Die Maklerprovision – Alles, was Du wissen musst

In meinem Artikel “Wie hoch ist ein Immobilienmakler Gehalt? Dieser Verdienst ist möglich” habe ich Dir neulich erklärt, dass sich das Einkommen von Maklern normalerweise aus Grundgehalt und Provision zusammensetzt (bei Angestellten) oder komplett durch Provisionen erzielt wird (bei Selbstständigen). Was Provisionen grundsätzlich sind, weißt Du natürlich. Schließlich begegnen sie uns im Alltag ständig: Versicherungsvertreter erhalten sie wenn sie uns eine Police verkaufen, Reiseveranstalter erhalten Provisionen wenn sie ihre Touristengruppe zu bestimmten Eventlocations bringen und Immobilienmakler natürlich wenn sie Käufer und Verkäufer oder Mieter und Vermieter zusammenbringen und es zu einem Deal kommt.

Ganz einfach ausgedrückt handelt es sich bei einer Provision um eine Erfolgsvergütung. Vermittelst Du für jemanden anderen ein Geschäft, bekommst Du als Belohnung eine Beteiligung an seinem Umsatz. Kommt das Geschäft nicht zustande, hast du umsonst gearbeitet. So weit, so klar.

Was hingegen den meisten nicht so klar sein dürfte, sind Fragen wie “Wer zahlt die Maklerprovision?”, “Kann man die Maklerprovision umgehen?” oder “Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar?”

Natürlich handelt es sich hier um ein sehr trockenes Thema. Dennoch ist es sehr wichtig – Ganz gleich ob Du selbst Immobilienmakler werden möchtest oder ob Du eine Immobilie mithilfe eines Maklers mieten, vermieten, kaufen oder verkaufen möchtest. Daher will ich Dir in diesem Artikel Alles, was Du zur Maklerprovision wissen musst, ganz einfach erklären.

Die Maklerprovision ist ein vorher festgelegter, prozentualer Anteil an einer Vermietung oder einem Verkauf einer Immobilie. Sie fällt nur an wenn das Geschäft erfolgreich zustande kommt. Wer einen Immobilienmakler beauftragt, sucht entweder eine Immobilie oder bietet sie selbst an. Der engagierte Makler führt dann unterschiedlichste Bemühungen durch um passende Interessenten oder Objekte für seinen Klienten zu finden.

Beispielsweise schaltet er Anzeigen in Zeitungen oder im Internet, stellt Schilder auf, schießt Fotos, gestaltet Exposés, sammelt Unterlagen und bereitet sie vor. Außerdem beantwortet er (An-) Fragen, führt Besichtigungen durch, kümmert sich um Verkaufsverhandlungen und begleitet die Parteien zum Notar. Kurzum: Er tut Alles, damit sein Klient zum erwünschten Ergebnis kommt.

Hierfür berechnet der Immobilienmakler kein Geld. Seinen Lohn erhält er durch die Provision. Der Vorteil der Maklerprovision für den Besteller liegt dabei auf der Hand: Statt Geld im Voraus ohne ein garantiertes Ergebnis zahlen zu müssen, muss er es nur im Erfolgsfall ausgeben.

Bei erfolgreicher Vermittlung hat sich der Makler eine Provision verdient

Wann hat ein Immobilienmakler eigentlich Anspruch auf eine Provision?

Wie eben schon erwähnt, hat der Immobilienmakler erst Anspruch auf seine Provision wenn der Auftrag erfolgreich zustande gekommen ist. Außerdem muss ein wirksamer Maklervertrag vorliegen und der Makler hat er nur einen Anspruch auf seine Provision wenn das Zustandekommen des Vertrags wirklich ihm zugerechnet werden kann. Er muss tätig geworden sein. Geregelt wird dies im Bürgerlichen Gesetzbuch (§652 BGB). Hier heißt es: “(1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt. […]

In Nicht-Juristendeutsch heißt das: Findet beispielsweise ein Hausanbieter einen passenden Interessenten OHNE, dass der Makler daran in irgendeiner Form beteiligt war, muss der Hausanbieter dem beauftragten Makler auch keine Provision zahlen. Ein Beispiel zur Verdeutlichung:

Holger will sein Haus verkaufen und hat einen Makler engagiert. Peter sucht gerade ein Haus zum Kauf. Auf einer Feier treffen die beiden sich zufällig und unterhalten sich. Nachdem das Thema Haus(ver)kauf aufkommt entscheidet sich Holger sein Haus an Peter zu verkaufen.

In diesem Fall bekommt der Makler von Holger keine Provision, da er den Vertrag in keinster Weise vermittelt hat.

Anders wäre folgende Situation:

Peter hat eine Anzeige mit dem Titel “Haus zu verkaufen”, die Holgers Makler in der Zeitung geschaltet hat, gesehen und meldet sich daraufhin bei Holger. Dieser verkauft sein Haus anschließend an Peter.

In diesem Fall wiederum hätte der Makler ein Anrecht darauf die Provision von Holger zu bekommen. Da Peter erst durch die Anzeige des Immobilienmaklers von Holgers Haus erfahren hat, hat er den Hausverkauf vermittelt.

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Wer zahlt die Maklerprovision?

Für Mietobjekte gilt bei der Maklerprovision seit Juni 2015 das sogenannte Bestellerprinzip. Du kennst sicher den alten Spruch “Wer die Musik bestellt muss sie auch bezahlen”, oder? Genau das trifft auch auf die Maklerprovision zu. Möchtest Du eine Wohnung mithilfe eines Maklers vermieten, musst Du ihn auch bezahlen. Soll Dir hingegen ein Makler eine Wohnung vermitteln musst auch Du ihn bezahlen.

Meist ist es natürlich der Vermieter, der einen Makler engagiert. Bis zur Einführung des Bestellerprinzips durften Vermieter die Kosten des von ihnen beauftragten Maklers noch den Mietern berechnen.

Anders sieht es aktuell noch bei Kaufimmobilien aus. Da es hier kein Bestellerprinzip gibt, können Hausverkäufer die Kosten des von ihnen beauftragten Maklers an die Käufer weitergeben.   

Wie hoch ist die Maklerprovision? Aus welchen Teilen setzt sich diese zusammen?

Auch bei der Höhe der Maklerprovision gibt es unterschiedliche Regelungen bei Miet- und Kaufimmobilien:

  • Für Mietobjekte gilt, dass die Maklerprovision höchstens zwei Monatskaltmieten (netto) betragen darf. Hinzu kommt die Mehrwertsteuer.
  • Bei Kaufobjekten hingegen kann eine beliebige Maklerprovision festgelegt werden, sie überschreitet nur eher selten die übliche Obergrenze des jeweiligen Bundeslandes bzw. der Region. Während sie in Ländern wie Bayern, Brandenburg, Saarland oder Sachsen bis zu 7,14 Prozent beträgt, sind beispielsweise in Mecklenburg-Vorpommern im Regelfall nur 5,95 Prozent möglich.

Die zu zahlende Maklerprovision setzt sich immer aus dem vereinbarten Prozentsatz plus Mehrwertsteuer zusammen.

Ist die Maklerprovision verhandelbar?

Du handelst gerne? Warum dann nicht auch bei der Maklerprovision? Schließlich geht es hier meist nicht gerade um kleine Summen! Falls Du ein Haus oder eine Wohnung vermieten möchtest habe ich an dieser Stelle leider schlechte Nachrichten für Dich: In der Regel lassen Immobilienmakler bei Mietobjekten in Sachen Maklerprovisionshöhe nicht mit sich handeln. Dies liegt daran, dass der Makler hier selbst wenig finanziellen Spielraum hat.

Anders sieht es hingegen wieder bei Kaufimmobilien aus. Möchtest Du eine attraktive Immobilie verkaufen, kann es durchaus sein, dass der Makler mit sich reden lässt. Schließlich würdest Du als Makler auch mit dem Preis runtergehen wenn Du weißt, dass Du die Immobilie schnell und unkompliziert los wirst! Hast Du hingegen eine Immobilie, die der Makler für schwer vermittelbar hält, wird er natürlich nicht seine Provision senken.

Kann man die Maklerprovision umgehen?

Normalerweise lässt sich die Maklerprovision nicht umgehen, auch wenn es immer wieder probiert wird. Der Klassiker hierbei ist, dass sich ein potentieller Mieter oder Käufer, der ein für ihn interessantes Objekt entdeckt hat, dieses zunächst vom Makler zeigen lässt. Anschließend meldet er sich dann nicht beim zuständigen Makler, sondern beim Besitzer direkt – entweder erst wenn der Maklervertrag ausgelaufen ist oder er überredet den Besitzer sogar diesen zu kündigen. Doch beides funktioniert nicht: Die Provision steht dem Immobilienmakler auch dann noch zu – schließlich hat er Mieter/Käufer und Vermieter/Verkäufer zusammengebracht. 

Wenn der Immobilienmakler bei der Vermittlung jedoch einen schweren Fehler begeht, wie beispielsweise zu vergessen die Provision festzulegen, den Kunden über seine Widerrufsmöglichkeiten zu belehren oder er sogar absichtlich falsche Angaben macht, so muss die Maklerprovision unter Umständen nicht gezahlt werden. Ob man in strittigen Fällen zahlen muss oder nicht entscheidet ein Gericht. 

Wann verjährt die Maklerprovision?

Nach § 195 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) verjährt der Anspruch auf die Maklerprovision innerhalb von nur drei Jahren.

Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar?

Last but not least möchte ich noch diese eine sehr wichtige Frage beantworten. Die Maklerprovision steuerlich absetzen zu können wäre zu schön, oder?

Aber tatsächlich ist dies in einigen Fällen möglich. Wenn Du für Deinen Job in eine neue Mietwohnung umziehen musst und Du hierzu die Dienste eines Maklers in Anspruch nimmst, kannst Du die Maklerprovision als Werbungskosten absetzen. Selbiges gilt wenn Du Dir für Deinen Job eine Zweitwohnung mieten musst. 

Auch wenn Du eine Wohnung oder ein Haus kaufst um es zu vermieten kannst Du die Maklerprovision als Anschaffungsnebenkosten von der Steuer absetzen. Ziehst Du hingegen berufsbedingt in eine eigene, neue Immobilie lässt sich dies nicht absetzen. Ebensowenig wie ein privater Umzug in ein Eigenheim oder ein Mietobjekt.

Zusammenfassung und Fazit

Beim Thema Maklerprovision gibt es immer wieder Unklarheiten. Während Immobilienmakler auf sie angewiesen sind, da sie von ihr leben, ist es für manch anderen schwer nachzuvollziehen welche Bedingungen erfüllt sein müssen damit der Makler ein Anrecht auf seine Provision hat. Ich hoffe, dass ich mit diesem Artikel ein wenig Licht in diese trockene Angelegenheit für dich bringen konnte.

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