Mietgarantien und Mietpools – Nicht alles was glänzt, ist Gold – sagt der Volksmund. Worauf Du bei Mietgarantien und Mietpools achten musst, um nicht auf die Nase zu fallen, erfährst Du hier. Wenn Du mehr dazu erfahren willst, schau Dir das Video an!
Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps rund um das Thema Mietgarantien, Mietpools und damit verbundene Risiken.
Mietgarantien und Mietpools: Risiken
Was Du beachten musst! Die Tipps
Thema ist diesmal: Risiken Mietgarantien und Mietpools.
Zunächst einmal: Was ist eine Mietgarantie? Es gibt dort einen sogenannten Garantiegeber, der garantiert eine Miete – sagen wir mal 10 Euro für einen gewissen Zeitraum. Was ist ein Mietpool? Ein Mietpool ist praktisch eine juristische Konstruktion, an der sich verschiedene Eigentümer zusammentun. Die ganzen Mieten fließen in diesen Pool, und dann werden die Mieten entsprechend aufgeteilt und an die Eigentümer weitergeleitet. Das hat den Zweck, dass, sollte einmal jemand Mietausfall haben, das Defizit auf die Gemeinschaft verteilt wird, und nicht einen nahe trifft. Klingt in der Theorie erstmal ganz gut, in der Praxis ist es leider meistens nicht ganz so toll.
Mietgarantie: es gibt einen Garantiegeber, der eine bestimmte Miete garantiert
Mietpool: juristische Konstruktion aus mehreren Immobilien-Eigentümern mit einem Pool, in den alle Mieten fließen und dann entsprechend verteilt werden
Mietgarantie und ihre Risiken
Beginnen wir mal mit der Mietgarantie und den Risiken dazu: Üblicherweise wird eine Mietgarantie benutzt, um die Mieten künstlich aufzuhübschen und nach oben zu packen. Sie wird eigentlich als Verkaufs- und Sorglos-Argument verkauft. Denn: Die meisten Leute oder Investoren, die noch nicht viel Erfahrung haben, haben eine Riesenangst: „Oh Gott, Oh Gott, was ist, wenn der Mieter nicht zahlt“. Das versuchen die Verkäufer aus marketingtechnischen Gründen mit einer sogenannten Mietgarantie auszuhebeln.
Was ist eine Mietgarantie? Meistens ist es eine getrennte GmbH, eine Gesellschaft, die die Mietgarantie übernimmt. Die wird mit einem gewissen Kapital ausgestattet und soll dann Mietausfälle, bzw. Mietdifferenzen und Leerstände ausgleichen. Zunächst einmal wäre sehr intensiv von Dir zu prüfen: Was genau umfasst die Garantie? Umfasst sie zum Beispiel Leerstand, umfasst sie Nichtzahlung? Und selbst wenn sie beispielsweise den Leerstand umfasst, kann es sein, dass die Wohnung vorher durch den Mieter abgewohnt wurde. Da ist die Frage: Wer zahlt die Renovierungskosten? Und wenn sie renoviert wird, ab wann gilt sie letztlich als renoviert? Beziehungsweise wird die Garantie auch gezahlt, wenn die Wohnung nicht renoviert ist? Sollte zum Beispiel die Auflage sein: Ja, sie muss renoviert sein, ab wann gilt sie denn dann als renoviert? Da gibt es dann jede Menge Streit.
Nachdem diese Garantiegeber meist GmbHs sind, ist es ganz einfach: eine Garantie ist so wertvoll wie der Garantiegeber. Ist die GmbH platt bzw. hat kein Geld mehr, ist die Mietgarantie natürlich auch weg. Was auch noch wichtig in der Definition der Garantie ist: Wie sieht es denn eigentlich mit den Nebenkosten aus? Werden die hälftig bezahlt, werden sie komplett bezahlt? Es sind ja nur Vorauszahlungen, wenn es dann irgendwann eine Rückerstattung oder eine Nachforderung gibt, wie läuft das, wie wird das abgerechnet? Du siehst schon: Das Ganze beginnt im Detail sehr komplex zu werden und funktioniert in der Praxis leider selten.
