Investieren in Seoul (Südkorea): Kapitalanlage Immobilie, Haus & Wohnung kaufen

Immobilie kaufen Seoul – Du musst beruflich nach Seoul umziehen oder suchst einen attraktiven Stadtteil, mit guter Immobilienrendite zum Kaufen und Vermieten? Dann ist Seoul genau das richtige für Dich. Mit seinen 10,1 Mio. Einwohnern zählt die asiatische Metropole zu den Top 4 der beliebtesten Städten der Superreichen. Kein Wunder, schließlich kostet ein einfaches Apartment in Seoul durchschnittlich 434.85 Mio. KRW (310.000 EUR) und hat damit sogar Tokyo mit seinem Medianwert von nur 311.36 Mio. KRW (220.000 EUR) überholt. Zurück zur Übersicht: Auslandsimmobilie kaufen.

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Geld anlegen in Seoul: Markt, Wirtschaft & Entwicklung

Wir werfen gemeinsam einen Blick auf die bunte Metropole und zeigen Dir, wo Du hier am cleversten investierst und warum vor allem Apartments und Officetels am beliebtesten sind. Außerdem: Seine Immobilie in Seoul zu vermieten kann sich aufgrund der Gesetzeslage und der besonderen Mietformen anfangs als schwierig gestalten. Auch dafür haben wir hier für Dich alle wichtigen Informationen rund um das Thema vermieten, dazu gleich mehr. Willkommen in Seoul!

Innerhalb eines Monats hat sich der Wohnungsindex Seouls von 102.40 Punkten im Monat zuvor zu 103.30 Punkten gesteigert (Quelle: TradingEconomics). Und nicht nur der Immobilienmarkt erfreut sich eines Aufschwungs, auch die Wirtschaft des Landes bleibt mit einem wachsenden Bruttoinlandsprodukt stabil. Hier wird bis zum Jahr 2023 ein Zuwachs von 20% erwartet. Wir geben Dir hier einen Überblick über die Wirtschaft Seouls, den Immobilienmarkt und in welche Stadtteile Du jetzt unbedingt investieren solltest, damit auch Du morgen zu den Schönen und Reichen Gangnams gehörst.

Die Skyline der Metropole mit dem berühmten Han River, der die Stadt in Norden und Süden unterteilt.

Wirtschaftswunder Südkorea

Südkoreas Wirtschaft ist die zwölftgrößte der Welt und die viertgrößte Asiens. Das rasante Wirtschaftswachstum des Landes wird seit seines kometenhaften Aufstiegs als das „Wunder des Han-Flusses“ bezeichnet. So war es auch eine der wenigen Volkswirtschaften, die 2009 die globale Finanzkrise ohne Rezession überstanden hatte.

Die Wirtschaft zeichnet sich vor allem aus durch:

  • niedrige Arbeitslosigkeit
  • moderate Inflation
  • Exportüberschuss
  • gerechte Einkommensverteilung
  • geringe Staatsverschuldung
  • hohe Haushaltsreserven

Erwartetes BIP Wachstum: 1680,22 Mrd. EUR im Jahr 2024

Vor allem für seinen konstanten BIP Wachstum wird Südkorea regelmäßig gelobt. Hier der Vergleich:

  • 2008: $943,67 Milliarden USD (797,53 Mrd. Euro)
  • 2018: $1.623,9 Milliarden USD (1372,67 Mrd. Euro)
  • 2024: $1.988,11 Milliarden USD (1680,54 Mrd. Euro)

Immobilieninvestitionen steigen: mehr als 7,5 Mrd. EUR

Obwohl die Regierung seit Jahren versucht den Markt zu regulieren, haben ausländische Investitionen in den Immobilienmarkt zugenommen. So gehen Experten davon aus, dass im Jahr 2020 die Investitionen in südkoreanische Immobilien die üblichen 8 Milliarden USD (7,5 Mrd. EUR) übersteigen werden. Auch ein Investitionsschub in Mietwohnungen wird erwartet.

Hier siehst Du die typischen Hochhäuser in der belebten Innenstadt. Diese werden oft von den größten Firmen des Landes gebaut.

