Steuern sparen mit Immobilien

Steuern sparen mit Immobilien – Die 3 Erfolgsfaktoren mit denen Du wirklich Steuern sparen kannst!

Es gibt Menschen, die haben eine komische Einstellung zum Thema „Steuern sparen“. Bei vielen Leuten setzt nämlich das Gehirn aus, sobald sie hören, dass sie Steuern sparen können. Kennst Du das auch? Dann wird Dir der folgende Artikel sicher gefallen. Ich erkläre Dir hier die Punkte, die Du zum Thema Steuern sparen mit Immobilien verstanden haben musst, damit auch Du davon profitieren kannst!

 

Wie Du davon profitieren kannst…

Steuern sparen mit Immobilien – die Möglichkeiten

Die beste Steuersparmöglichkeit, die es meiner Meinung nach gibt ist, wenn man bereits bezahlte Steuern wieder zurückbekommt. Die Haupt-Steuerersparnis bei der Immobilie ist allerdings, dass man dort Gewinne macht, die man niemals versteuern muss. Nachfolgend erkläre ich Dir 3 Möglichkeiten, wie Du mit Immobilien Steuern sparen kannst.

Maximal 16% Steuern zahlen mit der Vermögensverwaltenden GmbH

Die Vermögensverwaltende GmbH ist nichts anderes als eine ganz normale GmbH. Sie hat allerdings das Verwalten, Bewirtschaften und auch das Halten bestehender Immobilien als Geschäftszweck.

Aber wie kannst Du das für Dich nutzen?

Eine Vermögensverwaltende GmbH ist per Definition nicht gewerblich, sondern verwaltet einfach nur bestehendes und auch finanziertes Vermögen. Das heißt Du musst nicht nur Eigenkapital einbringen, sondern kannst auch Immobilien kaufen, die finanziert sind. Dadurch bekommst Du eine sogenannte erweiterte Gewerbesteuerkürzung.

Das bedeutet vereinfacht gesagt: Du zahlst keine Gewerbesteuer, sondern nur die Körperschaftssteuer in Höhe von 15% plus Solidaritätszuschlag. Somit bleibst Du bei den Steuern unter 16%.

Der eigentliche Zweck der Vermögensverwaltenden GmbH

Es gibt allerdings einen Haken:

Wenn Du jetzt das versteuerte Geld aus der GmbH rausholen möchtest, fällt zusätzlich wieder Kapitalertragssteuer an bzw. wenn Du es über Geschäftsführergehälter abführen würdest, die Einkommenssteuer.

Das ist aber nicht der eigentliche Zweck, wie man eine Vermögensverwaltende GmbH anwendet. Denn diese nutzt man speziell bei Immobilien, die einen sehr, sehr hohen Cashflow haben, wie Gewerbeobjekte oder Mehrfamilienhäuser, die z. B. in schlechter Lage sind und sehr hohe Renditen abwerfen. In diesen Fällen benutzt man dann die Steuervorteile, um möglichst schnell abtilgen zu können.

Du musst folgende Regel einhalten:

Die Vermögensverwaltende GmbH benutzt Du nicht, wenn Du denkst, dass das Objekt eine hohe Wertsteigerung hat, wie z. B. Objekte in guten Lagen mit niedrigen Mietrenditen. Die kaufst Du privat und behältst sie mindestens 10 Jahre. Danach ist es in den meisten Fällen steuerfrei, wenn Du nicht einen entsprechenden Fehler machst.

Die Vermögensverwaltende GmbH benutzt Du also, wenn Du Immobilien schnell abtilgen willst. Oder wenn Du Eigenkapital, Bonität und Cash aufbauen willst, das nicht von der Steuer gefressen werden soll.

Du fragst Dich, wo da Dein Vorteil ist? Ganz einfach…

Der Vorteil mit einer GmbH voller Geld ist, dass Du damit keine Schwierigkeiten hast, Dir von den Banken weitere Immobilien finanzieren zu lassen.

Infiziere Dich nicht gewerblich! Steuern sparen mit Immobilien

Das Finanzamt findet dieses Vorgehen natürlich nicht so toll, denn den Gemeinden entgeht die Gewerbesteuer. Und daher wird ganz gerne versucht, so etwas zu kippen. Du musst also aufpassen, dass Du die Vermögensverwaltende GmbH nicht infizierst. Infizierung bedeutet: Du hast eine kleine gewerbliche Sache drin, dann wird die Gesellschaft für das ganze Jahr gewerblich abgerechnet. Die Gewerbesteuer fällt in voller Höhe an.

