Bestellerprinzip

“Wer die Musik bestellt, muss sie auch bezahlen” – sicher hast Du diese alte Redensart schon einmal gehört. Sie wird auf verschiedenste Situationen übertragen und bedeutet, dass jemand, der etwas in Auftrag gibt, es anschließend auch bezahlen muss (und nicht jemand anderes!). 

Besonders häufig hört man den Spruch in der Politik: Es kommt schließlich oft vor, dass beispielsweise der Bund oder das Land etwas entscheiden, die Kommunen dann aber die Kosten für die Umsetzung dieser Entscheidung tragen sollen, was die Bürgermeister ihren aufgebrachten Bürgern jedoch schwerlich vermitteln können. “Wenn das Land die Musik bestellt, soll es sie gefälligst auch zahlen!”

“Gut Alex, aber was hat das jetzt mit Immobilien zu tun?”, magst Du Dich fragen – ganz einfach: Auch im Immobilienbereich gibt es die Regel “Wer bestellt, bezahlt”. Hier nennt sie sich “Bestellerprinzip”. Doch so einfach es klingt ist es leider nicht. Daher möchte ich Dir im heutigen Artikel erklären in welchen Fällen tatsächlich derjenige, der eine Leistung, wie beispielsweise die Vermietung über einen Makler, in Auftrag gibt, bezahlt und in welchen Fällen der Besteller nicht zahlen muss. 

Hierzu gibt es erst einmal die wichtigsten Fakten auf einen Blick in Kurzform und dann erkläre ich Dir alles, was Du über das Bestellerprinzip im Immobilienbereich wissen musst. Nach diesem Artikel weißt Du definitiv wer wann “die Musik bezahlt”!

Interessante Fakten zum Bestellerprinzip auf einen Blick
  • Das Bestellerprinzip soll rechtlich regeln welche Partei bei Vermietungen den Makler zu bezahlen hat.
  • Theoretisch gilt das Bestellerprinzip generell bei jeglichen Vermietungen von Häusern oder Wohnungen - außer bei Vermietungen von Objekten, die für ein Gewerbe genutzt werden. In der Praxis ist es - wie es so oft der Fall ist - jedoch nicht so einfach und es gibt noch eine weitere Ausnahme.
  • Beim Kauf oder Verkauf von Wohnungen und Häusern gilt das Bestellerprinzip - auch wenn viele Menschen es denken - nicht. Hier gibt es jedoch andere Regelungen, die ich weiter unten ausführen werde.
  • Die Beauftragung eines Maklers kostet selbstverständlich Geld. Schließlich wird eine Leistung in Anspruch genommen. Dennoch versuchen viele Menschen diese Kosten zu umgehen. Es gibt verschiedene Ansätze, mit denen das Bestellerprinzip umgangen werden soll.
  • Das Bestellerprinzip wird sowohl kritisiert als auch befürwortet. Was dafür und was dagegen spricht erfährst Du in diesem Artikel.

Damit es keine Unklarheiten gibt möchte ich Dir nun erst einmal kurz eine Definition liefern:

Das Bestellerprinzip ist eine gesetzliche Regelung, die besagt, dass Immobilieneigentümer, die einen Makler beauftragen, diesen im Erfolgsfall bezahlen müssen. Nach dem Bestellerprinzip ist es nicht erlaubt, die Maklerprovision auf den Mieter umzulegen.

Das Gesetz gilt für Vermietungen an Privatleute aber nicht wenn an gewerbliche Mieter vermietet wird. Eingeführt wurde das Gesetz vor allem um Mieter vor hohen Kosten zu schützen. Sicher weißt Du wie schwer es sein kann beispielsweise in einer Großstadt eine Mietwohnung zu finden. 

Vor der Umsetzung des Bestellerprinzips konnten Vermieter die verzweifelte Wohnungssuche von Menschen ausnutzen und ihnen einfach die Kosten des Maklers in Rechnung stellen. Das Bundesverfassungsgericht rechtfertigt das Bestellerprinzip damit, dass es “sozialen und wirtschaftlichen Ungleichgewichten entgegenwirke”, die Wohnungssuchende vorher benachteiligten.

Kauf oder Miete? Ein wichtiger Unterschied zur Geltung des Bestellerprinzips

Für wen gilt das Bestellerprinzip?

