Eigenkapital durch Eigennutzung als Option für Immobilienkäufe – Als Eigennutzer gibt es spezielle Steuervergünstigungen. Diese kannst Du nutzen, um schnell mehr Eigenkapital aufzubauen. Diese Strategie solltest Du unbedingt kennen. Wenn Du mehr dazu erfahren willst, schau Dir das Video an.
Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps zu Eigenkapitalaufbau, Eigennutzung von Immobilien und besonderen Steuervorteilen.
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Aufbau von Eigenkapital bei eigengenutzten Immobilien
Heute geht es um das Thema „Aufbau von Eigenkapital bei der Eigennutzung”, denn vielen Eigennutzern geht es ähnlich: Grundsätzlich ist der Verdienst zu wenig und daher das Eigenkapital zu gering, um mehr in Immobilien zu investieren… Aus diesem Grund habe ich für Dich ein paar Tipps zusammengestellt, wie Du das nötige Eigenkapital mit einer eigengenutzten Immobilie aufbauen kannst.
Investmentplan: Kaufen, Wohnen, Renovieren
Und zwar machst Du Folgendes: Du suchst Dir eine Wohnung, die Du zur Selbstnutzung kaufst. Diese sollte gut oder zumindest okay gelegen sein und mit einer Größe von mindestens drei oder vier Zimmern aufwarten. Idealerweise befindet sich diese Immobilie in einem schlechten Zustand undauch die Innenausstattung sieht schlecht aus, denn dann bekommst Du sie ziemlich günstig. Dort ziehst Du dann ein, sparst Dir entsprechend die Miete und fängst an, Dein Eigenheim Stück für Stück zu renovieren. Am besten renovierst Du relativ hochwertig: Die Böden legst Du mit schönem Parkett aus, die Bäder gestaltest Du dem aktuellen Trend entsprechend – zurzeit sind das helle, möglichst große Fliesen mit kleinen Fugen… und achtest neben Boden und Bad vor allem auch auf Wände und Türen. Die Wahl der richtigen Bausubstanzen bei der Renovierung ist enorm wichtig.
Die wichtigsten Aspekte bei einer Renovierung sind Böden, Bäder, Wände und Türen.
Du musst natürlich noch die Raten für den Kredit bezahlen, aber wenn Du die renovierte Wohnung dann nach drei Jahren verkaufst, ist der Gewinn, vereinfacht gesagt, steuerfrei.
Bei der Renovierung ist eine hochwertige und moderne Innenausstattung ausschlaggebend:
Der Vorteil dieser Vorgehensweise ist, dass viele Banken Eigennutzer auch ohne Eigenkapital finanzieren, während sie beim Kauf von vermieteten Immobilien mehr Eigenkapital haben wollen. Der Grund: Statistisch gesehen sind eigengenutzte Immobilien viel hochwertiger für Banken, weil die Eigentümer als Selbstnutzer eine emotionale Beziehung zu ihrem Immobilienobjekt haben und es deshalb auch nicht so schnell gegen die Wand laufen lassen.
Banken finanzieren lieber Eigennutzer als Vermieter – selbst ohne Eigenkapital.
Muskelhypothek bringt steuerfreien Mehrertrag
Nun weißt Du, wie Du Dir mit relativ wenig Eigenkapital dennoch eine eigengenutzte Immobilie kaufen kannst. Jetzt musst Du nur aufpassen, dass Du Dir kein Luxusheim kaufst! Sei intelligent und kauf Dir eine vielversprechende Immobilie wie oben beschrieben. Als Eigennutzer sparst Du Dir die Miete und intelligent renovierst Du dann mit der sogenannten Muskelhypothek – das heißt: aus eigener Kraft.
Muskelhypothek heißt Renovierung in Eigenleistung.
Auf diese Art und Weise generiest Du einen Mehrertrag. Je nach Lage kann das etwa 50.000 bis 150.000 Euro ausmachen – und das steuerfrei!
Kurz erklärt: Du investierst Deine Arbeitskraft in die Renovierung. Hierfür würdest Du normalerweise Lohn erhalten, auf den dann Sozialversicherungsbeiträge entrichtet und von dem natürlich auch Steuerabgaben abgezogen werden würden usw. Dazu zahlst Du noch ein paar Zinsen und Tilgungen. Diese Kosten dürften heutzutage fast schon niedriger sein als die Miete. Diese ganze Arbeitskraft ist Dein Investment und dafür erhälst Du nicht nur den Lohn, sondern Du kriegst auch den Gewinn. Denn auf der einen Seite hast Du natürlich den Lohn für die von Dir investierte Zeit und auf der anderen Seite bekommst Du auf diese Arbeitszeit auch mehr Geld. Ganz wichtig: Du musst weder den Gewinn auf den Lohn versteuern, noch den Lohn selbst versteuern.
Du musst weder den Gewinn auf den Lohn versteuern, noch den Lohn selbst versteuern.