Beispiele:

  • der Betrieb einer Solaranlage an einer Immobilie – das ist gewerblich
  • wenn Du ein Parkhaus oder eine Parkgarage mit einer Schranke betreibst, mit wechselnden, dauerhaften Mietern – das ist gewerblich
  • Vermietung von Studentenzimmern, mit Mietlaufzeiten unter einem Jahr – das ist gewerblich
  • wenn Du möbliertes Wohnen anbietest, mit Mietlaufzeiten unter einem Jahr – das ist gewerblich

Und nebenbei fällt dann auch noch Umsatzsteuer an. Und das ist dann das Aus beim Steuern sparen mit Immobilien.

Denkmalschutzabschreibung – sichere Dir erhöhte Abschreibungen!

Wenn eine Immobilie denkmalgeschützt ist, bekommst Du auf den denkmalgeschützten Teil (nicht auf die gesamte Immobilie, nur auf die erhaltenswerte Substanz) erhöhte Abschreibungen.

Nachteile: Meistens kalkulieren die Bauträger die Steuervorteile schon in den Kaufpreis mit ein. Du zahlst dann wesentlich höhere Kaufpreise, als wenn Du die gleiche Immobilie ohne Denkmalschutz kaufst.

Mehr zu dem Thema Denkmalschutzabschreibung – Steuern sparen mit Immobilien findest du HIER!

Mit dem Anschaffungsnahen Erhaltungsaufwand steuerlich absahnen

Wenn Du eine Immobilie kaufst, darfst Du in den ersten 3 Jahren, beginnend mit Datum des Kaufvertrages, höchstens 15% des Gebäudewertes an Renovierungen vornehmen. Diese 15% kannst Du dann voll von der Steuer absetzen. Machst Du das nicht so und kommst nur 1 Euro über diese Grenze, dann musst Du den Betrag über 50 Jahre abschreiben.

Sind die 3 Jahre rum, kannst Du so viel Instandhaltung, Sanierung und Renovierung investieren, wie Du lustig bist und kannst es zu 100% von der Steuer absetzen und zwar in dem Jahr, in dem Du die Rechnungen bezahlst.

Wie kannst Du das also für Dich nutzen?

Interessant wird das Ganze natürlich, wenn Du das von Anfang an einkalkulierst und bei der Bank entsprechend mitfinanzierst. Das bedeutet Du gehst her und nimmst von Beginn an ein so hohes Darlehen auf, das Du aber drei Jahre nicht anfasst bzw. höchstens die 15%  vom Gebäudewert (=Kaufpreis abzüglich Grundstück).

Auf die Art und Weise kannst Du an dem Thema Steuern sparen mit Immobilien richtig Spaß haben.

Beachte:

  • Wenn Du mit einer Bank finanzierst und drei Jahre lang das Geld nicht abrufst, musst Du Bereitstellungszinsen zahlen. Hier solltest Du also mit Deiner Bank verhandeln, dass diese möglichst niedrig sind oder möglichst spät anfangen. Im schlimmsten Fall rufst Du das Geld ab und legst es auf ein Sparkonto.
  • Erweiterung ist steuerlich nicht sofort abzugsfähig und muss über 50 Jahre verteilt abgeschrieben werden (z. B. Dachgeschossausbau).
  • Umnutzungskosten sind steuerlich auch über 50 Jahre abzuschreiben (z. B. Gewerbeimmobilie, die Du in eine Wohnung umnutzt).

Gewerblicher Grundstückshandel – Warum Du davon so weit wie möglich Abstand halten solltestSteuern sparen mit Immobilien2

Ob Du gewerblich oder privat vermögensverwaltend bist legt das Finanzamt anhand folgender Kriterien fest:

  • Wie viele Immobilien Du an- und verkaufst
  • Wie lange Deine Darlehensverträge abgeschlossen werden
  • In wie weit bist Du gewerblich tätig? Machst Du z. B. umfangreiche Renovierungen kurz vor dem Verkauf?