Karte und Stadtteile von Seoul

  • Einwohner – 10,013,781 (Stand: 24.08.2020)
  • Fläche 605 km²
  • Stadteile: 25

Seouls Stadtbezirke sind einzig in ihrer Geschichte und ihrem Flair. So hat jeder Stadtteil besondere Merkmale, Attraktionen, Boutiquen, Bistros und Märkte. Die bekanntesten Gegenden, in die Du investieren solltest, haben wir hier für Dich genauer erklärt.

Gangnam: Stadtbezirk der Schönen & Reichen

Das Stadtviertel ist bekannt für seine hohen Mietpreise. Schließlich wohnen hier nur die Reichen und Schönen des Landes. Obwohl das Seoul Central Distrikt, der Jongno Distrikt und der Yongsan Distrikt weiterhin zu den führenden Geschätfszentren der Stadt gehören, hat sich auch Gangnam mittlerweile als Dreh und Angelpunkt der südkoreanischen Wirtschaft entwickelt. Wortwörtlich übersetzt bedeutet Gangnam „südlich des Flusses“ und bedeckt eine Fläche von 39,5 km2. Somit ist es das drittgrößte Distrikt der Stadt. Ansässig sind hier außerdem die berühmte Apgujeong Rodeo Street und eine der exklusivsten Straßen der Stadt: Sinsa Garosugil.

Hongdae: Aufstrebende Studentengegend macht die Nacht zum Tag

Berühmt für sein jugendliches Ambiente ist das Stadtviertel Hongdae Heimat einzigartiger Cafés, hipper Modegeschäfte und lebhafter Nachtclubs. Geprägt ist der Stadtteil durch die vielen Studenten der Hongik Universität, die besonders für ihre Studiengänge im Bereich Kunst und Fashion bekannt ist. So ist das Viertel ein beliebter Treffpunkt der Jugendlichen und Feierwütigen. Der künstlerische Geist der lokalen Jugend spiegelt sich so nicht nur in der Architektur und den vielen Cocktailnamen wieder, sondern auch in der Fashion und Musik des Viertels.

Itaewon: Berühmtes Ausländerviertel mit familiärem Flair

Hier sind die Botschaften und internationale Firmen ansässig. Es liegt mitten im Zentrum Seouls und ist durch die vielen hier lebenden Expats schnell zu einer der kosmopolitischsten Gegenden der Stadt  geworden. In Itaewon treffen Kulturen und Religionen aufeinander. So lassen sich hier Gerichte aus der ganzen Welt finden, Drinks von denen Du noch nie gehört hast und die einzigen Lebensmittelmärkte, die Deine heimischen Produkte anbieten. Auch westliche Kleidung in Übergroßen und europäische Antiquitäten lassen sich in Itaewon schnell finden.

Rendite berechnen für eine Immobilie

Faustregeln für Deine Immobilien Recherche und Auswahl:

  1. Lage, Lage, Lage
  2. Qualität (Bau, Baujahr, Baustil, usw.)
  3. Bruttorendite ist nicht gleich Nettorendite
  4. Kaufpreis vergleichen, oft liegt der Gewinn im Einkauf

Bevölkerung und Standort Entwicklung

Mit mehr als 51 Mio. Einwohnern zählt Südkorea zu einem der einwohnerreichsten Ländern der Welt. Die Hauptstadt Seoul ist mit seinen fast 10 Mio. Einwohnern eine der dicht besiedelsten Städte Asiens. Bei einem Vergleich mit der demographischen Entwicklung zu anderen asiatischen Ländern, fällt besonders der große demografische Wandel der Nations ins Auge. Diese ist auf die Urbanisierung und schnelle Industrialisierung des Landes zurück zu führen.

Seoul bleibt an der Spitze der größten Städte Koreas

Mit seinem ausgefeilten Subway System, den angesehen Universitäten und dem kosmopolitischen Lifestyle zieht es jedes Jahr mehr und mehr junge Koreaner nach ihrem Schulabschluss in das Großstadt Leben Seouls.

  • Seoul: 10,1 Mio. Einwohner
  • Busan: 3,46 Mio. Einwohner
  • Incheon: 3,03 Mio. Einwohner
  • Daegu: 2,47 Mio. Einwohner
  • Daejeon: 1,49 Mio. Einwohner

Statistik: Südkorea: Die zehn größten Städte im Jahr 2020* (in Millionen Einwohner) | Statista

Wo leben die Ultrareichen? Seoul hält sich in den Top 10

Als ultrareich gilt, wer über ein Nettovermögen von mehr als 30 Millionen Dollar verfügt. Seoul hält sich seit seines ökonomischen Booms hartnäckig in den Top 10 weltweit und in den Top 4 Asiens!

