WEG Verwaltung, SEV Verwaltung / Mietverwaltung – Definition und Unterschiede

Oft hört man “Das macht doch die Verwaltung!”. Ja, aber welche Verwaltungsarten gibt es für Immobilien überhaupt, und wie sehen deren Verträge aus? Wer ist wofür zuständig? Erfahre hier, worin sich die WEG Verwaltung und die Sondereigentumsverwaltung (SEV) / Mietverwaltung unterscheiden. Außerdem erfährst Du, was die Aufgaben und Pflichten des jeweiligen Verwalters sind, und welche Kosten du bei der Verwaltung Deiner Immobilie in etwa einplanen solltest.

Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps zu WEG- und SEV-Verwaltung, sowie den zuständigen Immobilien-Verwaltern und deren Aufgaben.

WEG Verwaltung, Sondereigentumsverwaltung / Mietverwaltung

Definition und Unterschiede: WEG Verwaltung und SEV Verwalter / Mietverwalter

Heutiges Thema: Immobilien-Verwaltung, und welche Verwaltungsarten es überhaupt gibt.

Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Verwaltungen: Auf der einen Seite die sogenannte WEG Verwaltung, und auf der anderen Seite die SEV oder Mietverwaltung.

Definition WEG Verwaltung & SEV Verwaltung

Was heißt WEG Verwaltung? Wohnungs-Eigentümer-Gesetz-Verwaltung. Das ist also die Verwaltungsform, die vom Gesetz her vorgeschrieben ist. Wenn man eine Eigentumswohnung kauft, bzw. wenn in einem Haus mehr als ein Eigentümer drin ist.

Die SEV bzw. Sonder-Eigentums-Verwaltung, oder auch Mietverwaltung genannt, ist einfach die Verwaltung der Mieter. Der Mietverwalter ist dafür zuständig, den Vermieter gegenüber dem Mieter zu vertreten

Die WEG Verwaltung verwaltet die Eigentümer (gesetzlich vorgeschrieben), die SEV Verwaltung verwaltet den Mieter, und repräsentiert praktisch den Vermieter gegenüber dem Mieter.

Grob gesagt: Die Zuständigkeit des WEG Verwalters endet vor der Wohnungstür des Mieters, für alle Belange des Mieters ist der SEV-/ Mietverwalter zuständig

WEG Verwaltung: Zweck und Aufgaben

Zweck der WEG Verwaltung ist es, die Eigentümer untereinander zu verwalten, und dass es einen Repräsentanten gibt. Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit 10 Eigentümern. Da muss es einen geben, der diese Eigentümer nach außen hin repräsentiert, und das ist der WEG Verwalter. Vor allem gegenüber den Versorgern, zum Beispiel gegenüber den Elektrizitätswerken, gegenüber den Wasserwerken, gegenüber der Versicherung, gegenüber Handwerkern am Gemeinschaftseigentum (wenn zum Beispiel die Fassade gemacht werden muss), etc. Wenn da jedes Mal zehn Mann anrücken müssten, wäre das ja schrecklich – oder stellt Euch das mal bei 100 Mann vor.

Der WEG Verwalter repräsentiert die Eigentümer auch gegenüber Ämtern oder auch juristisch, wenn es um die Gemeinschaft geht. Und der WEG Verwalter erstellt die Abrechnung für die einzelnen Eigentümer, also wer muss was bezahlen. Außerdem erstellt er auch die Wirtschaftspläne, also was werden wir im nächsten Jahr voraussichtlich an Einnahmen brauchen, damit wir unsere laufenden Rechnungen zahlen können. Man ist also eine Gemeinschaft von Eigentümern, und die werden über den WEG Verwalter verwaltet.

Der WEG Verwalter hat verschiedene Pflichten. Diese sind in der Teilungserklärung geregelt. Die Teilungserklärung ist ein juristisches Dokument, das definiert, wie dieses Mehrfamilienhaus mit den einzelnen Wohnungen darin vom Verwalter zu handhaben ist.

Er muss also jährlich eine Eigentümerversammlung einberufen, auf der über den Wirtschaftsplan, über eventuelle Anschaffungen, oder über die Nebenkostenabrechnung abgestimmt wird. Da wird auch der Verwalter entlastet, „ja lieber Verwalter, du hast alles gut gemacht“, da werden Belege geprüft, etc. Er muss einen Wirtschaftsplan erstellen, also was wird im nächsten Jahr voraussichtlich an Kosten kommen, und was muss jeder Eigentümer vorauszahlen, damit die Eigentümergemeinschaft genug Geld hat. Diese Wirtschaftspläne muss er dann am Ende des Jahres (es ist schließlich nur ein Plan) auch abrechnen. Also das eine ist eine Planung, und wie war es dann tatsächlich, er muss dafür die Rechnungen vorlegen.