Eine Mietgarantie ist so wertvoll wie der Garantiegeber
Wichtig: Bedingungen der Nebenkosten klären
Persönliche Erfahrung mit Mietgarantien: Funktioniert meistens nicht
Ich persönlich habe in den letzten 20 Jahren nicht eine langfristige Mietgarantie (also eine Mietgarantie über fünf Jahre) gesehen, die funktioniert hat. Dafür gibt es große Beispiele, wie die Bast Bau GmbH: Das war ein riesiger Bauträger hier in der Umgebung von Düsseldorf, aus Erkrath. Die waren richtig dick im Geschäft, haben richtig gute Immobilien gebaut, haben sich mit Mietgarantien im Osten verhoben und sind daran pleite gegangen. Bei dem Thema Bast Bau war es besonders unangenehm, denn die haben diese Mietgarantie über einen sogenannten gewerblichen Zwischenmieter dargestellt. Das heißt Bast Bau hat die Objekte direkt von den Eigentümern angemietet, über einen gewerblichen Zwischenmietervertrag, und hat sie dann weiter vermietet. Konnte Bast Bau es nicht weiter vermieten, mussten sie natürlich die Differenz weiterhin zahlen. Und im Insolvenzfall passiert Folgendes: Der Insolvenzverwalter sammelt alle Einnahmen ein, das heißt also er sammelt die Mieten ein, die Bast Bau bekommt, aber er stoppt alle Auszahlungen. Nachdem Du ja dann in diesem Fall einen gewerblichen Zwischenmietvertrag mit Bast Bau hattest, hast Du keinen Cent mehr von der Miete gesehen, obwohl bei dem Insolvenzverwalter weiter die Mieten eingingen. Das ist dann ganz schön unangenehm, und das ist auch das Risiko bei gewerblichen Zwischenmietern.
Gewerblicher Zwischenmietvertrag trägt ein hohes Risiko, Beispiel Insolvenzfall des Vermieters
Nochmal kurz zusammengefasst: Gewerbliche Zwischenmietverträge sind aus besagten Gründen gefährlich, langfristige Mietgarantien funktionieren so gut wie niemals, und es ist ganz wichtig, wie genau denn überhaupt die Mietgarantie ausgestattet ist.
Außerdem gibt es keine Sorglos-Immobilie, sondern eine Immobilie ist eher wie ein Unternehmen, und Du als Unternehmer musst durch intelligenten Einkauf, bzw. durch Eigenverantwortung dafür sorgen, dass das ganze Ding gut läuft. Das wird allerdings auch mit extremen Gewinnen und Erträgen belohnt.
Betrachte deine Immobilie nicht als Sorglos-Paket, sondern als Unternehmen
Mietpool: Vorteile und Nachteile
Kommen wir zur zweiten Art der Service-Gesellschaft, der sogenannte Mietpool: Klingt toll, aber das ist das gleiche Problem wie im Kommunismus. Der klingt auch erstmal toll, weil die Idee, dass alle gleich sind und alle sich lieb haben ist natürlich eine tolle Sache. Blöderweise funktioniert der Kommunismus erwiesenermaßen nicht. Der Vergleich mit dem Kommunismus ist gar nicht so weit weg, weil überall dort, wo Eigenverantwortung fehlt und alles gepoolt und in einen großen Topf kommt, funktioniert es üblicherweise nicht.
Mietpools funktionieren meist nicht
Bedeutet: Es sind zum Beispiel 100 Einheiten in einem Mietpool, und davon sind 90 vermietet, 10 nicht. Wärst Du jetzt einer von den zehn, würdest Du natürlich schreien und sagen: „Vermietet meine Bude, was ist da los, was können wir machen“, und so weiter, weil es Dich direkt betreffen würde. Dadurch, dass es die anderen aber nur zu 10 Prozent betrifft, sagt natürlich keiner was. Und das führt dazu, dass keiner wirklich verantwortlich ist. Somit fallen die Mieten immer weiter, bis es richtig unangenehm wird. Dann ist es meistens schon viel zu spät, weil das Objekt einen schlechten Ruf hat, oder die Wohnungen schlecht renoviert oder gar nicht renoviert wurden, und dann treten die großen Probleme auf.