Statistik: Ranking der Städte mit der höchsten Anzahl an Millionären mit einem Nettovermögen von mehr als 30 Millionen US-Dollar weltweit im Jahr 2018 | Statista

Immobilie vermieten: Wohnungsmarkt Korea

Wer als Ausländer in Korea ein Haus kaufen oder vermieten will, der ist mit dem koreanischen Wohnungsmarkt am Anfang schnell überfordert. Anders als in europäischen Ländern ist dieser nämlich von hoher Kaution und außergewöhnlichen Verträgen geprägt.

Apartments, Villas, Officetels & Häuser

In Südkorea wird Wohnraum in vier Kategorien unterteilt:

  • Apartments
  • Villas
  • Officetels
  • Häuser

Apartments: Geräumig & günstig

Eine der preiswerteren und dennoch luxuriöseren Optionen hier sind Apartments. Diese sind hier räumliche Wohnungen bestehen aus mehr als einem Zimmer, die in modernen Hochhauskomplexen (oft von Samsung oder Hyundai) zu finden sind.

Officetels: Mischung aus Wohnraum & Büro

Officetels hingegen sind eher vergleichbar mit den kosmopolitischen Studiowohnungen der Neuzeit. Sie sind eine Kombination aus Büro und Hotel und sind vor allem beliebt bei alleinstehenden jungen Arbeitnehmern, die eher wenier verdienen.

Villas: Sechsstöckig & traditionell

Anders als es der Name erahnen lässt, sind Villas im Gegensatz zu dem deutschen Pendant keine prachtvollen Herrenhäuser aus der damaligen Zeit, sondern weit von dem Stadtzentrum entfernte Mehrfamilienhäuser. Sie haben in der Regel weniger als sechs Stockwerke und besitzen aufgrund ihrer oftmals alten Bauweise keine Aufzüge.

Häuser: Luxuriös & mondän

Häuser, oftmals einstöckig, sind in Südkorea eher selten und sehr teuer. Sie sind befinden sich meistens außerhalb des Stadtzentrums.

In Seoul treffen das Flair der Großstadt und die Natur auf einander. Hier siehst Du die typisch koreanischen Hochhäuser vor der atemberaubenden Kulisse der Berge.

Unterschiedliche Arten der Miete: Jeonse, Wolse & Banjeonse

In Südkorea wird zwischen drei Arten der Miete unterschieden:

  • Wolse
  • Jeonse
  • Banjonse

Wolse: Monatliche Miete mit geringer Kaution

Die monatliche Miete in Südkorea wird Wolse genannt. Hier wird neben der monatlichen Zahlung der Miete, auch eine Kaution vorab verlangt. Die bekommt der Miete wieder zurück, wenn er die Wohnung unbeschadet dem Vermieter zurück gibt.

Jeonse: Keine Miete, dafür hohe Kaution

Immer mehr Popularität erfreut sich auch der Jeonse Vertrag. Hier verpflichtet sich der Mieter nur einmal eine Kaution zu zahlen. Die Höhe dieser beträgt in der Regel etwa 200 Millionen KRW (170.800 USD). Hierbei sind aufgrund der hohen Kaution keine Mietzahlungen notwendig. Bei Ausländern in Korea ist ein Jeonse Vertrag eher unüblich. Junge Koreaner nutzen ihn jedoch immer mehr und können hier sogar oft auf finanzielle Unterstützung der Banken zurückgreifen.

Banjeonse: Monatliche Miete & monatliche Kaution

Dies bedeutet wortwörtlich übersetzt Halb-Jeonse und ist eine Mischung aus Wolse und Jonse, wobei der Mieter jeden Monat sowohl Kaution als auch Miete bezahlen muss.

