Warum insbesondere Gutverdiener Immobilien als zentralen Baustein ihrer Altersvorsorge nutzen sollten! Erfahre hier, warum ab einem bestimmten Einkommen die Immobilie im Rentenkonzept unverzichtbar ist, und wie Du bestehende Bausteine wie z.B. eine Lebensversicherung o.Ä. einbinden kannst. Du möchtest den finanziellen Hebeleffekt der Investment-Immobilie noch besser nutzen, indem Du gleichzeitig noch eine Menge Steuern sparst? Welche Steuervorteile Sinn machen und wie Du Dein Eigenkapital recyclest und anstatt einer Immobilie drei Immobilien kaufen kannst, erfährst Du in diesem Video.
Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps zur Investment-Immobilie.
Investment-Immobilie als unverzichtbarer Rentenbaustein
Investment-Immobilie: Für wen und warum? Teil 1
Thema heute: Für wen ist die Investment-Immobilie besonders interessant, und wer kommt eigentlich gar nicht ohne so etwas aus?
Hier geht es darum, welche Personen und Kundentypen besonders interessant für eine Immobilie sind. Vielleicht fallt Ihr ja selbst darunter, weiterlesen lohnt sich also. Ich erkläre dazu dann auch jeweils, was die Gründe sind, warum diese Zielgruppe eine Investment-Immobilie besonders braucht.
Personen und Ziele, für die eine Investment-Immobilie sinnvoll / notwendig ist:
- Gutverdiener
- Lebensversicherung absichern
- Guthaben „versichern“
- Steuern bezahlen (Steuern sparen)
- Vermögen übertragen
- Eigenheimbesitzer
- Bargeld anlegen
- Vermögen aufbauen
1. Gutverdiener: Zu wenig Rentenpunkte, Rentenloch vermeiden
Gutverdiener: Warum brauchen Leute, die Gutverdiener sind, eine Investment-Immobilie? Ganz einfach: Gutverdiener haben später ein besonders großes Rentenloch. Warum? Die gesetzliche Rentenversicherung orientiert sich grundsätzlich nur am Durchschnittsverdienst, das heißt: Wer durchschnittlich verdient, bekommt einen Rentenpunkt. Wer doppelt so viel verdient wie der Durchschnittsverdiener, der bekommt zwei Rentenpunkte. Wer dreimal so viel verdient, bekommt auch nur 2 Rentenpunkte. Das heißt also: Wenn man doppelt so viel verdient wie der Durchschnittsverdiener, ist Schluss. Mehr als doppelt so viel bekommt man einfach nicht.
Jetzt ist es aber so, dass gerade diese Gutverdiener studiert haben, und in der Zeit Ihres Studiums natürlich keine Rentenpunkte sammeln konnten. In der Rentenversicherung geht es nämlich darum, möglichst viele Punkte bis zum Rentenalter zu sammeln. Diese Punkte werden dann mit einem Rentenpunktwert multipliziert. Auf die Art und Weise wird die Rente ermittelt. Es bringt Euch also nichts, wenn Ihr erst mit 30 eingetreten seid, und dann fünfmal soviel verdient wie der Rest, weil Ihr pro Jahr nur zwei Rentenpunkte bekommt.
Glaubt mir eine Sache, selbst als Gutverdiener werdet Ihr nicht mehr Netto-Rente kriegen als 1.300 Euro! Und vergleicht das mal mit Eurem momentanen Nettogehalt. Auch hierzu gibt es weitere Schulungen, Rentenbescheid, Inflation – wie sich das alles zusammen verhält.
Der Gutverdiener hat eigentlich gar keine andere Chance, als seine Rentenlücke durch eine Investment-Immobilie zu schließen, denn sonst hat er das Finanzamt und vor allem die Inflation gegen sich. Das Schöne bei der Investment-Immobilie ist: die Inflation wird vom Mieter bezahlt. Gerade der Besserverdienende braucht eigentlich eine sich selbst abzahlende Rentenversicherung, also eine Rentenversicherung, die sich von selber bezahlt oder abzahlt. Die Investment-Immobilie – richtig konzipiert, richtig finanziert – ist dann genau das.
