Um finanziell und persönlich frei zu werden, brauchst Du einen soliden Cashflow bzw. ein lukratives Einkommen. Es gibt viele Wege, um dieses Ziel zu erreichen, doch ein besonders schneller Weg ist: Firmen kaufen. Auch wenn Du erst wenig Startkapital hast. In diesem Beitrag erkläre ich Dir das Prinzip Firmenkauf und zeige, wie Du es auf den Immobilienkauf überträgst.
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Firmen kaufen: Warum?
Der Kauf einer Firma hat einige Vorteile, die ich Dir hier erklären werde. Dazu eine Geschichte:
Ein Freund von mir kauft regelmäßig Firmen. Er selbst untersucht sie genau, prüft sie auf Herz und Nieren und ermittelt ihren wahren Wert. Dabei schaut er natürlich auch sehr genau auf sogenannte „stille Reserven“.
Das sind Potenziale, die in der Firma stecken und die man mit wenig Aufwand herausholen kann. Oft ist es so, dass Firmen zum Beispiel ein tolles Produkt haben, aber eine steinzeitliche Marketingabteilung.
Kennt man sich jetzt ein wenig mit Marketing aus, kann man durch ganz kleine Veränderungen eine Verdopplung oder Verdreifachung des Umsatzes hervorrufen.
Mit dieser Bewertung geht mein Freund zusammen mit allen Bilanzen, Buchungslisten etc. zur Bank und leiht sich dort das Geld für den Kauf der Firma.
Die Bank bekommt als Sicherheit die Firmenanteile bis zur vollständigen Rückführung des Darlehens. Unser Freund „beleiht“ (holt sich Geld durch Hinterlegen einer Sicherheit) also den Firmenwert über die Anteile.
Wenn man sich ein Darlehen holt, muss man natürlich Schuldzinsen zahlen (die Leihgebühr für das Geld) und das Darlehen Stück für Stück wieder zurückzahlen (Tilgung = Rückzahlung des Schuldbetrages).
Nehmen wir an, die Firma kostet eine Million Euro und wirft einen jährlichen Gewinn von 100.000 Euro ab. Die Bank stellt also eine Million Euro Darlehen zur Verfügung (mit den Firmenanteilen als Sicherheit), möchte von unserem Freund jedoch noch ein Aktiendepot über 100.000 Euro als zusätzliche Sicherheit verpfändet (als Sicherheit hinterlegt) haben.
Der Zinssatz beträgt 5 % und die Bank möchte 5 % jährliche Rückzahlung. Nachdem der Gewinn der Firma 100.000 Euro beträgt, werden die Zinsen und die Rückzahlung mehr oder weniger aus den Erträgen der Firma bedient.
Das bedeutet: Die gekaufte und komplett finanzierte Firma zahlt sich selbst ab. Reduzierte Schulden (5 % Tilgung = 50.000 Euro pro Jahr) bedeuten erhöhtes Vermögen unseres Freundes. Er baut sich also selbst abzahlende Vermögenswerte.
Das ist jedoch nur Schritt eins! Im nächsten Schritt versucht er, die Kosten der Firma zu senken und die Erträge zu erhöhen (die „stillen Reserven“ und die versteckten Potenziale heben). Somit kann es sein, dass die Firma nach vier, fünf Jahren nicht mehr 100.000 Euro Gewinn im Jahr abwirft, sondern 200.000 Euro.
Jetzt strahlt unser Freund über beide Ohren:
- Er hat eine Firma, die sich selber abzahlt.
- Er hat einen zusätzlichen passiven Cashflow von 100.000 Euro im Jahr, die er jetzt entweder zur schnelleren Schuldentilgung nutzen kann oder einfach für neue Projekte oder für was auch immer.
Dadurch, dass er den Ertrag der Firma verdoppelt hat, ist die Firma jetzt natürlich auch wesentlich mehr wert. Firmenkaufpreise werden primär anhand der Erträge errechnet, was vereinfacht gesagt bedeutet: doppelter Ertrag = doppelter Firmenwert.
Wie Du das Prinzip Firmenkauf auf Immobilien übertragen kannst
So, und jetzt nimm das obere Beispiel und ersetze einfach „Firma“ durch „Immobilie“.
Die Immobilie stellt einen Vermögenswert dar, der beliehen werden kann ( = die Bank gibt dafür Geld).
Die zu zahlenden Schuldzinsen und die Rückzahlung (Tilgung) werden idealerweise aus den „Gewinnen“ ( = Erträge) der
Immobilie getätigt.
