Welche Baufinanzierung? Annuitätendarlehen vs. Festdarlehen – Für eine Baufinanzierung gibt es unterschiedliche Strategien zur Finanzierung. Ich habe für Dich das Festdarlehen und das Annuitätendarlehen miteinander verglichen und zeige Dir hier die jeweiligen Vor- und Nachteile auf. Außerdem erkläre ich Die Begriffe für leichteres Verständnis.
Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Erläuterungen rund um die Baufinanzierung mit Festdarlehen oder Annuitätendarlehen.
Welche Baufinanzierung? Video Tipps
Baufinanzierung: Annuitätendarlehen vs. Festdarlehen
Es gibt unterschiedliche Strategien der Baufinanzierung. Hier geht es vor allem um die Strategien des Annuitätendarlehens und des Konstantdarlehens. Ich möchte Dir heute erläutern, welche der beiden Baufinanzierungen ich bevorzuge, um langfristig ein Portfolio aufzubauen, und was die Begriffe eigentlich bedeuten.
Annuitätendarlehen erklärt
Annuitätendarlehen ist ein Darlehen ( vom Lateinischen „annus“: das Jahr), bei dem man eine feste jährliche Rate zahlt, mit einer Anfangstilgung von üblicherweise 2%. Die jährliche Rate, die monatlich bezahlt wird, bleibt dabei immer gleich. Aber je mehr natürlich schon zurück gezahlt wird, desto weniger Zinsanteile sind in der monatlichen Rate. Desto höher ist aber wiederum der Tilgungsanteil, weil die Rate ja gleich bleibt. Deshalb dauert eine 2%ige Tilgung bei den heutigen Zinssätzen eben nicht 50 Jahre – wie man meinen sollte, weil das ja die Anfangstilgung ist – sondern etwas über 30 Jahre. Das hängt allerdings von der Höhe des Zinssatzes ab. Klingt merkwürdig, aber: je niedriger der Zinssatz ist, desto länger dauert es. Je höher der Zinssatz, desto kürzer dauert es. Bei 6% Zinsen zum Beispiel kommst Du mit 1% Anfangstilgung auch auf 30 Jahre.
- Feste jährliche Rate (üblicherweise 2%)
- Je niedriger der Zinssatz, desto länger dauert die Tilgung
- Je höher der Zinssatz, desto schneller geht die Tilgung
Festdarlehen / Konstantdarlehen erklärt
Ein Festdarlehen oder Konstantdarlehen, ist ein Darlehen, bei dem Du immer die gleiche Anzahl Zinsen zahlst. Du zahlst eigentlich nichts zurück, sondern sparst Geld mit dem Ziel an, diese angesparte Summe irgendwann auf einen Schlag zurückzuzahlen – zum Beispiel auf einem Aktiendepot oder in einer Lebensversicherung. Sprich: man zahlt derweil immer die gleiche Anzahl an Zinsen und auf einmal zahlt man alles von dem Guthaben zurück. Jetzt wird der eine oder andere sagen „Was soll das denn?“. Die Antwort ist ganz einfach: Das macht man in dem Fall, von dem man denkt, dass die Nach-Steuer-Kapitalerträge – zum Beispiel durch das Aktiendepot – höher sind als die Schuldzinsen, die man bezahlen muss. Das wiederum heißt: Zahlst Du zum Beispiel Deine Tilgung in ein Aktiendepot, das durchschnittlich mit 5% verzinst und Du hast momentan Darlehenszinsen von 2%, dann wäre das super. Vor allem, wenn ein Teil der Kapitalerträge, wie bei Aktien, auch noch steuerfrei wären, oder nur mit 25% besteuert würde. In diesem Fall macht man das.
Das Konstantdarlehen hat noch einen weiteren Vorteil. Nämlich, dass du die Immobilie nicht verkaufen musst, um wieder an Cash ranzukommen, sondern sie einfach nur umfinanzieren kannst, weil das Cash ja noch da ist und dieses Cash erneut nehmen kannst, um beispielsweise eine neue Immobilie zu kaufen.
- Immer gleiche Anzahl an Zinsen
- Man zahlt das Darlehen letztlich auf einen Schlag zurück
- Sinnvoll wenn: Nach-Steuer-Kapitalerträge höher als Schuldzinsen
Vor- und Nachteile im Vergleich
Ich selber mache ganz gerne mal ein Annuitätendarlehen: quadratisch, praktisch, gut. Die Banken mögen das. Das geht bei der Bank leicht durch und das Annuitätendarlehen ist auch in den ersten zehn Jahren nicht wirklich ein Problem. Aber später wird es ein Problem. Ich sage mal ab den Jahren 10 bis 30, weil dann der Tilgungsanteil immer größer ist. Und Du kannst Zinsen von der Steuer absetzen, Tilgung aber nicht.
Das heißt, irgendwann, wenn du viele Immobilienbestände hast, kann es sein, dass selbst wenn du nebenbei noch etwas arbeitest, das Geld einfach nur für die Steuer drauf geht, für die Tilgung in die Immobilie. Unterm Strich verlierst Du dann zwar kein Geld, weil die Tilgung praktisch dein Nettovermögen erhöht, weil es ja die Schulden reduziert. Aber erstmal schwächt das deine Liquidität, weil du natürlich Rückzahlung nicht von der Steuer absetzen kannst. Und irgendwann, wenn in deiner jährlichen Annuität (also in deiner jährlichen Rate, die du zwar monatlich zahlst) sagen wir mal 10.000 Euro im Jahr: Wenn es vorher 8.000 Euro Zinsen waren und 2.000 Euro Tilgung, dann ist das toll und stört auch keinen. Aber wenn es andersrum ist, man nur noch 2.000 Euro Zinsen zahlt und 8.000 Euro Tilgung hat, dann bedeutet das ja, dass die 8.000 Euro, die aus der Immobilie erwirtschaftet wurden, noch brutto sind und demnach noch versteuert werden müssen.
Das ist also der Punkt, wo man sich dann über ein Konstantdarlehen Gedanken machen sollte. Frei nach dem Motto: Du kannst die ganze Zeit die hohen Zinsen von der Steuer absetzen und das ganze Spiel funktioniert eben, wenn die Erträge, die Du in der Ansparform machst, höher sind als die Zinsen. Und nachdem Du die Zinsen auch noch absetzen kannst, hast Du praktisch netto bei 2% Zinsen, ich sage mal 1,2% Zinsen, die Du fürs Darlehen an die Bank zahlen musst. Wenn dann Dein Aktiendepot, ich sage mal 3% machen würde, hätte es sich schon gerechnet, weil Du da die Kapitalerträge mit 25% versteuern musst. Dann siehst Du, dass es sich schon gerechnet hat. Das ist einfach ein Rechenexempel. In diesem Fall macht man das und vor allem dann, wenn man schon einiges an Immmobilienbeständen hat und die einzige Gefahr ist, dass man nur noch für seine Immobilienbestände arbeiten müsste. Du hast zwar Cashflow, aber Du darfst ihn ans Finanzamt zahlen, weil dein Tilgungsanteil so hoch ist.
TIPP: Dazu gibt es auch ein schönes Video auf meiner Webseite alex-fischer-duesseldorf.de, auf dem Immobilieninvestor Masterkurs. Das heißt Unterschied Annuitätendarlehen oder Festdarlehen und dort habe ich das Ganze auch aufgemalt, da versteht man es vielleicht noch ein bisschen besser.