Außerdem hat er zum Beispiel die Pflichten, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung umzusetzen. Die Eigentümerversammlung zum Beispiel sagt: „Mensch, wir möchten gerne die Fassade gestrichen haben“, dann muss der Verwalter Angebote einholen, muss das günstigste Angebot bestimmen, und muss diese Beschlüsse umsetzen.

Ein WEG-Verwalter hat also unter anderem folgende Aufgaben:

  • Eigentümer untereinander verwalten
  • Repräsentant einer Gemeinschaft von Eigentümern desselben Gebäudes (z.B. Mehrfamilienhaus)
  • Repräsentiert die Eigentümer nach außen hin, v.a. gegenüber Versorgern wie Wasserwerken, oder der Versicherung etc.
  • Repräsentiert die Eigentümer bei Ämtern und juristisch (wenn es um die Gemeinschaft geht)
  • Erstellt Abrechnung für die jeweiligen Eigentümer
  • Erstellt Wirtschaftspläne (z.B. fürs kommende Jahr) und muss diese anschließend auch abrechnen
  • Seine Pflichten sind in der Teilungserklärung festgehalten
  • Muss eine jährliche Eigentümerversammlung einberufen (Wirtschaftsplan, eventuelle Anschaffungen etc. besprechen)
  • Hat die Pflicht, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung umzusetzen
  • Eine WEG Verwaltung kostet monatlich in etwa 20 Euro

Hier findest du einen Link zu einem WEG Verwaltervertrag für Mietverwaltung als pdf-Datei. Hier kannst du Rechte und Pflichten des WEG Verwalters nochmals nachlesen.

Mietverwaltung / SEV-Verwaltung: Zweck und Aufgaben

Dann haben wir die zweite Form der Verwaltung, das ist die Mietverwaltung, oder Sonder-Eigentums-Verwaltung. Vom Prinzip kann man sich das ganz leicht vorstellen: Der WEG Verwalter verwaltet die Eigentümer, dessen Pflichten enden an der Haustür der Wohnung (ist nicht ganz korrekt, denn wenn es Wasserschäden gibt, die von Gemeinschaftseigentum kommen, dann muss er da auch mal rein). Vom Prinzip interessiert den WEG Verwalter nicht, was der Einzelne in seiner Wohnung macht, oder was der Mieter in dieser Wohnung macht.

Der Mietverwalter ist dafür zuständig, den Vermieter gegenüber dem Mieter zu vertreten. Also beispielsweise: der Wasserhahn tropft, der Mieter ruft an, dann würde er direkt beim Mietverwalter anrufen, und der Mietverwalter würde sich dann auch um die Reparatur des Wasserhahns kümmern. Was nicht der Job des WEG Verwalters wäre, denn der Wasserhahn der Wohnung ist kein Gemeinschaftseigentum, und betrifft nicht die Gemeinschaft.

Eine weitere Pflicht des Mietverwalters wäre zum Beispiel die Vermietung. Die kostet dann teilweise extra, man muss Anzeigenkosten erstatten, oder eventuell auch Provision bezahlen, das ist individuell verhandelbar, und steht in den Mietverwalterverträgen individuell drin.

Der Mietverwalter würde auch die Nebenkostenabrechnung direkt mit dem Mieter machen, sodass Ihr nicht die Nebenkostenabrechnung selber machen würdet.

Der Mietverwalter würde beispielsweise auch die Buchhaltung für den Vermieter führen, und würde das Forderungsmanagement machen, sprich überwachen, ob der Mieter rechtzeitig, pünktlich und in der richtigen Höhe bezahlt. Auch Mieterhöhungen würde der Mietverwalter durchführen.

Er hat noch einiges mehr an Aufgaben und Pflichten, das könnt Ihr eben an dem beigehängten Beispiel SEV Mietverwalter und WEG Verwalter -Verträgen sehen. Druckt Euch die aus und schaut sie einmal durch, dann versteht Ihr ziemlich genau, was der Unterschied zwischen dem einen und dem anderen ist.

Aufgaben eines SEV- / Mietverwalters:

  • SEV steht für Sonder-Eigentums-Verwaltung
  • Vertritt den Vermieter gegenüber dem Mieter
  • Vermietung: Mieter finden, Vermietung gewährleisten, Mietverträge etc.
  • Nebenkostenabrechnung mit dem Mieter abwickeln
  • Führt die Buchhaltung für den Vermieter
  • Forderungsmanagement -> Überwachen, ob der Mieter rechtzeitig und vollständig zahlt
  • Mieterhöhungen durchführen

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