- Gutverdiener haben ein höheres Risiko auf ein Rentenloch
- Während des Studiums kann man keine Rentenpunkte sammeln
- Rentenpunkte entscheiden über Höhe der Rente (pro Jahr maximal 2 Punkte)
- Gutverdiener bekommen von der gesetzlichen Rentenversicherung maximal 1.300€ Netto-Rente
- Die Rentenlücke kann man durch Investment-Immobilien schließen
2. Lebensversicherung gegen Inflation absichern
Leute, die Lebensversicherungen haben, und sie gegen die Inflation absichern möchten: Wie funktioniert das? Das ist ganz einfach: die Lebensversicherung würde in 20 oder 30 Jahren einen Rückkaufswert, beziehungsweise einen Ertrag, von sagen wir mal 100.000 Euro liefern. Das ist also das, was man am Ende der Laufzeit rausbekommt. Der schlaue Mensch geht her und sagt: Nein, ich gehe zur Bank, biete der meine Lebensversicherung an und sage zu der Bank: ‚Schau in 30 Jahren kriege ich 100.000 €, deswegen gebt mir die 100.000 € schon jetzt. Als Sicherheit bekommst du eine Investment-Immobilie (die muss natürlich gut sein und es auch wert sein), und dann bezahle ich weiterhin meine Lebensversicherung. Nach 30 Jahren kriegst du, liebe Bank, das Guthaben der Lebensversicherung, davon wird der Kredit zurückbezahlt‘. Tolle Sache, Ihr tauscht also schlechtes Geld von den 30 Jahren (haben wir an der Inflation gesehen) gegen gutes Geld mit jetziger Kaufkraft – zahlt es praktisch mit schlechtem Geld zurück. So kann man seine Lebensversicherung hervorragend absichern.
Ein weiterer Vorteil für Leute, die schon Lebensversicherungen haben, ist: Wenn man eine Immobilie dazu kauft, dann fängt die Immobilie vom ersten Tag an, einen Teil der Lebensversicherungsprämie zu bezahlen. Klingt komisch, ist aber so. Bei den heutigen Zinssätzen, und wenn die Immobilien gute Mieteinnahmen haben, führt es einfach dazu, dass ab dem Kauf die Investment-Immobilie anfängt, einen Teil der Lebensversicherungsprämie zu bezahlen. Was will man mehr? Ich bin danach also nicht nur Inflations-abgesichert, sondern ich verdiene auch noch an der Inflation. Jemand anderes zahlt für mich die Inflation, nämlich der Mieter. Und indem ich eine Immobilie kaufe, halbiert sich meistens meine Lebensversicherungsprämie schon vom ersten Tag an, weil nämlich der Mieter anfängt, für mich die Lebensversicherung zu bezahlen. Das ist doch ein schlaues Investment.
- Tipp: Lebensversicherung frühzeitig auszahlen lassen, davon Investment-Immobilie kaufen, und diese der Bank als Sicherheit angeben, Lebensversicherung weiterhin abbezahlen
- Eine gekaufte Immobilie zahlt von Tag 1 einen Teil der Lebensversicherungsprämie zurück
- Inflations-abgesichert, der Mieter zahlt sie im Grunde für mich
- Der Mieter der Investment-Immobilie zahlt quasi mit der Miete Deine Lebensversicherung ab
Tipp! Lies hier noch mehr zum Gewinnen bei Inflation.
3. Guthaben „versichern“
„Guthaben versichern“: das heißt, Ihr habt vielleicht zum Beispiel Guthaben, an die Ihr nicht rankommen könnt. Das kann zum Beispiel eine betriebliche Altersversorgung sein, oder als Arzt die Rentenansprüche, die ich bei der Ärztekammer habe. Wenn jetzt die Inflation steigt, bzw. ein Währungscrash käme, wäre dieses Geld einfach wertlos, bzw. weg. Ich kann es aber gegen Inflation bzw. gegen Wertverlust und Währungscrash „versichern“, indem ich einfach mit der gleichen Summe eine Immobilie kaufe. Warum? Würde sich zum Beispiel der Geldwert um 50 Prozent reduzieren, dann wäre natürlich mein Guthaben um 50 Prozent reduziert. Allerdings werden auch meine Darlehen, die ich auf die Immobilie habe, um 50 Prozent reduziert. Bleiben würde die Immobilie, das heißt ich hätte kein Geld verloren. Hätte ich doppelt so viele Immobilie, wie ich an Geldwert hätte, hätte ich natürlich noch etwas gewonnen.
- Guthaben gegen Inflation absichern, indem man mit der gleichen Summe eine Immobilie kauft
- Bei Inflation wird zwar der Geldwert Deines Guthabens reduziert, aber auch der Geldwert Deines Darlehens
4. Leute, die viele Steuern zahlen
Leute die viele Steuern zahlen: Ich kenne mich steuerlich wirklich sehr gut aus, und ich kann Euch sagen, dass eine der wenigen, echten Methoden mit denen man heutzutage noch Steuern sparen kann, eigentlich nur die Immobilie ist. Denn dem Staat bleibt gar nichts anderes übrig, als zu fördern, weil sonst müsste er aus eigener Tasche Wohnungen bauen, und das ist ihm zu teuer. Hier gibt es auch jede Menge Tricks, wie man das steuerlich wahnsinnig optimieren kann, dazu noch in weiteren Lektionen wie das genau funktioniert, und wie man sogar richtig, richtig dicke Steuern sparen kann mit Immobilien.
Investment-Immobilie: Für wen und warum? Teil 2
Du bist Eigennutzer / Eigenheimbesitzer, dann solltest Du auf jeden Fall über zusätzliche Investmentimmobilien nachdenken. Erfahre hier warum das wichtig ist und auch welchen Nutzen Immobilien im Hinblick auf Vermögensübertragung und Absicherung von Geldwerten bringen können.
5. Vermögen übertragen: Steuervorteile!
Zum Beispiel wird der ein oder andere von Euch vielleicht später mal Geld erben. Dafür gibt es Freibeträge, allerdings sind diese Freibeträge, je nachdem in welchem Verwandtschaftsverhältnis man ist, nicht so hoch. Bzw. vielleicht erbt Ihr auch relativ viel Geld, und dann seid Ihr schnell mit Erbschaftssteuer in Höhe von 20-40% dabei. Um das zu verhindern ist es schlau, wenn man vorher Immobilien kauft und dann die Immobilien überträgt, weil dort niedrigere Werte angesetzt werden, als der tatsächliche Wert der Immobilie.
- Mit dem Vermögen / Erbe besser eine Immobilie kaufen und diese dann übertragen -> Steuervorteile
6. Eigenheimbesitzer / Eigennutzer
Ganz, ganz wichtig ist die Investment-Immobilie – und das ist die Gruppe, die das am meisten unterschätzt – für Eigennutzer. Also Leute, die schon ein Eigenheim haben. Warum? Wir haben uns schon intensiver mit dem Thema Inflation auseinandergesetzt. Die Inflationsrate soll ja laut statistischem Bundesamt die letzten 30 Jahre irgendwo zwischen 2,5 % und 3 % gewesen sein. Das ist leider nicht ganz korrekt. Zumindest nicht, wenn man es auf die Hausgelder bzw. auf die Nebenkosten des Wohnens bezieht. Dort war nämlich die Inflation die letzten 30 Jahre bei 6%, d. h. Hausgelder, bzw. die Mietnebenkosten sind um 6% gestiegen und in den letzten 10 Jahren sogar um 8%. Das wiederum heißt: Heizung, Versicherung, Abwasser, Strom, etc.
Wenn Ihr nun mit der Inflationstabelle hochrechnet, wo das in 20-30 Jahren landen wird – gerade eine eigengenutzte Immobilie, wenn die 20, 30 Jahre alt ist, muss ja dann auch ab und zu mal instand gehalten werden – werdet Ihr feststellen, dass viele von den Eigennutzern ihre Immobilie, für die sie so lange gespart haben, dann eigentlich verkaufen müssen, obwohl es ja eigentlich dafür gedacht war, später mietfrei zu wohnen. Und was meint Ihr, wie das den Rentner ärgert, wenn er dann auf einmal trotzdem wieder in einem Mietappartement sitzt.
- Inflationsrate ist bei Hausgeldern und Nebenkosten des Wohnens höher! Ca. 6 % -> Hausgelder und Mietnebenkosten sind um 6 % gestiegen
- Mit der Inflationstabelle hochgerechnet entstehen dadurch immense zusätzliche Kosten im Laufe der Jahrzehnte
Tipp! Lies hierzu auch den Beitrag Eigennutzung Immobilien
7. Wer Bargeld anlegen möchte
Es ist natürlich auch noch interessant für jemanden, der einfach Bargeld anlegen möchte. Hier noch ein Tipp: nicht einfach Immobilien bar zahlen, sondern lasst Euch da gut beraten, weil wenn das schlau gemacht ist, könnt Ihr die Rendite und den Ertrag wahnsinnig steigern. Beispiel: Ihr nehmt Bargeld und zahlt die Immobilie komplett ab, oder Ihr finanziert vielleicht einen Teil, oder macht noch ein spezielles Konzept drum herum. Lasst Euch da an dem Punkt unbedingt beraten. Denn Immobilien bar zu zahlen, wenn man es schlau konzipiert, kann die Rendite ver-x-fachen. Und zwar nicht die Rendite aufgrund von Hoffnung, sondern einfach die Rendite aufgrund von brettharter Mathematik.
- Immobilien bar zahlen kann die Rendite und den Ertrag sehr steigern!
- Vorsicht! Das richtige Konzept ist entscheidend, lass Dich am besten vom Profi beraten
8. Vermögen aufbauen
Und dann ganz wichtig, für wen ist die Investment-Immobilie noch interessant? Für den, der Vermögen aufbauen will. Es muss ja nicht immer nur Altersvorsorge sein, sondern jemand möchte wirklich einfach Vermögen aufbauen, sodass er sich die Dinge leisten kann, die er gerne haben möchte. Warum ist die Immobilie besonders geeignet zum Vermögensaufbau? Ganz einfach:
- Ich als Investor nehme 1 Euro aus meiner eigenen Tasche, der Mieter legt 5 Euro dazu, und der Staat legt auch noch 1 Euro dazu. Das heißt ich hole 1 Euro raus und es werden 7 Euro investiert
- Um die Inflation brauche ich mir keine Sorgen mehr machen, weil der Mieter bezahlt jetzt für mich die Inflation. Ist ja kein Problem, irgendwer muss die Inflation bezahlen, solange ich es nicht bin, ist es in Ordnung.
- Die Inflation, die ja sowieso wer anders für mich bezahlt, freut mich sogar, denn wenn die Inflationsrate steigt, wird mein Darlehen schneller weniger wert, und meine Immobilie mehr. Das heißt ich verdiene sogar noch an der Inflation. Warum? Der Mieter bezahlt sie grundsätzlich mit und der Verdienst liegt daran, dass das Darlehen weniger wert wird, und die Immobilie dagegen im Wert steigt.
Grundsätzlich gilt dazu folgender Leitsatz: Es gilt hier „Je früher, desto besser“. Warum? Das Spiel bei Investment-Immobilien funktioniert einfach folgendermaßen: Ich kaufe eine Immobilie mit einem guten Mieter. Dieser Mieter bezahlt mir meine Zinsen und meine Tilgung, und ich muss am Anfang noch einen Teil der Kosten selber übernehmen (Reparatur, Instandhaltung, etc.), die man monatlich oder im Jahr mit 1 % kalkuliert.
Nach der ersten Mieterhöhung fängt der Mieter an, mir zusammen mit dem Finanzamt komplett alles abzubezahlen. Und dann habe ich eine sich selbst abzahlende Immobilie, und die lasse ich dann laufen. Das ist der Moment, in dem meine Investition nicht mehr vorhanden ist, und dann kaufe ich die nächste. Und so baut man entsprechend Vermögen auf.
Ich habe das so gemacht: ich habe inzwischen über 60 Eigentumswohnungen und ich kann nur sagen, dass ich bei einem aktuellen Immobilienwert von 8 Millionen bei 3% Inflation ungefähr 240.000 Euro Gewinn mache – im Jahr – und des Weiteren tilge ich 2%, das bedeutet weitere 160.000 Euro bezahlen mir meine Mieter dafür, dass mein Vermögen wächst, also sprich, das Darlehen reduziert sich pro Jahr um 160.000 Euro. Jetzt rechnet das mal zusammen, 160.000 Euro plus 240.000 Euro Inflationsgewinn, sind schlappe 400.000 Euro für die ich so gut wie nichts arbeite