Durch geschicktes Heben versteckter Potenziale (zum Beispiel Einbauküchen, Verbesserung von Bädern und Energieeffizienz, möbliertes Wohnen etc.) wird die Ertragskraft der Immobilie gesteigert. Das führt dazu, dass der Cashflow positiv wird und gleichzeitig der innere Wert (Wiederverkaufswert) der Immobilie steigt.
Wichtig:
In meinen über 20 Jahren Erfahrung habe ich sehr viele Leute gesehen, die sich schon lange mit Immobilien beschäftigen. Jedoch haben die meisten die wirklich wichtigen Grundprinzipien (gemäß Pareto) nicht vollständig verstanden. Es ist essenziell, dass Du mit dem Prinzip „der Immobilie als Cashflow-Maschine“ denken kannst.
Darum schau Dir bitte unbedingt die Grundlagenvideos in meiner Playlist auf YouTube an. Außerdem habe ich zusätzliche Aspekte der absoluten Immobiliengrundlagen in den ersten zehn Podcasts der „Immobilien Investor-Podcast“-Reihe genauestens erklärt.
Du kannst zehn Jahre Immobilienwirtschaft studieren – wenn Du diese zehn Punkte nicht wirklich verinnerlicht hast, ist das alles für die Katz und Du wirst mit Immobilien kein Geld verdienen.
Was Immobilien besonders sexy macht, sofern man die Risiken im Griff hat, ist Folgendes:
- Man kann Geld investieren, das einem gar nicht gehört.
- Man hat einen realen Wert, so dass man im Falle von Inflation oder Währungscrash sogar Gewinne macht (siehe Grundlagenvideos & Podcast).
- Man kann aktiv in das Investment eingreifen, hat es unter Kontrolle und kann somit Zusatzerträge erwirtschaften.
- Man kann mit der Inflation sogar richtig Geld verdienen, anstatt sich nur dagegen abzusichern (siehe meinen Podcast).
- Man kann mit ein wenig Aufwand und Know-how sowohl das eigene Vermögen (Immobilienwert) steigern als auch gleichzeitig zusätzlichen laufenden Cashflow vereinnahmen.
Was Immobilien von fast allen anderen Geldanlagen unterscheidet
Deswegen meine Empfehlung: Egal aus welcher Branche Du bist, Du solltest Dir Renditeimmobilien zulegen. Warum? Die Antwort gab mir vor 20 Jahren ein Immobilienmultimillionär, der aber im Hauptberuf Steuerberater und Wirtschaftsprüfer war:
„Alex, was haben Fonds, Lebensversicherungen, Bausparverträge und eigentlich jede andere Form von Geldanlage gemeinsam?“
Keine Ahnung, was er meinte.
„Sie haben alle eine Sache gemeinsam: Der Einzige, der hier bezahlt, ist wer?“
Ich verstand noch immer nicht genau, was er meinte. „Na, ich natürlich!“, sagte ich.
Er bestätigte mich und fuhr fort: „Siehst Du, Alex, und das ist bei der Immobilie anders: Die muss man nur ein wenig anschubfinanzieren und ab da bezahlen der Mieter und das Finanzamt für Dich das Investment. In gewisser Weise sind das einfach sich selbst abzahlende Rentenversicherungen, die auch noch inflationsgeschützt sind.“ (Ich war ja Versicherungskaufmann und deswegen zog er wohl diesen Vergleich …)
Als ich genau nachfragte, erklärte er mir, dass er einfach jedes Jahr eine Immobilie gekauft und sie innerhalb von ein paar Jahren auf null bzw. in den positiven Bereich gesetzt habe (Cashflow).
Er hat also jedes Jahr eine Immobilie gekauft, sie zum „Selbstläufer“ gemacht und dann wieder die nächste gekauft. Irgendwann werden die Selbstläufer zu Cashflow-Überschuss, und dann geht das Spiel natürlich immer schneller.
Ich habe vor 20 Jahren angefangen, ihm das nachzumachen. Ich kann Dir sagen, ich bin ihm sehr dankbar für diesen damaligen Rat. Ich bedaure nur eine Sache: Ich habe zwar jedes Jahr viele Immobilien in meinen GmbHs gekauft, saniert und anschließend weiterverkauft.
Wenn ich es wie er gemacht hätte und mir wirklich jedes Jahr einfach privat eine Immobilie gekauft hätte (habe ich natürlich auch, aber eben nicht jedes Jahr), dann würde ich heute aus dem Lachen überhaupt nicht mehr herauskommen.
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Dein
Alex Düsseldorf Fischer
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