Steuererklärung als Immobilien-Eigentümer – Die Anlage Vermietung und Verpachtung (Anlage V&V). Hier zeige ich Dir, wie Deine Steuererklärung aussieht, wenn Du Immobilienbesitzer bist. Viele Unternehmer haben bereits schmerzhafte Erfahrungen mit dem Finanzamt machen müssen. Deshalb habe ich Dir die Top 13 Steuerfallen zusammengestellt, in die so viele (und auch ich) getappt sind, damit Du diese Fehler selbst nie begehst. Mehr im Video: Top 13 Steuerfallen.
Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps …
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Wie sieht eigentlich eine Steuererklärung aus, wenn ich Immobilienbesitzer bin? Zunächst eine Sache zu unserem Steuersystem, die Du verstanden haben musst: Grundsätzlich gibt es bei uns in der Bundesrepublik Deutschland 7 Einkunftsarten. Die Haupteinkunftsart, die meistens der Fall ist, ist “nicht-selbständige-Arbeit”. Die Einkunftsart, die uns interessiert, ist Vermietung und Verpachtung. Dann gibt es zum Beispiel noch Gewerbebetrieb, selbstständige Einkünfte, Kapitalvermögen, also Zinseinkünfte, Land und Forstwirtschaft und sonstige Einkünfte. Das wären dann die sieben Einkunftsarten. Weiter geht es im Video!
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Die sieben Einkunftsarten hast du oben schon kennengelernt.
Gesamtbetrag der Einkünfte: Einnahmen und Ausgaben
Und vom Prinzip sieht es in unserem Steuersystem so aus: die Einkunftsart ist wie ein getrennter Trichter, bei dem die Einnahmen oben rein kommen, die Ausgaben runter gezogen werden und dann kommt, entweder ein Plus oder ein Minus, raus. Meistens kommt bei nicht-selbständiger Arbeit, sprich bei angestellter Arbeit, ein plus raus. Dafür gibt es dann bei anderen Einkunftsarten, die zum Beispiel bei Vermietung und Verpachtung, ein Minus.
Diese plus und minus Werte werden zusammengezählt und auf diese Art und Weise kommen wir dann auf den Gesamtbetrag der Einkünfte. Das heißt, dass Immobilienbesitzer einer Investment Immobilie bzw. einer vermieteten Immobilie müssen eine zusätzliche Anlage zu ihrer Steuererklärung ausfüllen und diese heißt Vermietung und Verpachtung.
- Einnahmen und Ausgaben verrechnen
- Ergebnis ist der Gesamtbetrag der Einkünfte
Einnahmen-Überschussrechnung: Immobilien abschreiben
Zusätzlich musst Du noch zwei Dokumente ausfüllen. Ein Dokument ist eine Einnahme Überschussrechnung. Diese zählt alle Einnahmen zusammen und zieht davon die Ausgaben ab. Du hast hier die Einnahmen, da kommt die Miete plus Nebenkostenvorauszahlung rein und dann hast Du die Ausgaben wie zum Beispiel die Abschreibung, die Zinsen, Renovierungsmaßnahmen und Maklerkosten. Das zählt man alles zusammen und zum Schluss kommt man dann auf ein minus.
- Alle Einnahmen addieren (Miete plus Nebenkostenvorauszahlung abziehen)
- Ausgaben abziehen (z.B. Abschreibung, Zinsen, Renovierungsmaßnahmen, Maklerkosten)
- Alles verrechnen und Ergebnis ist negativ
In diesem Fall sind es minus 3.387 Euro. In dieser Einnahme Überschussrechnung hast Du eine Position in Höhe von 832 Euro. Das ist die sogenannte Abschreibung für Abnutzung, sprich also eine steuerliche Wertminderung des Objekts. Man kann es abschreiben.
Das musst Du am Anfang im Jahr des Kaufs der Immobilie einmal regeln. Das heißt wir nehmen einfach den Kaufpreis plus die Nebenkosten und ziehen davon den Grundstücksanteil ab. Dann bleiben beispielsweise 80.000 Euro übrig. Davon kannst Du dann zwei Prozent, so wie auch in einer Immobilienberechnung aufgelistet, als Abschreibung von der Steuer absetzen. Das dritte Dokument ist auch angehängt und ist nichts anderes als eine Auflistung der Details, also wie kam die Einnahmen und Ausgaben zustande kommen.
Klick Dich durch die Anlagen und schau es Dir an, ist wirklich ganz einfach. Es gibt auch jede Menge Vorlagen im Internet. Ist also wirklich eine ganz einfache Sache, wenn man es einmal gemacht hat, ist man da Meister drin.
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