Das ist doch eine schöne Art und Weise, wie Du innerhalb von zwei bis drei Jahren bequem Eigenkapital aufbauen kannst. Noch ein Tipp: Bei der Finanzierung solltest Du darauf achten, dass eher auf drei Jahre planst als auf 10 Jahre. Denn sonst läufst Du Gefahr, später Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen zu müssen.
Steuerfreiheit und Immobilienhandel
Hier noch ein paar Informationen für Dich zur Steuerfreiheit von Eigennutzern: Nach drei Jahren ist jede Immobilie steuerfrei, und zwar nach drei Kalenderjahren. Es müssen also keine drei vollen Jahre sein. Wir können also beispielsweise im Dezember 2015 eine Immobilie kaufen, im Jahr 2016 entsprechend als Eigenheim nutzen und dann Anfang 2017 wiederverkaufen… Das wäre dann steuerfrei.
- Eigen- & Mischnutzung: Verkauf nach 3 Kalenderjahren
Diese Drei-Jahre-Regelung trifft tatsächlich aber nicht zu, denn die Immobilie von Anfang an ausschließlich zur Eigennutzung genutzt wurde,. In dem Fall kannst Du praktisch auch schon nach einem halben Jahr wiederverkaufen. Das Kriterium “von Anfang an ausschließlich zur Eigennutzung” bedeutet: Es darf zum Beispiel kein Kindermädchen mit im Objekt gewohnt haben, dem Lohn ausgezahlt wird, oder sowas. Außerdem fühlt sich in solchen Fällen das Finanzamt natürlich sehr “gefoppt”, also an der Nase herumgeführt oder veralbert.
- Eigenutzung ausschließlich: sofortiger Verkauf möglich
Ganz wichtig: Achte darauf, dass Du keine gewerbliche Tätigkeit daraus machst. Dann ist ein steuervorteil ganz schnell weg und Du bist sogar im gewerblichen Immobilienhandel – das kann schnell unangenehm für Dich werden.
Die Drei-Objekt-Grenze bis zum ungewerblichen Immobilienhandel
Die beschriebene Vorgehensweise ist ein gutes Beispiel, wie Du wohnen und gleichzeitig Eigenkapital aufbauen kannst. Mach es ordentlich und übertreib nich dabei – sagen wir, jedes halbe Jahr und das zehnmal hintereinander. Dann ist es auf keinen Fall gewerblicher Immobilienhandel und fällt auch nicht unter die so genannte Drei-Objekt-Grenze in fünf Jahren. Was ist die Drei-Objekt-Grenze in fünf Jahren? Den Leute, die sich auskennen, ist das vermutlich bereits ein Begriff: Diese Regel besagt, dass Du innerhalb von fünf Jahren maximal drei Immobilieneinheiten verkaufen darfst. Andernfalls gillt so etwas als gewerblich.
Du darfst maximal 3 Immobilien in 5 Jahren verkaufen, um nicht gewerblich zu handeln.
Das Tolle daran: Eigennutz ist davon komplett ausgenommen, deshalb infiziert es auch nicht. Trotzdem möchte ich an dieser Stelle betonen, mir da nicht blind Glauben zu schenken. Stattdessen empfehle ich Dir, Dich beim Steuerberater nochmal rückzuversichern, denn diese Gesetze und Durchführungsverordnungen können sich ändern. Deshalb kann ich da keine Gewähr für übernehmen. Aber nach aktuellem Stand gilt eben die besagte Drei-Objekt-Grenze in fünf Jahren. Aktuelle Informationen hierzu kannst Du auch ohne große Schwierigkeiten immer im Internet finden. Mir geht es darum, Dir einfach mal die Augen zu öffnen, in welche Richtung Du schauen solltest.
Informiere Dich in einem persönlichen Gespräch bei Deinem Steuerberater:
Nochmal kurz alle Punkte für Dich in der Übersicht:
- Ggfs. Kreditaufnahme bei Banken
- Finanierzung auch ohne Eigenkapital
- 3-Jahres-Finanzierung
- Vorfälligkeitsentschädigungen vermeiden
- Kauf einer günstigen, eigengenutzten Immobilie
- akzeptable bis gute Lage
- etwa drei bis vier Zimmer
- dürftiger Zustand/schlechte Austattung
- Einzug & hochwertige Renovierung der Immobilie (Muskelhypothek)
- Böden
- Bäder
- Wände
- Türen
- Steuerfreiheit
- Mehrertrag (Selbstlohn & Gewinn)
- Verkauf sofort bei ausschließlicher Selbstnutzung ODER
- Verkauf nach drei Jalenderjahren bei Mischnutzung
- Drei-Objekt-Grenze (aktuelle Verordung)
- Verkauf von maximal drei Objekten innerhalb von fünf Jahren
- Gewerblichen Immobilienhandel vermeiden
- Eigengenuttzte Einheiten ausgenommen
Tipps für Dich: Eigennutzung & Erster Immobilienkauf
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Eigengenutzte Immobilien: Kriterien zum Kauf & Verkauf für Eigennutzer
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