Finanzierung ohne Eigenkapital, Grundschuld: Wie läuft ein Immobilienerwerb in der Praxis ab?

Wie läuft ein Immobilienerwerb in der Praxis ab – In diesem Video erfährst Du, welche Mindestvoraussetzung für den Immobilienkauf bestehen. Du erfährst Schritt für Schritt wie der Ablauf beim Kauf einer Immobilie ist, von der Finanzierung über den Immobilienkauf bis zur Bezahlung.

Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps zu Finanzierung ohne Eigenkapital und Grundschuld.

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Wie läuft ein Immobilienerwerb in der Praxis ab?

Finanzierung ohne Eigenkapital, Bank Vorcheck & Grundschuld

Ablauf eines Kaufes einer Immobilie: Wie funktioniert das VBS? Als erstes musst Du das Prinzip Immobilie verstehen. Außerdem musst Du auch noch die Mindestqualifikation dafür haben. Das heißt man muss als Lediger mindestens 2000 Euro netto verdienen. Verheiratet muss man zweieinhalb tausend Euro netto verdienen.

Außerdem solltest Du möglichst keine Schulden durch Konsumkredite haben. Idealerweise solltest Du auch ein wenig Eigenkapital haben. Du kennst vielleicht die Regel dass man 20 Prozent Eigenkapital haben sollte. Das brauchst Du nicht unbedingt aber Du solltest auf jeden Fall ein wenig angespannt das Geld haben.

Selbstauskunft ausfüllen: Was muss alles angegeben werden?

Dann wird eine Selbstauskunft ausgefüllt. Das ist ein Formular für die Bank, in welchem Dein Name, Deine Ausgaben, Deine Vermögenswerte und eventuelle Verschulden aufgelistet sind. Anhand dieser Selbstauskunft werden auch entsprechende Unterlagen eingereicht. Ein Angestellter braucht die letzten drei Gehaltsbescheinigungen und die Dezember Bescheinigung des vergangenen Jahres. In der Dezember Bescheinigung stehen alle Einnahmen des gesamten Jahres. Eine Selbstauskunft ist nichts anderes als eine Art Deckblatt, eine Übersicht. Der Banker schaut sich diese Selbstauskunft an und sagt danach, wenn das alles so stimmt, ob er sich das so vorstellen kann.

Das ist dann der sogenannte Bank Vorcheck. Grundlegend ist die Regel zur Selbstauskunft, alles was drin steht muss auch belegt werden. Steht zum Beispiel drin Du verdienst einen bestimmten Betrag Geld im Monat, müssen die die Gehaltsbescheinigungen als Beleg her. Stehen Schulden drin, muss der Darlehensvertrag her. Steht Guthaben drin, muss eine Kopie des Guthabens gemacht werden. Stehen Lebensversicherungs-Rückkaufswerte drin, müssen die Rückkaufswerte nachgewiesen werden. Das Prinzip ist einfach, was in der Selbstauskunft steht, muss belegt wird.

Checkliste für die Selbstauskunft:

1. Name
2. Ausgaben
3. Vermögenswerte
4. Verschulden
5. Letzte drei Gehaltsbescheinigungen
6. Dezember Bescheinigung

Bank Vorcheck: Das konkrete Angebot & Darlehensvertrag

Dann erfolgt der Bank Vorcheck. Die Grundlagen werden mit dem Bänker besprochen und daraufhin erstellt der Berater ein konkretes Angebot. Dieses Angebot wird durchgegangen und wird auf Dich optimiert, so dass es auf Deinen Steuersatz das auf Deine Finanzsituation passt. Anschließend wird der Darlehensvertrag erstellt. Dies setzt voraus, dass alle Unterlagen da sind. Zusätzlich zu den Unterlagen braucht man beispielsweise eine Kopie des Personalausweises und idealerweise auch eine Schufa Selbstauskunft.

Oft erlebt man Überraschungen, wenn zum Beispiel Kunden Darlehen haben von denen sie gar nichts wissen. Mal wurde die Null-Prozent-Finanzierung bei Ikea gemacht und vergessen, weil man das nicht als Kredit einschätzt. Dies kann eine ganz böse Überraschung beim Banker bringen, weil Bänker nichts mehr hassen, als wenn Schulden nicht angegeben werden. Es wird dann mit der Bank, wo auch die Konditionen festgelegt wurden, ein Darlehensvertrag geschlossen.

Voraussetzungen für den Darlehensvertrag:

1. Vollständige Unterlagen
2. Kopie des Personalausweises
3. Schufa Selbstauskunft

Notarielles Kaufangebot & Annahme

Danach wird ein notarielles Kaufangebot abgegeben. Das heißt man geht zum Notar. In Deutschland kann man in Immobilien nur beim Notar kaufen. Beim Notar gibt man dann ein Kaufangebot ab. Das ist etwas anderes als der Notarvertrag. Angebot bedeutet einfach Du bietest dem Verkäufer an diese Immobilie kaufen zu wollen.

Das hat den Vorteil, dass wenn der Verkäufer zum Beispiel nicht dort sitzt wo Du sitzt das, man nicht extra anreisen muss, sondern vor Ort zu seinem Notar geht. Der Verkäufer geht vor Ort zu seinem Notar. Das Kaufangebot kostet nicht mehr als ein Notarvertrag. Wenn der Verkäufer das Angebot annimmt ist damit dann der Vertrag zustande gekommen.

Grundschuld bei der Bank & Zahlung

Wenn der Vertrag zustande gekommen ist kann gleichzeitig Grundschuld bestellt werden. Die Grundschuld ist das, was die Bank möchte. Eine so genannte Grundschuld wird auf die Immobilie eingetragen, denn das Ziel ist, dass die Immobilie der Bank als Sicherheit dient. So kann die Immobilie nicht einfach weiterverkauft werden, ohne dass die Bank Geld zurückkriegt.

Wenn die Grundschuld bestellt ist, wird irgendwann der Notar den Kunden zur Zahlung auffordern. Es wird bezahlt und dann gehört Dir die Immobilie. Nach besonderen Gegebenheiten kann es Ausnahmen und Abweichungen geben, aber das ist der grundsätzliche Ablauf.

Immobilienkauf Checkliste

1. Prinzip verstehen
2. Mindestqualifikationen
3. Selbstauskunft -> Unterlagen
4. Bank Vorcheck
5. Konkretes Angebot
6. Darlehensvertrag
7. Notar Kaufangebot
8. Notar Annahme
9. Grundschuld Bestellung
10. Zahlung

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