Wie eben bereits erwähnt gilt das Bestellerprinzip “eigentlich” generell bei der Vermietung von Häusern oder Wohnungen an Privatleute. Bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien greift es nicht. “Eigentlich” eine klare Sache, oder? Doch warum habe ich das Wort “eigentlich” gerade zwei mal in Gänsefüßchen gesetzt?

Nun ganz einfach: Natürlich gibt es bekanntlich keine Regel ohne Ausnahmen. Eine Ausnahme wäre es wenn der Mieter und nicht der Vermieter einen Makler beauftragt. Im Regelfall beauftragt natürlich derjenige, der eine Wohnung oder ein Haus zur Vermietung anzubieten hat, einen Makler. 

Allerdings kann es beispielsweise sein, dass jemand berufsbedingt unbedingt und kurzfristig in eine bestimmte Stadt ziehen muss. Wenn er dann einen Makler beauftragt für ihn eine Bleibe zur Miete zu finden, muss auch er diesen bezahlen und nicht der Vermieter. Weitere Ausnahmen gibt es jedoch nicht – was aber nicht heißt, dass nicht versucht wird das Bestellerprinzip (illegal) zu umgehen.

So versuchen manche Vermieter und Makler das Bestellerprinzip zu umgehen, indem sie möblierte Wohnungen zur Kurzzeitmiete anbieten, für die das Bestellerprinzip angeblich nicht gelte. Doch diese – recht weit verbreitete – Annahme ist falsch. Auch bei möblierten Wohnungen gilt das Bestellerprinzip. Zu welchen Tricks noch gegriffen wird um das Bestellerprinzip zu umgehen erfährst Du weiter unten im Artikel.

Das Bestellerprinzip gilt bundesweit seit dem 1. Juni 2015. An diesem Tag trat das Gesetz offiziell in Kraft. Vor diesem Datum konnten Eigentümer einen Makler beauftragen und festlegen, dass der Mieter dessen Provision in voller Höhe zu zahlen hatte.
Seit wann gilt eigentlich das Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip in der Anwendung

Ich hoffe, dass Dir nun bereits klar ist was das Bestellerprinzip ist und wann es gilt. Um alle Unklarheiten aus dem Weg zu räumen werde ich Dir nun jedoch noch einmal kurz aufzeigen ob und wie das Bestellerprinzip in den Fällen “Vermietung von Haus oder Wohnung”, “Kauf oder Verkauf von Haus oder Wohnung” sowie “Vermietung oder Verkauf bzw. Kauf von Gewerbeimmobilien” zum Tragen kommt. Los geht`s!

Vermietung - Haus / Wohnung

Beauftragt ein Eigentümer einen Makler damit einen Mieter für sein Haus oder seine Wohnung zu finden, so muss er die Kosten für den Makler (Maklerprovision) in voller Höhe tragen. Er darf die Kosten nicht auf den Mieter umlegen. Beauftragt jedoch eine Person einen Makler um eine Wohnung oder ein Haus zur Miete für sich zu finden muss er die Kosten selbst übernehmen.

Kauf / Verkauf - Haus / Wohnung

Beim Kauf oder Verkauf von Häusern und Wohnungen gilt das Bestellerprinzip nicht. Es gibt keine gesetzliche Regelung darüber wer die Maklerprovision bei einem Verkauf zu tragen hat. Klar ist aber: Irgendwer muss den Makler bezahlen. In der Praxis zahlt meist entweder der Käufer eines Hauses oder einer Wohnung die volle Maklergebühr oder aber Käufer und Verkäufer teilen diese unter sich auf. 

Was üblich ist, unterscheidet sich regional: Während in Brandenburg, Berlin, Hamburg, Bremen und Hessen normalerweise der Käufer die volle Gebühr zahlt, wird sie in den anderen Bundesländern – meist 50/50 – unter Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

Gewerbeimmobilien

Für Gewerbeimmobilien greift das Bestellerprinzip in keinem Fall – weder bei Vermietung noch bei Verkauf. Möchtest Du also beispielsweise ein Büro, eine Lagerhalle oder eine Werkstatt mieten, so wirst Du dafür im Regelfall auch die volle Maklerprovision tragen müssen.

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Kritik am Bestellerprinzip

Für die meisten Menschen klingt das Bestellerprinzip vermutlich absolut fair. Wer bestellt, bezahlt. Fertig. Doch ist es das wirklich? Wie bei fast allen Dingen gibt es auch beim Bestellerprinzip Kritiker. Damit Du Dir selbst eine Meinung über das Bestellerprinzip bilden kannst, möchte ich Dir daher nun einige Pro- und Contra Argumente vorstellen.