Gewerblicher Grundstückshandel ist das, wo Du auf keinen Fall landen möchtest. Du möchtest Steuern sparen mit Immobilien. Du möchtest als Privatinvestor angesehen werden, was bedeutet, dass Deine Immobilien nach 10 Jahren steuerfrei sind und zwar komplett steuerfrei. Fällst Du in den gewerblichen Grundstückshandel, zahlst Du nicht nur die volle Steuer auf Deinen Gewinn, sondern Du zahlst zusätzlich auch noch Gewerbesteuer. Um das zu vermeiden gibt es folgende Regeln:

Verkauf der Immobilie

Verkaufe Immobilien erst nach 10 Jahren. Dann brauchst Du Dir grundsätzlich keine Sorgen über gewerblichen Grundstückshandel machen.

Finanzierung

Mach Deine Finanzierungen von Anfang an auf mindestens 10 Jahre.

Die 3 Objekt-Grenze

Du darfst nicht mehr als 3 Immobilien in 5 Jahren verkaufen. Sobald Du das überschreitest, bist Du gewerblich.

Aber das ist noch nicht alles:

Beachte hierbei bitte, dass auch Tiefgaragenstellplätze, wenn sie eigene Grundbücher haben und Du sie einzeln verkaufst, als getrennter Verkauf gelten.

Eigengenutzte Objekte fallen nicht unter die 3-Objekt-Grenze und somit auch nicht unter den gewerblichen Grundstückshandel. Hier gibt es aber den §42 AO (Abgabenordnung), der von Gestaltungsmissbrauch handelt. Das heißt also, wenn Du dreimal den Eigennutz wechselst, also kaufst und verkaufst, innerhalb von 5 Jahren, dann musst Du auch erklären, warum das der Fall war. Wenn Du allerdings eine gute Erklärung hast, sollte das kein Problem sein.

Sanieren oder umnutzen kurz vor dem Verkauf der Immobilie – mach es nicht….

Ganz schlecht ist, auch wenn Du erst nach 10 Jahren verkaufst, wenn Du kurz vor Ablauf der 10 Jahre hergehst und umfangreich sanierst oder umnutzt, also aus Gewerbe Wohnen machst. Denn dann könnte man denken, dass Du entsprechende Wertschöpfung machst. Eigentlich ist es ja logisch, dass man das Ganze aufwertet, bevor man es verkauft. Darfst Du aber nicht und da solltest Du auch unbedingt Abstand von halten. Wenn Du irgendwelche Renovierungen machen möchtest, mach sie einfach vorher.

Was passiert, wenn Du doch unter den gewerblichen Grundstückshandel fällst…

Kommst Du in den gewerblichen Grundstückshandel, musst Du den Gewinn versteuern. Und der wird auf einmal fällig – nicht über 10 Jahre verteilt. Ein Denkfehler, den viele haben ist, dass der Gewinn nicht anhand dessen ermittelt wird, was Du vor 10 Jahren bezahlt hast, oder vor 5 Jahren und praktisch dem, wie Du es jetzt verkaufst, sondern es bedeutet Verkaufs- abzüglich Buchwert. Das bedeutet, dass Du auf sämtliche Steuervorteile, die Du eingeheimst hast, Steuern zahlen musst.

Beispiel:

Steuern sparen mit Immobilien Beispiel

Auch hier wieder das Aus beim Steuern sparen mit Immobilien!

Schau Dir hierzu auch mein folgendes Video an: Steuerliches Wissen zu Immobilien: Gewerblicher Grundstückshandel!

 

Ausgabe oder Investition – DAS musst Du verstanden haben!

Was Du  bei dem Thema Steuern sparen mit Immobilien verstanden haben musst ist, dass Du erst einmal einen Euro ausgeben musst, um 45 Cent wieder zurückzubekommen. Und das ist natürlich ein Minusgeschäft.

Wichtig hierbei ist es, dass es sich nicht um eine Ausgabe handelt, sondern um eine Investition. Bei einer Ausgabe verlierst Du 55 Cent pro Euro. Das bedeutet also, Dein Steuern sparen mit Immobilien muss so aussehen, dass die Wertsteigerung oder der Rückertrag durch die Investition mindestens so hoch sein muss wie 55 Cent pro Euro. Unter diesem Gesichtspunkt ist es dann gar nicht mehr so leicht, intelligent Steuern zu sparen. Der Trick ist also „Steuern sparen unter dem Gesichtspunkt Investition und nicht unter dem Gesichtspunkt Ausgabe“. Und wenn Du das im Auge behältst, wirst Du damit auch sehr viel Geld verdienen können.

Dich interessiert das Thema Steuern sparen mit Immobilien? Dann hör Dir dazu auch meine Podcastfolge an: