Wohnbauförderung, staatlich geförderter Mietwohnungsbau und Eigentumserwerb

Wohnbauförderung – Jetzt geht’s um sozial geförderten Wohnraum, auch „Sozialwohnungen“ oder „sozialer Wohnungsbau“ genannt. Hierfür brauchen Mieter einen WBS (= Wohnberechtigungsschein), um diese Wohnung nutzen zu können. Wie das vom Prinzip her funktioniert erfährst Du hier. Je nach Stadt / Gemeinde gibt es immer recht individuelle Regeln, daher bitte immer konkret prüfen. Worauf Du generell achten musst, erkläre ich Dir hier.

Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps zum Thema Wohnbauförderung.

Wohnbauförderung: Sozial / staatlich geförderter Wohnraum

Staatlich geförderter Mietwohnungsbau und Eigentumserwerb

Thema heute: „sozial geförderter Wohnraum“. Das Thema kommt nämlich immer öfter vor, wenn man mit Immobilien zu tun hat.

Was ist sozial geförderter Wohnraum?

Dem Staat fehlen die Mittel und die Logistik, günstigen Wohnraum für sozial Schwächere zu bauen und zur Verfügung zu stellen. Aus diesem Grunde hat der Staat verschiedene Förderprogramme aufgelegt, sodass Privatleute oder Investoren einfach beispielsweise günstige Zinsen, zusätzliche Steuervorteile oder Zuschüsse vom Staat in Anspruch nehmen können. Als Gegenleistung dafür muss man kostengünstig zur sogenannten Kostenmiete an Leute mit Wohnberechtigungsschein vermieten.

Wenn Du jetzt zum Beispiel sozial schwächer bist und kannst Dir keine normale Wohnung leisten, dann gehst Du zum Sozialamt und lässt Dir dort einen Wohnberechtigungsschein (WBS)  ausstellen. Das heißt Du hast Anspruch auf eine sozial geförderte Wohnung zu einer niedrigen Miete, der sogenannten Kostenmiete.

Umstände: Angepasste, niedrigere Kostenmieten und Mindestlaufzeit

Zusammengefasst: Du darfst also die Miete nicht so nehmen, wie sie vor Ort üblich wäre. Es gibt eine bestimmte Berechnungsmethode, anhand derer man die sogenannte Kostenmiete errechnet. Dazu zählen Reparaturen, wie hoch die Zinsen zu dem Moment sind, ein gewisser Tilgungsanteil, Instandhaltung, etc. Es gibt also ein Berechnungsverfahren, und diese Miete darfst Du dann vom Mieter nehmen. Die Miete kann man auch jährlich anpassen, aber immer nur nach diesen Kriterien, nicht nach den normalen Mietsteigerungen oder Mietentwicklungen am Markt. Üblicherweise sind Kostenmieten ungefähr 20 – 40 Prozent günstiger, als die momentane Marktmiete, und durch diese Förderungen schafft der Staat einfach günstigen Wohnraum, ohne es selber machen zu müssen.

  • Es gibt eine Berechnungsmethode der Kostenmiete
  • Miete kann jährlich angepasst werden, ABER nur nach vorgegebenen Kriterien
  • Kostenmieten sind ca. 20 – 40 % niedriger als die Marktmiete

Nachbindungfrist und warum sozial geförderter Wohnraum als Investor sinnvoll sein kann

Hierzu gibt es ein paar Sachen zu wissen: Kaufst Du zum Beispiel solchen sozial geförderten Wohnraum von jemandem, der diese Förderung in Anspruch genommen hat, gibt es die sogenannte Nachbindungsfrist. Das heißt: Du kaufst zum Beispiel von jemandem ein Haus ab, der wiederum löst seine Mittel und seine Förderung ab – beispielsweise das günstige Darlehen -, aber trotzdem ist dieses Haus dann nach Ablösung der Förderung noch zehn Jahre gebunden, das heißt Du darfst / musst zehn Jahre die Kostenmiete von den Mietern nehmen, das nennt man die sogenannte Nachbindung.

Sozial geförderter Wohnraum muss mindestens 10 Jahre als solcher genutzt werden

Die Nachteile davon sind: Die Miete ist natürlich niedriger. Dadurch ist die Baufinanzierung ist schwieriger, weil Du nicht so viele Mieteinnahmen bekommst, und dadurch die Einnahmenseite schlechter aussieht, und dadurch auch der Wert der Immobilien niedriger angesetzt wird.

  • Nachteil: Niedrigere Miete = schwierigere Baufinanzierung, Wert der Immobilie wird niedriger angesetzt

Das Ganze hat aber durchaus gewisse Vorteile, wie zum Beispiel: Dadurch, dass die Miete sehr niedrig ist, kann der Verkäufer auch nur einen niedrigeren Kaufpreis verlangen. Außerdem sind bei den heutigen Zinsen niedrige Mieten nicht unbedingt so schlecht, weil man dann zumindest noch in den Genuss einiger Steuervorteile kommt. Auch muss man keine Angst vor Leerstand haben, denn wenn die Mieten ungefähr 40 – 50 % günstiger sind als vor Ort, findet man natürlich immer einen Mieter – wenn auch nur mit Wohnberechtigungsschein. Wobei man hier keine Vorurteile haben sollte, es gibt auch sehr ordentliche Leute, die einen Wohnberechtigungsschein haben, zum Beispiel wenn sie viele Kinder haben, oder alleinerziehend sind.

Vorteile:

  • Niedrige Miete = Niedriger Kaufpreis
  • Steuervorteile (gerade bei aktuell so niedrigen Zinsen)
  • keine Angst vor Leerstand, aufgrund niedriger Mietpreise

Interessant: Ablauf der Nachbindungsfrist und Steuervorteile

Jetzt kommt aber das Interessanteste: Nach 10 Jahren fällt diese Bindung weg. Dann kannst Du die Mieten anpassen, im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten. Dadurch steigt natürlich der Wert der Immobilie massiv an, weil Du dann wirklich anfangen kannst richtig zu erhöhen. Und für jeden Mieter, der dann auszieht, kannst Du beispielsweise nicht für 5 Euro vermieten, sondern sofort für 10 Euro – also wenn 5 Euro die Kostenmiete wäre und 10 Euro wäre die Marktmiete.

Nach 10 Jahren verfällt die Nachbindungsfrist und Mieten können der Marktmiete angepasst werden

Auf diese Art und Weise erhältst Du natürlich wahnsinnige Gewinnsprünge, die – und hier kommt das Interessante – nach zehn Jahren auch steuerfrei sind. Das heißt Du kaufst jetzt eine Immobilie, machst nach zehn Jahren zum Beispiel die Mieterhöhungen und Anpassungen, und verkaufst sie dann wieder. Dadurch steigt der Wert Deiner Immobilie sprunghaft an und dieser Wertanstieg ist – aktuell noch – nach zehn Jahren steuerfrei. Das heißt diese sozial geförderten Immobilien sind spekulativer: Wenn man sie in guten Lagen kauft, dann zehn Jahre hält, Steuervorteile kassiert, und sie dann letztendlich zu einem höheren, angepassten Preis wieder verkauft, fließt natürlich dieser Gewinn dem Eigentümer, beziehungsweise Dir, steuerfrei zu.

Reiz: Erzielte Gewinnsprünge sind dann steuerfrei

Vorsicht: Strafen bei Nichteinhaltung der Vorschriften, z.B. Fehlbelegungsabgabe

Es gibt natürlich auch Leute, die kommen auf die Idee und sagen: „Mensch, ich vermiete jetzt auch an Leute, die keinen Wohnberechtigungsschein haben und/oder vermiete höher“. Das kann man zwar auch machen, allerdings wird das kontrolliert, und dann gibt es dafür entsprechende Strafen. Oder Du vermietest zum Beispiel an jemanden, der nicht berechtigt ist dort zu wohnen, zum Beispiel einen Freund von Dir, für günstige 5 Euro, und die Stadt findet es raus: das ist absolut nicht okay. Dann müsste Dein Freund eine sogenannte Fehlbelegungsabgabe zahlen, weil jemand, der eigentlich nicht dazu berechtigt ist, in einer günstigen Wohnung sitzt. Er müsst dann die Differenz auf die momentane Marktmiete bezahlen, und zwar auch rückwirkend. Das sind also Situationen, von denen Du die Finger lassen solltest.

Freigabeerklärung für Vermietung an Menschen ohne Wohnberechtigungsschein

Es gibt aber auch oft die Situation, dass es z.B. momentan gar keine Wohnungsnot gibt, und es genügend Wohnungen für Leute mit Wohnberechtigungsschein gibt. Dann kannst Du Dir offiziell bei der Stadt eine Freigabeerklärung geben lassen, sodass Du auch an Leute ohne Wohnberechtigungsschein vermieten darfst. Allerdings bist Du dann immer noch verpflichtet, zur günstigen Kostenmiete zu vermieten.

Solltest Du Dir selber eine Wohnung zum Eigennutz kaufen, die noch sozial gebunden oder in der Nachbindung ist, dann musst Du eine Sache beachten: Du musst Dir vorher eine Freigabe von der Stadt geben lassen, weil sonst zahlst Du auch als Eigennutzer. Also wenn Dir die Wohnung selber gehört, trotzdem eine Fehlbelegungsabgabe, weil es ist sehr unwahrscheinlich, dass Du Dir eine Wohnung finanziell leisten kannst oder die Bank Dir ein Darlehen gibt, wenn Du eigentlich einen Wohnberechtigungsschein bräuchtest. Das machen die Städte allerdings üblicherweise, da gehst Du zum Wohnungsamt. Da heutzutage, außer in Ballungsgebieten wie Düsseldorf und Großstädten, nicht mehr so eine Wohnungsnot herrscht, und man ja auch möchte, dass Eigennutzer gefördert werden. Deswegen kriegt man da üblicherweise die Freigabe aus allen Gebieten, wo der Wohnungsmarkt extrem angespannt ist.

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