Gesetzeslage: Das solltest Du als Vermieter wissen

Wer ohne eine koreanische Staatsbürgerschaft in Seoul seine Immobilie vermieten will, der muss Obacht geben. Gesetzlich sind Mieteinnahmen als Ausländer nämlich verboten. Hier hast Du nur zwei Möglichkeiten: Die Gründung einer Aktiengesellschaft oder die Gründung einer so genannten „Joosik hoesa“, was dasselbe ist, wie eine Aktiengesellschaft nach US Amerikanischem Vorbild. Das Mindestkapital liegt hier bei 50 Millionen KRW (356.000 EUR), wobei jede Aktie mindestens 5.000 KRW (3,56 EUR) wert sein muss.

Alternativ kannst Du auch eine „Gesellschaft mit beschränkter Haftung“ in Südkorea eröffnen. Diese heißt auf Koreanisch „Yoohan hoesa“ und darf nicht mehr als 50 Partner haben.

Wirtschaft, Politik und Finanzen

  1. Perfekt vernetzt: bessere U-Bahn als New York City
  2. Preise von Taxi, Bahn & Co.
  3. Flughafen Gimpo & Incheon International

Perfekt vernetzt: bessere U-Bahn als New York City

Seoul besitzt eines der besten Metrosysteme der Welt. Insgesamt gibt es vier Unternehmen, die die 23 U-Bahnen der Region betreiben. Die Gesamtlänge der U-Bahn Linien beträgt ca. 327,1 km. Davon befinden sich 290km unterirdisch. Somit ist die Hauptstadt Seoul nicht nur mit den Provinzen Gyeonggi und Incheon verbunden, sondern auch mit dem nördlichen Chungnam.

  • Anzahl der U-Bahn Linien: 23
  • Betreibende Firmen: Seoul Metropolitan Subway (Seoul Metro), Seoul Metropolitan Rapid Transit (SMRT), Korail (Korea National Railroad) und Metro 9
  • Länge der U-Bahn: 327,1 km

Die Subway gehört zum täglichen Leben in Seoul dazu und verbindet alle wichtigen Stadtteile miteinander.

Preise von Taxi, Bahn & Co.

Neben der U-Bahn besteht natürlich auch immer die Möglichkeit den Bus zu nehmen. Auch hier ist Seoul mit seinen vielen Buslinien perfekt ausgestattet. Wer plant regelmäßig die öffentlichen Verkehrsmittel zu nutzen, der solle sich eine T-Money Karte zulegen. Diese gibt es in den lokalen Kioskläden günstig zu erwerben und lassen sich an jeder Haltestelle mit Bargeld ganz leicht wieder aufladen.

Die Preise sind sowohl für Bahn, als auch für Bus ähnlich:

  • Inhaber einer T-Money Karte
    Erwachsene 1,250 KRW (0,89 EUR) / Jugendliche 720 KRW (0,51) / Kinder 450 KRW (0,32 EUR)
  • Einmalige Fahrttickets
    Erwachsene & Jugendliche 1,350 KRW (0,96 EUR) / Kinder 450 KRW  (0,32 EUR)

Auch Taxis bieten sich aufgrund ihrer geringen Preise für den täglichen Nutzen prima an. Vorsicht ist hier nur in der Rush Hour geboten. Hier empfiehlt es sich prinzipiell die U-Bahn zu nehmen, um den Feierabendverkehr zu umgehen.

Flughafen Gimpo & Incheon International

Der nahe gelegenste Flughafen Seouls ist der internationale Flughafen Gimpo. Verbindungen bestehen hier zu Tokyo, Osaka, Taipei, Peking, Shanghai und zu weitere Flughäfen Südkoreas. Da sich die Flupläne jeden Tag unterscheiden, sollte hier pünktlich nachgeschaut werden.

Der größte Flughafen in der Umgebung ist Incheon International Airport. Er gilt als einer der wichtigsten Verkehrsknotenpunkte Nordostasiens und gehört aufgrund seiner Architektur und der vielen Unterhaltungsmöglichkeiten zu einem der besten Flughäfen der Welt.

CAC 40 Index (Vergleich zum DAX)

Text

Gelistet sind hier unter anderen:

  • Top 5

Du willst mehr über den wichtigsten französischen Aktienfond wissen? Lies hier:

  • CAC 40 ///// LINK + SEITE ERSTELLEN

Lage in Südkorea

Das Land Südkorea ist eine Halbinsel.

