Um zu überprüfen, dass man den richtigen Betrag an Steuern für sein Grundstück und Haus zahlt, wird der Einheitswert ermittelt. Auch diejenigen, die ein Haus erben oder geschenkt bekommen, brauchen den Einheitswert, um dessen jeweiligen Wert feststellen zu können. Wir erklären Dir, wie man diesen Wert herausfindet, wofür man ihn braucht und wo der Unterschied zwischen Immobilien und unbebauten Grundstücken liegt.
Was ist ein Einheitswert?
Der Einheitswert stellt den Wert von Grundstücken und Immobilien dar, auf wessen Grundlage diese versteuert werden. Dieser muss nach einem gesetzlich geregelten Verfahren bis zu einem bestimmten Tag ermittelt werden. Der Einheitswert gilt als Grundlage für Steuern, Gebühren und sonstige Abgaben. Für den Verkauf oder Kauf von Immobilien spielt der Einheitswert keine Rolle. Außerdem ist der Einheitswert relevant, wenn man ein Grundstück oder Haus vererbt oder geschenkt bekommt, denn mithilfe des Einheitswerts lässt sich dessen Wert ermitteln.
Bedeutung für Steuerarten
Der Einheitswert ist die Grundlage für die Grundsteuer, Gewerbesteuer und Zweitwohnungssteuer. Der Einheitswert wird für die Ermittlung der Steuern von privat, gewerblich und land- und forstwirtschaftlich genutztem, inländischem Grundbesitz genutzt.
Einheitswert berechnen – Grundstücke und Immobilien
Den Einheitswert eines Grundstücks mit Haus ermittelt man mithilfe des Sachwert- oder Ertragswertverfahrens. Wenn das Grundstück unbebaut ist, wird der Bodenwert ermittelt. Dieser basiert auf dem Bodenrichtwert des örtlichen Gutachterausschusses sowie auf einem Vergleichswertverfahren.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird für die Ermittlung des Einheitswerts von Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken, Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern genutzt. Dieser Vervielfältiger berücksichtigt die Bauweise der Immobilie, das Baujahr und die Gemeindegröße. Die Jahresrohmiete berücksichtigt alle Einnahmen und Kosten, außer den Kosten für Warmwasseraufbereitung, Heizung und Fahrstuhlkosten. Wenn es keine Jahresrohmiete gibt, weil die Immobilie selbst genutzt, mietfrei oder ungenutzt ist, gilt als Grundlage die ortsübliche Miete für ein Objekt vergleichbarer Lage und Güte. Oft kommt es beim Ertragswertverfahren aufgrund von Ungenauigkeit zu Abweichungen.
Jahresrohmiete zum Stichtag 1964/1935 x festgelegter Vervielfältiger = Einheitswert
Sachwertverfahren
Wenn die Jahresrohmiete nicht berücksichtigt werden kann, wird das Sachwertverfahren angewandt. Der Sachwert oder Substanzwert des Objektes bildet die Grundlage dieser Berechnung. Hier werden alle Kosten, Gestehungskosten der Immobilie, Kosten der Außenanlagen und der Wert des Grundstückes addiert.
Kosten + Gestehungskosten + Kosten der Außenanlagen + Gebäudewert = Einheitswert
Für den Gebäudewert werden die umbauten Kubikmeter mit dem Wert der Gestehungskosten für ein entsprechendes Vergleichsobjekt multipliziert.
Umbaute Kubikmeter x Gestehungskosten für Vergleichsobjekt = Gebäudewert
Der Sachwert wird oft durch einen Altersabschlag noch relativiert.
Einheitswert von unbebauten Grundstücken
Bei unbebauten Grundstücken wird lediglich der Bodenwert ermittelt. Dafür wird die Größe des Grundstücks in Quadratmetern mit dem Bodenwert, der 1935 oder 1964 festgestellt wurde, multipliziert.
Quadratmeter Anzahl x Bodenwert (aus 1964/1935) = Einheitswert
Einheitswert-Aktenzeichen
Einmal pro Jahr erhalten Grundstückseigentümer einen Grundsteuerbescheid, der neben der Steuernummer ein sogenanntes Einheitswert-Aktenzeichen enthält. Dieses Aktenzeichen enthält den Einheitswert, den man für Zahlungen an das Finanzamt, das Einlegen von Widerspruch oder für den Antrag zur Festsetzung von Grundsteuern benötigt.