Problem: Verantwortung wird geteilt und somit fühlt sich am Ende niemand direkt verantwortlich
Nächster Punkt ist, dass über die meisten Mietpools Renovierungen finanziert werden. Das ist auch oft ein Grund, warum es Leerstand gibt, weil die Immobilien abgewohnt sind. Dann muss die Wohnung renoviert werden, und das wird dann auch oft aus dem Mietpool bezahlt. Deswegen musst Du hier, wenn Du schon einen Mietpool machen möchtest, zumindest die Definition genau lesen. Das kann dann richtig unangenehm werden, ein Mietpool hat nämlich immer zwei Seiten: Einerseits gibt er natürlich eine gewisse Sicherheit, durch die Verteilung an alle. Der Nachteil ist allerdings: Du zahlst auch für Andere mit. Und der Hauptnachteil ist, dass keiner wirklich verantwortlich ist, und dass es deswegen permanent bergab gehen wird.
Vorteil: Sicherheit
Nachteil: Du zahlst für die Anderen mit
Alternativen & Vorschläge
Jetzt sage ich Dir mal, was meiner Meinung nach eine seriöse Sache ist. Erstens: die Miete sollte immer marktgerecht sein, am besten darunter. Denn wenn man dann Mieterwechsel hat, dann führt das dazu, dass man diese Miete mindestens kriegt, vielleicht sogar etwas mehr. Ich mache es manchmal so: Wenn ich Immobilien für meine Kunden oder Vermittler aufbereite, ist es teilweise so, dass dort eigentlich eine Miete von 8,50 oder 10 Euro erzielbar wäre, es allerdings momentan Mieten von 7 Euro gibt. Und das deswegen, weil hier der Voreigentümer lange keine Mietanpassung gemacht hat. In diesem Fall mache ich dann Folgendes: Ich gebe eine Mietsubvention, das heißt ich erhöhe natürlich zuerst mal die Miete, und auf die nächsten drei Jahre rechne ich dann eine Mietsubvention obendrauf, die ich auch meistens in einer Summe ausbezahle bzw. dem Mietverwalter gebe, sodass er sie damit laufend ausbezahlen kann.
Das hat einfach den Grund, dass der Kunde schon von Anfang an eine bessere Miete kriegt und sich dadurch sein Cashflow verbessert. Die Laufzeit über drei Jahre hat damit zu tun, weil man nach drei Jahren auch die Miete wieder anpassen kann. Du hast dabei üblicherweise drei Jahre Sperrfrist. Wenn Du die Miete maximal angepasst hast – und nach drei Jahren kann man sie wieder anpassen – dann sollte der Kunde beim ortsüblichen Niveau sein. Auf diese Art und Weise finde ich das eigentlich ganz seriös.
Betrachte deine Immobilie als Unternehmen und dich als Unternehmer
Noch einmal zusammengefasst: Wirklich, glaubt mir das Leute, die Sorglos-Immobilie gibt es nicht! Das ist ein subjektiver Begriff – was ist denn sorglos, was ist nicht sorglos? Die Immobilie ist eher wie ein Unternehmen, Du bist der Unternehmer, Du übernimmst Verantwortung. Und je besser Du das das machst, desto mehr verdienst Du. Das heißt aber ja nicht, dass der Unternehmer alles selber macht, sondern der Unternehmer hat natürlich auch Personal. Das wären in Deinem Fall die Verwaltung bzw. verschiedene Servicegesellschaften.
Sei nur vorsichtig mit diesen meist aus Marketinggründen geschaffenen Sachen wie Mietpools und irgendwelchen Mietgarantien. Und wenn Du es schon machst, dann achte bitte genau auf die Definition, damit es später kein böses Erwachen gibt. Und achte vor allem darauf, wie wertvoll und wie nachhaltig der Garantiegeber ist!
