Du hast schon Immobilien und brauchst nun eine neue Finanzierung? Dann braucht die Bank auch eine Immobilien-Selbstauskunft / Übersicht der bestehenden Immobilien für die Finanzierungsanfrage bzw. die Bearbeitung des Kreditantrages. Hier zeige ich Dir wie diese aussieht und wie Du diese bestmöglich ausfüllst.
Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps.
Immobilienbestand bereits vorhanden? Zusätze zur Selbstauskunft
Zusätze zur Selbstauskunft: Baufinanzierung, Darlehen
Thema des heutigen Videos ist die Immobilien-Selbstauskunft und wie Du sie richtig ausfüllst.
Hier werden Dir folgende Fragen beantwortet:
- Was ist eine Immobilien-Selbstauskunft?
- Warum brauchst Du eine Immobilien-Selbstauskunft?
- Wie füllst Du die Immobilien-Selbstauskunft richtig aus?
Warum Du eine Immobilien-Selbstauskunft brauchst!
Eine Immobilien-Selbstauskunft brauchst Du, sobald Du schon bestehende Immobilien hast und entsprechend neue finanzieren möchtest. Stell Dir vor Du hast z.B. eine eigengenutzte Immobilie oder eine vermietete Wohnung und Du möchtest jetzt eine neue kaufen. Dann füllst Du ganz normal die Selbstauskunft aus. Bei dem Guthaben bzw. den Vermögenswerten wird dann die vermietete Immobilie erscheinen. Außerdem wird bei den Verbindlichkeiten das Darlehen der Immobilie und bei den Einnahmen die Mieteinnahmen erscheinen. Bei den Ausgaben werden die Zinsen und Tilgungen erscheinen. Sobald Du allerdings eine Immobilie hast, brauchst du ein zusätzliches Blatt der Selbstauskunft. Und zwar die Immobilien-Selbstauskunft. Wie die Immobilien-Selbstauskunft aussieht, kannst Du Dir ganz einfach auf meiner Seite anschauen.
Anleitung zum Ausfüllen der Immobilien-Selbstauskunft
Gehen wir die einzelnen Punkte mal durch. Ganz oben steht „Grundvermögen“. Dort schreibst Du einfach rein „zur Selbstauskunft vom…“ und das Datum der Hauptselbstauskunft, also die Selbstauskunft, die Du bisher kennst. Das ist nichts anderes als eine zusätzliche Anlage.
Der nächste Punkt ist „Kreditnehmer“. Das bist Du. Bei Eigentumsverhältnissen würde man dann z.B. reinschreiben, ob es nur Dir allein oder auch deinem Partner/ deiner Partnerin gehört.
Haupttabelle ausfüllen: Schritt für Schritt
Jetzt gehen wir die Haupttabelle kurz durch:
Als aller erstes steht ganz oben „Grundstück“. Dort trägst Du die Anschrift und Hausnummer ein. Als Nächstes trägst Du das Baujahr ein. Dann kommt der Punkt „Nutzung“. Dort schreibst Du „Mfh“ für Mehrfamilienhaus, „Eigennutz“ für Eigennutz, wenn Du es selber bewohnst oder „Ka“ für Kapitalanlage, wenn es etwas Vermietetes sein sollte, rein. Dann haben wir „Wohnen bzw. Nutzfläche“. „Nf“ ist die Abkürzung für Nutzfläche. Dort trägst Du einfach die entsprechenden Quadratmeter ein.
In der Spalte „Verkehrswert“ trägst Du den Verkehrswert ein. Verkehrswert ist definiert als der aktuelle am Markt zu erzielende Wert im laufenden Verkehr. Das bedeutet, der Wert, den man jetzt für diese Immobilie bekommen würde. Es liegt jedenfalls in Deinem Interesse diesen Wert so weit wie möglich nach oben zu bringen. Die Bank dagegen wird aus Sicherheitskalkulationsgründen diesen Wert so weit wie möglich versuchen zu reduzieren.
In der nächsten Spalte geht es um die „Belastungen im Grundbuch“. Damit ist nicht gemeint, wie viel jetzt noch an Schulden drauf sind, sondern wieviel Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. Das erfährst Du aus dem Grundbuchauszug, den Du Dir am besten aktuell besorgst oder Du schaust es in Deinem alten Darlehensvertrag nach.
Die nächste Spalte ist „Darlehensschuld Rest“. Dort gibst Du einfach den aktuellen Darlehensstand an. Die Bank schickt Dir üblicherweise einmal im Jahr eine Abrechnung, wie viel die Restschuld ist. Das wäre der Wert der dort eingetragen werden muss.
In der nächsten Spalte trägst Du die „Bruttomieteinnahmen per anno“, also im Jahr, ein. Brutto bedeutet Kaltmiete zuzüglich Nebenkosten. Mein Vorschlag: Schreib sowohl brutto, wie auch netto rein. Sprich, was sind die Nettomieten und was sind die Bruttomieten. Dann allerdings nicht vergessen brutto und netto dahinter zu schreiben.
Die nächste Spalte ist „Annuität im Jahr“. Das ist die jährliche Darlehens-Aufwendung, die Du für Dein bestehendes Darlehen hast. Also Zins inklusive Tilgung. Solltest Du ein Festdarlehen haben, sprich nur Zinsen zahlen und auf einen Sparplan einzahlen, dann müssest Du beide Werte getrennt auflisten.
Dann haben wir in der nächsten Spalte „Ablauf der Zinsfestschreibung“. Dort wird reingeschrieben wann dieses Darlehen abläuft, insoweit bis dahin die Zinsen festgeschrieben sind. Üblicherweise sind das zehn Jahre und dort trägst Du diesen Wert ein.
In der nächsten Spalte steht „Überschuss bzw. Fehlbetrag“. Hier ziehst Du einfach die Annuität von den Mieteinnahmen ab. Sollte ein Fehlbetrag rauskommen, schreibst Du ein Minus davor, sollte ein Guthabens Betrag rauskommen, also eine jährlicher Überschuss ein Plus davor.
In der folgenden Spalte steht „Amtsgericht“. Da trägst Du das Amtsgericht ein, bei dem Deine Immobilien im Grundbuch steht. Das siehst Du anhand des Grundbuchauszug bzw. Deines alten Notarvertrag.
Die nächste Spalte ist „Grundbuch“. Dort trägst Du ganz einfach das Grundbuch ein. Diese Informationen kannst Du Deinem Notarvertrag bzw. einen Grundbuchauszug entnehmen.
Solltest Du mehrere bestehende Immobilien haben, musst Du natürlich alle untereinander auflisten, sowie auch jeweils die Summen zusammen zählen. Was sind die Erträge? Was sind die Aufwendungen? Und das Ganze dann nur noch addieren bzw. subtrahieren. Unten dann noch unterschreiben und zu Deiner Hauptselbstauskunft beifügen.
Warum Du eine Immobilien-Selbstauskunft ausfüllst
Du füllst eine Immobilien-Selbstauskunft aus zwei Gründen aus: Erstens Du hast eine bestehende Immobilie und hast diese in der Hauptselbstauskunft drin stehen. Du musst genau nachweisen was diese Immobilie ist. Da wäre Möglichkeit eins.
Möglichkeit zwei ist, Du möchtest diese Immobilie nicht nur nachweisen, sondern einen Teil des Immobilienwerts beispielsweise für die Finanzierung einsetzen. Oder weil Du Defizite in der Immobilien-Selbstauskunft hast, diese durch eine möglichst gut aussehende Immobilie verbessern. Zum Beispiel: Du hast eine Immobile für 100.000 gekauft, hast noch 50.000 Schulden drauf und möchtest 50.000 als Sicherheit für einen neu zu kaufende Immobilie benutzen. In diesem Fall brauchst Du die kompletten Objektunterlagen.
Im ersten Fall, wenn Du nicht auf die Immobilie als Sicherheit angewiesen bist, sondern sie nur nachweisen musst, brauchst Du natürlich nicht die vollen Unterlagen. Da reicht üblicherweise ein Objektfoto, ein Grundbuchauszug und vielleicht das alte Ex-Pose von damals.
Gründe für eine Immobilien-Selbstauskunft:
- Nachweis der Immobilie
- Immobilienwert als Finanzierung einsetzten
- Defizite in der Selbstauskunft verbessern
Bereite deine Unterlagen auf!
Wenn Du allerdings auf der sicheren Seite sein willst und keine Nachfragen von der Bank provozieren möchtest, dann bereitest Du am besten alle Unterlagen vor. Und zwar nicht nur die Objekteunterlagen, sondern zusätzlich auch den Darlehensvertrag zu dem Objekt. Du weißt ja, wie immer geht es bei Selbstauskünften darum sich selbst, bzw. den Kunden gut zu präsentieren. Für den ersten Eindruck gibt es keine zweite Chance. Deswegen sollten die Unterlagen natürlich toll aufbereitet sein.
Wenn Du die Unterlagen zusammenstellst, dann würde als erstes die Hauptselbstauskunft und alles was dazu gehört kommen. Ganz am Schluss käme die Immobilien-Selbstauskunft, plus die Objektunterlagen zu dieser Immobilien-Selbstauskunft.