Pro

Mit den Pro-Argumenten müssen wir uns eigentlich nicht lange aufhalten. Wie bereits vorhin erwähnt soll das Bestellerprinzip soziale und wirtschaftliche Ungleichheiten, die Wohnungssuchende betreffen, beseitigen. Durch das Bestellerprinzip wird (finanzieller) Druck von den Wohnungssuchenden genommen.

Contra

Es wird Dich sicher wenig verwundern, dass vor allem Immobilienverbände, Makler und Eigentümer zu den Kritikern des Bestellerprinzips gehören. Sie kritisieren unter anderem, dass das Gesetz populistisch sei: Es vermittle das alte Bild vom armen Mieter und vom bösen, reichen Vermieter, ohne zu berücksichtigen, dass auch Vermieter nicht zwangsläufig über große finanzielle Mittel verfügten. 

Außerdem halten manche das Bestellerprinzip nicht für verfassungskonform, was allerdings vom Bundesverfassungsgericht bereits widerlegt wurde: Das Bestellerprinzip ist definitiv verfassungskonform. Immobilienmakler bangten vor und nach Einführung des Gesetzes außerdem um ihre Existenzgrundlage weil sie befürchteten, dass nun viele Vermieter nicht mehr auf einen Makler zurückgreifen.

Kann man das Bestellerprinzip umgehen? Wenn ja, wie?

Obwohl das Bestellerprinzip eigentlich klar geregelt ist, gibt es natürlich immer wieder Versuche, dieses zu umgehen. Übliche Maschen sind unter anderem folgende:

  • Makler versuchen Mieter davon zu überzeugen die Provision doch zu übernehmen und setzen dabei auf ihr Unwissen. Dies ist natürlich illegal.
  • Makler schalten Anzeigen für Wohnungen zur Miete. Meldet sich ein Interessent, wird diesem gesagt, dass die annoncierte Wohnung zwar nicht mehr verfügbar sei, er jedoch eine andere, ähnliche Wohnung gegen Provision vermitteln könne. Somit versucht der Makler vom Interessenten beauftragt zu werden.
  • Makler verlangen Vertragsgebühren von Mietern wenn diese einen Mietvertrag über sie abschließen. Auch dies ist illegal. Den Mietvertrag zahlen schließlich schon die Vermieter.
  • Vermieter bieten möblierte Wohnungen an und verlangen, dass der Mieter beispielsweise einen Abstand für die Küche oder für Möbel zahlt. Dies ist zwar grundsätzlich legal, allerdings müssen sich Mieter nicht auf überteuerte Abstandszahlungen einlassen.
  • Vermieter erhöhen einfach den Mietpreis um die Maklerprovision wieder einzuspielen. Dies ist zwar nicht illegal aber es ist fraglich ob der Vermieter eine Wohnung los wird wenn der Preis weit über den in der Gegend üblichen Mieten liegt.

Kann man etwas gegen das Bestellerprinzip tun?

Das Bestellerprinzip ist Gesetz und an Gesetze muss man sich bekanntlich halten. Direkt etwas tun – im Sinne von “das Bestellerprinzip nicht beachten” – kann man daher (legal) also nicht. Was jedoch natürlich möglich und legal ist, ist es zu versuchen, durch Lobbyarbeit und Klagen gegen das Gesetz vorzugehen.

Wann wurde das Bestellerprinzip beschlossen?

Wie Du bereits weißt, gilt das Bestellerprinzip seit dem 1. Juni 2015. Beschlossen wurde es allerdings schon am 1. Oktober 2014 vom Bundeskabinett und am 27. März 2015 vom Bundesrat gebilligt. Bereits 2013 wurde es im Koalitionsvertrag der großen Koalition als Ziel aufgenommen.

Zusammenfassung und Fazit

Das Bestellerprinzip besagt, dass derjenige, der einen Makler beauftragt, diesen auch bezahlen muss – unabhängig davon ob er Suchender oder Anbieter ist. Im Regelfall ist dies natürlich der Anbieter, also der Vermieter. 

Das Bestellerprinzip hat klare Verhältnisse geschaffen und duldet kaum Ausnahmen. Es gilt nur bei Vermietungen an Privatleute, nicht jedoch bei Verkäufen oder Gewerbeimmobilien. Obwohl es viele Versuche gibt das Gesetz zu umgehen, ist dies legal kaum möglich.

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