Weltberühmt: Gyeongbokgung Palace & Bukcheon Hanok Village

Der Gyeongbokgung Palace wurde zu Zeiten der Joseon-Dynastie errichtet. Während der japanischen Herrschaft in den 1940ern wurde ein Großteil der Gebäude abgerissen. Erst in den 1990ern fanden Rekonstruktionen statt, dabei wurden rund 40% der Originalstruktur wieder hergestellt.

Der größte Palast Seouls aus den Zeiten der Joseon Dynastie.

In der Nähe des Palastes befindet sich außerdem das Bukcheon Hanok Village, in dem auch bis heute Nachfahren der südkoreanischen Aristokratie residieren.

Das Viertel der Aristokratie Seouls mit traditioneller Architektur im Vordergrund. Dabei auch stets im Blick: Die Hochhäuser der Moderne im Kontrast.

Haus & Eigentumswohnung kaufen und vermieten

Vermietete Immobilien können einen stetigen monatlichen Einkommensfluss liefern, der „Cash Flow“ genannt wird. Cash Flow ist das Geld, welches übrig bleibt, nachdem Du alle Rechnungen bezahlt hast. Sobald Deine Immobilie vermietet wird, sorgt der „Cash-Flow“ für ein laufendes, monatliches Einkommen. Noch viel besser, passives Einkommen, das automatisch generiert wird und es Dir ermöglicht, Deine Zeit mit dem Aufbau eines Geschäfts, mit der Familie oder mit Reinvestitionen in mehr Immobilien zu verbringen!

Kapitalanlage Immobilien

Immobilien gehören zu den beliebtesten Kapitalanlagen. Doch die wichtigste Frage ist: Wie viel Eigenkapital brauchst Du?

Ist eine Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll?

Was sind eigentlich die wirklichen Gründe, warum man in Immobilien investieren sollte? In diesem Video zeige ich Dir weitere wichtige Informationen, wie Du andere dazu einspannen kannst Dein Vermögen aufzubauen, Subventionen nutzt und die Inflation zu Deinem Freund machen kannst.

Immobilien Investment Paris: Übersicht

Immobilien Investment ist komplex. Hier ein sehr, sehr grob umrissener Ablauf, wenn Du zum ersten Mal in Immobilien investieren willst.

  1. Stelle sicher, dass Immobilieninvestitionen das sind, was Du tun willst
  2. Identifiziere Deine finanzielle Lage
  3. Erstelle Deine spezifische Immobilien-Investitionsstrategie
  4. Lernen!
  5. Netzwerk!
  6. Teamaufbau
  7. Wähle eine Nische (für den Anfang)
  8. Eigenkapital zurücklegen für Anzahlungen & Rücklagen
  9. Erstelle einen Plan um gute Kaufpreise zu finden
  10. Plane Deine Zeit & setze Prioritäten für die nächsten Schritte
  11. Fang an zu investieren!

Wie starte ich mit der ersten Immobilie?

Hier gebe ich Dir Tipps, was man alles braucht, um überhaupt eine Immobilie kaufen zu können. Wie hoch sollte Dein Eigenkapital für die geplante Investition sein? Was erwartet die Bank von Dir als Investor? Und wie verhalte ich mich gegenüber meinem Bankberater? Das alles und vieles mehr zu diesem Thema erfährst Du in diesem Video!

Fehler vermeiden beim Kaufen & Investieren

Du möchtest eine Immobilie erwerben und möchtest aber keine Fehler bei Deiner Investition machen? Worauf Du bei der Immobilienfinanzierung, der Lage, Art und Größe der Wohnung, etc. achten musst und welche Regeln Du sowohl bei der eigengenutzten Immobilie als auch bei der Kapitalanlage unbedingt einhalten solltest, erkläre ich Dir hier! Weiter erfährst Du mehr über Risiken von Spezialimmobilien; wie wichtig die Höhe der vertraglich festgelegten Tilung und die Berücksichtigung Deiner eigenen Zukunftsplanung ist!

Steuervorteile für Eigentümer: Steuer Tipps

Steuern sparen mit Immobilien

Die unbekannteste und effektivste Form, mit Immobilien Steuern zu sparen! Hier bekommst Du steuerliches Grundwissen, Infos zur Denkmalschutzabschreibung und zum instandhaltungsnahen Erhaltungsaufwand. Du erfährst, wie Du Dir Steuervorteile sicherst und was Du als Investor beachten musst, wenn Du die Renovierungsarbeiten zeitnah von der Steuer absetzen möchtest.

Tipp! Steuern in privates Vermögen umwandeln

Erfahre hier, wie man sich auf Kosten des Finanzamtes (legal) Darlehen holt, die man in Eigenkapital und Vermögenswerte umleiten kann. In diesem Modul stelle ich Dir den Steuerspezialisten, Udo Heimann vor, der Dir zu diesem Thema wichtige und spannende Fakten nennt. Viel Spass!

Finanzierung ohne Eigenkapital?

In Immobilien investieren ohne Eigenkapital – Investieren mit wenig Geld? Immobilien ohne Eigenkapital kaufen, so gehts völlig legal. Ob Steuern sparen oder auch nur die Steuer verschieben, in der Kombination mit rollierendem Eigenkapital (Eigenkapital Recycling) bekommst Du den Turbo. Dieses Video wurde aus Einzel-Lektionen des Next Level Steuer Coachings zusammengestellt.

Seoul in Zahlen: Statistik und Prognose

In Seoul eine Immobilie zu erwerben wird immer beliebter – sowohl unter Koreanern, als auch unter Ausländern. Das Leben in der asiatischen Metropole ist bunt und die Wirtschaft boomt. Das zeigen auch die Prognosen für die Zukunft.

Zunehmende Bevölkerung – Prognose

Die Gesamtbevölkerung des Landes wird Schätzungen zu Folge auch in den kommenden Jahren zunehmen.

Im Vergleich:

  • 1998: 46,29 Millionen Einwohner
  • 2008: 49,06 Millionen Einwohner
  • 2024: 52,48 Millionen Einwohner

Statistik: Südkorea: Gesamtbevölkerung von 1980 bis 2018 und Prognosen bis 2024 (in Millionen Einwohner) | Statista

Steigendes Bruttoinlandsprodukt – Prognose

Nicht nur die Zahl der Einwohner wird in den nächsten Jahren stark zunehmen, sondern auch das Bruttoinlandsprodukt (BIP). Dieses wird Schätzungen zu folge weiter zunehmen und so Südkorea weiterhin als eines der wirtschaftlich stärksten Ländern Asiens etablieren.

Im Vergleich:

  • 1998: $386,67 Milliarden USD
  • 2008: $943,67 Milliarden USD
  • 2018: $1.623,9 Milliarden USD
  • 2024: $1.988,11 Milliarden USD

Statistik: Südkorea: Bruttoinlandsprodukt (BIP) in jeweiligen Preisen von 1980 bis 2018 und Prognosen bis 2024 (in Milliarden US-Dollar) | Statista

Im Vergleich das Bruttoinlandsprodukt (BIP) pro Kopf in jeweiligen Preisen von 1980 bis 2018 und Prognosen bis 2024 (in US-Dollar):

Statistik: Südkorea: Bruttoinlandsprodukt (BIP) pro Kopf in jeweiligen Preisen von 1980 bis 2018 und Prognosen bis 2024 (in US-Dollar) | Statista

Stadtteile: 25 Bezirke

Die Städte Südkoreas werden grundsätzlich in „gu“ unterteilt. Diese sind autonome Stadtteile, jeweils in mehrere administrative „dong“ unterteilt werden.

Seoul besitzt insgesamt 25 Stadt Bezirke:

  1. Dobong-gu
  2. Dongdaemun-gu
  3. Dongjak-gu
  4. Eunpyeong-gu
  5. Gangbuk-gu
  6. Gangdong-gu
  7. Gangnam-gu
  8. Gangseo-gu
  9. Geumcheon-gu
  10. Guro-gu
  11. Gwanak-gu
  12. Gwangjin-gu
  13. Jongno-gu
  14. Jung-gu
  15. Jungnang-gu
  16. Mapo-gu
  17. Nowon-gu
  18. Seocho-gu
  19. Seodaemun-gu
  20. Seongbuk-gu
  21. Seongdong-gu
  22. Songpa-gu
  23. Yangcheon-gu
  24. Yeongdeungpo-gu
  25. Yongsan-gu

Trotz der rasanten Urbanisierung und Industrialisierung Seouls, ist der Erhalt von Tradition und Natur den Koreanern weiterhin wichtig, weshalb man öfter über kleine Oasen aus der Vergangenheit stolpert.

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