Immobilie kaufen und vermieten in Köln – Nicht nur wegen der boomenden Wirtschaft wird die Metropole am Rhein für Investoren und Wohnungssuchende immer interessanter, sondern auch durch seinen abwechslungsreichen Immobilienmarkt. Im Ranking der teuersten Städte taucht Köln nicht einmal auf. Auch Mieten sind (noch) relativ günstig, Köln liegt sogar noch hinter Berlin, mit derzeit 880 Euro monatlich. In Berlin kostet der Quadratmeter im Schnitt, immerhin 900 Euro. Auch Düsseldorf liegt mit 900 Euro darüber, ebenso wie Hamburg, Stuttgart, Frankfurt und München auf dem ersten Platz, mit durchschnittlich 1.500 Euro im Monat. Potenzial nach oben ist da, insbesondere für Immobilien Investoren. Damit auch Du auf Deinen Immobilienkauf perfekt vorbereitet bist, sind hier meine Top Tipps und Tricks – für Käufer, Vermieter und Kapitalanleger. Hier findest Du alles rund um die Themen Immobilie bewerten, Finanzierung, Nebenkosten & Eigennutzung. Außerdem habe ich wichtige Informationen über die verschiedenen Kölner Stadtviertel, deren Potential und Quadratmeterpreise für Dich zusammengetragen.
Haus & Wohnung kaufen Köln: Karte & Infrastruktur
Kaum eine andere große Stadt in Deutschland bietet soviel “Luft nach oben”. Vom Kaufpreis über die Architektur der Bestandsimmobilie. Ob Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus oder luxuriöses Loft mit Rheinblick: Köln, seines Zeichens viertgrößte Stadt Deutschlands und größte Stadt in Nordrhein-Westfalen, erfreut sich seit Jahren stetig wachsender Beliebtheit. Dies spiegelt sich auch statistisch wieder: Der Grunderwerbsteuersatz liegt bei 6,5% und die Immobilienpreise steigen kontinuierlich an. Alle Fragen rund um Ablauf und Akquise beim Immobilien Kauf, Immobilien Bewertung, so wie Nebenkosten und Hausgeld werden in diesem Absatz beantwortet.
Köln: Von Deutz bis Junkersdorf – Stadtplan
Du planst den Kauf Deiner ersten Immobilie? Oder hast bereits eine oder mehrere Immobilien und dennoch tauchen manchmal Begriffe auf, bei denen Du erstmal ratlos bist? Dann schau in unserem exklusiven Immobilienlexikon vorbei. Hier sind nicht nur alle Begriffe aus der Branche für Dich gelistet und einfach erklärt, sondern auch Fachjargon aus dem Bereich Steuern und Finanzen – von A wie Ablösung bis Z wie Zusatzsicherheiten.
Köln: Medienmetropole am Rhein – Loft, Maisonette Wohnung & Haus
Ein exklusives Penthouse in der Altstadt, prunkvolle Villa in Marienburg oder doch lieber ein freistehendes Einfamilienhaus in Junkersdorf? Die schönste Stadt am Rhein hat wirklich für jeden etwas zu bieten. Beeindruckend sind vor allem die herrschaftlichen Altbauten in der Südstadt und die bekannte Gegend um den Rheinauhafen. Aber auch großzügige Neubaukomplexe sowie charmante Bungalows werden bei Investoren immer beliebter.
Wegen der guten wirtschaftlichen Lage, der guten Infrastruktur und der steigenden Relevanz als Medienstadt zieht es immer mehr Menschen nach Köln. Seit rund 10 Jahren steigen die Wohnungspreise kontinuierlich an. Besonders beliebt ist natürlich die Gegenden rund um das Zentrum und den inneren Stadtring.
Köln ist als wirtschaftlicher Standort extrem interessant, durch die Nähe zu großen Städten wie Bonn und Düsseldorf, ebenso das gesamte Einzugsgebiet NRW und Frankfurt. Dementsprechend siedeln sich hier, wie in der Südstadt, internationale Unternehmen an. Ein weiterer Vorteil für Köln als Immobilienstandort für dich, als potenziellen Investoren.
Infrastruktur: Bus, Bahn & Flughafen
Köln ist durch seine zentrale Lage am Rande mit vielen Großstädten ausgezeichnet vernetzt. So brauchst Du mit dem ICE gerade mal 15 Minuten bis nach Düsseldorf, 25 Minuten nach Bonn und auch die großen Städte des Ruhrgebiets sind in 30 bis 45 Minuten zu erreichen. Des Straßenbahn- und Busnetz in Köln ist ebenfalls gut ausgebaut und deckt das Kölner Umland großflächig ab. Den Flughafen Köln/Bonn kannst Du bequem innerhalb von 20 Minuten mit der S-Bahn erreichen. Hier gehen jeden Tag unzählige Flüge ins In- und Ausland.
Das Autobahnnetz ist wie in ganz NRW extrem gut ausgebaut. Nicht nur deutsche Städte, auch Paris oder Brüssel und Amsterdam sind in wenigen Stunden erreichbar, sogar mit dem Auto.
Der Kölner Hauptbahnhof hat eine hohe Taktzahl. Berlin alle 30 Minuten, Paris und Frankfurt jede Stunde. Flughafen, Autobahnen, Bahnhof, in Köln bist du in der Mitte Europas.
Checkliste: Wohnung & Haus kaufen
Nach dem ersten Blick auf Köln, dessen und Grunderwerbsteuer, jetzt zum typischer Ablauf von denen, die ihre erste Immobilie kaufen, nach Schema F. Auch in Köln gilt die Frage: Immobilienkauf, worauf achten?
Hier eine einfache, erste Checkliste:
- Finanzierung prüfen (Einkommen / Eigenkapital)
- Suche / Besichtigung der Immobilie
- Notartermin vereinbaren
- Darlehensvertrag
- Notartermin (Kaufvertrag unterschreiben)
- Kaufpreis und Nebenkosten zahlen
- Schlüsselübergabe
Finanzierung prüfen (Einkommen / Eigenkapital)
Wie schon in der Einleitung beschrieben, ist eine sichere Finanzierung für Wohnung und Haus das Wichtigste! Schritt 1. Bevor Du Dir keinen Überblick gemacht hast, wie es um Deine finanzielle Situation steht, solltest Du nicht mit der Suche starten. Die große Frage: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Checke deshalb zuerst Deine finanzielle Situation und Deine Rücklagen.
Deine kleine Bilanz-Checkliste, wie oben beschrieben:
- Wie hoch ist Dein monatliches Einkommen?
- Wie hoch sind Deine monatlichen Ausgaben?
- Wie hoch sind Deine Rücklagen?
Viele Banken und Finanzvermittler bieten Dir als Einsteiger Finanzierungs-Checks an. Hier besprichst Du schon vor der Immobiliensuche den möglichen Finanzierungsrahmen. So ist die Maximal summe des Kaufpreises bereits bestätigt. Durch die bereits bewilligte Finanzierung hast Du bei der Immobiliensuchen schon einen weiteren Vorteil.
Hier noch ein paar praktische Tipps für Dich
- Finanzierung ohne Eigenkapital
- Eigenkapital: Einfach erklärt
- Eigenkapital beschaffen
- Eigenkapital beschaffen: Eigennutzung
Suche / Besichtigung der Immobilie
Nachdem Du Deine eigene Bilanz erstellt hast und die Finanzierung gesichert ist, geht es an die Suche der Immobilie. Die Lage der Immobilie und der Kaufpreis, sind für die meisten Käufer das entscheidende Kriterium. Du kannst Immobilien privat suchen, zum Beispiel auf Immmobilienportalen. Halte aber auch die Ohren offen und Frage Freunde, Bekannte, manchmal kannst Du auch privat Glück haben, in Freundeskreis oder innerhalb der Familie. Der schnellst Weg für Einsteiger sind Immobilienmakler, sie recherchieren, suchen für Dich und vereinbaren Termine. Aber auch Zwangsversteigerungen sind eine Option, jedoch nicht für den Einstieg in Immobilien.
Du hast ein interessantes Angebot in Köln gefunden, das auch noch zu Deinem geplanten oder bereits bewilligtem Budget passt?
Im nächsten Schritt kontaktierst Du oder Dein Makler die Eigentümer der Immobilien, für Besichtigungstermine. Beim Besichtigungstermin solltest Du auch direkt einen Blick auf die Nachbarschaft werfen, ebenso wie die Bausubstanz selbst (Alter, Dämmung, usw). Je nach Lebenssituation, stell Dir fragen:
Umgebung und Lebenssituation:
- Gesundheit und Versorgung, wie Ärzte
- Betreuung und Bildung, wie Kindergarten, Universitäten
- Größe der Wohnung, Zimmeraufteilung
- Werden Keller und Abstellräume benötigt
- Parkmöglichkeiten
- …
Substanz und Bau:
- Altbau oder Neubau
- Wie alt ist das Haus und dessen Struktur
- Energetische Fragen wie Dämmungen
- Ausstattung, wie Bad, Fußbodenheizung
- … Tipp: Immobilie schnell bewerten
Für Eigentümer kommen weitere Fragen hinzu:
- Anteil von Eigentümern im Haus
- Musst Du Wegerechte beachten
- Nachbarschaftsverhältnis in der Hausgemeinschaft
- Miteigentumsanteil im Grundbuch (geregelt ja / nein)
- … Tipp: Erste Immobilie kaufen
Du wirst mehrere Besichtigungen haben, bis Du das passende Objekt in Köln gefunden hast.
Darlehensvertrag
Nachdem die Kreditverhandlungen erledigt sind, bekommst Du Deinen Darlehensvertrag von Deiner Bank zugeschickt. Wie jeder Vertrag, muss auch der Darlehensvertrag schriftlich vorliegen. Darin findest Du zum Beispiel:
- Vertragsparteien (Darlehensgeber und -nehmer)
- Darlehenshöhe (Nominal und Auszahlungsbetrag)
- Zinsen
- Tilgung
- Sicherheiten
- …
Darlehensverträge haben bestimmte Bausteine, die Du kennen solltest. Zunächst ein paar Worte dazu, wie der Darlehensvertrag grundsätzlich aufgebaut ist. Der Darlehensvertrag besteht immer aus einem Hauptvertrag, in dem ist zum Beispiel enthalten, welche Zinsen Du zahlen musst, wie hoch Nominal- und Effektivzins sind, die Darlehenslaufzeit, die Zinsfestschreibung (also wie lange der Zins gilt), die Tilgung und zu-stellende Sicherheiten.
Dann haben diese Verträge üblicherweise noch Nebenanlagen, wie zum Beispiel eine Zweckbestimmungserklärung. Eine Zweckbestimmungserklärung ist nichts anderes als die Verknüpfung zwischen Darlehensvertrag und Grundschuld. Manche Banken machen extra Gewinne durch hohe Nebenkosten und für sie, optimale Zinsbedingungen. Lerne hier mehr:
- Darlehensvertrag (extern)
Kaufvertrag und Notartermin
Zwei Wochen nach dem ersten Notartermin setzt dieser Deinen Kaufvertrag auf, bzw. auch einen Vertragsentwurf. Wichtige Bestandteile eines Kaufvertrags sind unter anderen:
- Vertragsparteien (Käufer und Verkäufer)
- Genaue Objektbeschreibung mit Größe, Lage, Anschrift, sowie Flurstücke im Grundbuch
- Angabe möglicher Lasten in Abteilung II des Grundbuchs, wie das Gasleitungsrecht vom Anbieter
- Angabe möglicher Lasten in Abteilung III des Grundbuchs, die eingetragene Grundschuld
- Immobilienkaufpreis
- Zahlungstermin und -modalitäten (Direktzahlung oder über ein Notaranderkonto)
- Art der Finanzierung
- Verzugszinsen
- Wenn vermietet, Informationen zur Vermietung
Nimm Dir Zeit, den Entwurf vom Kaufvertrag vor dem Notartermin ausführlich zu lesen. Ein weiterer Tipp, gerade bei Deiner ersten Immobilie, ruf den Notar vor dem Termin an und erkundige Dich noch einmal, welche Unterlagen Du zum Termin mitbringen musst. Wenn dann alles passt, wird der Kaufvertrag von beiden Seiten (Käufer und Verkäufer) unterschrieben.
So ein Notartermin läuft in der Regel immer gleich ab und dauert ungefähr 60 Minuten.
Nach dem Termin geht es für dich an die Grundstücksübereignung mit dem ersten Schritt, der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Darauf folgt die Veräußerungsanzeige beim Finanzamt, die Fälligkeitsmitteilung und die Grundbucheintragung. Sobald diese Aspekte geklärt sind und du den Kaufpreis wie auch Nebenkosten bezahlt hast, kommt es zur offiziellen Schlüsselübergabe.
Jetzt kommt die große Frage:
Eigennutz oder Vermietung?
Ablauf Immobilienkauf: Strategien, Planung & Umsetzung
Im Großen und Ganzen läuft ein Immobilienkauf meistens ziemlich ähnlich ab. Je nach Situation, Bundesland und Immobilientyp, kann es hier und da natürlich kleine Unterschiede geben. Bevor das Kaufvorhaben in die Tat umgesetzt wird, gibt es jedoch jedes Mal aufs Neue einige Startkriterien, die Du im Blick behalten solltest, um spätere Komplikationen zu vermeiden.
Grundlagen: Einkommen, Vermögensbilanz & Eigenkapital
Folgende Punkte sollten gegeben sein, wenn Du darüber nachdenkst, eine Immobilie zu kaufen:
- Stabiles, regelmäßiges Einkommen
- Positive Vermögensbilanz
- Ausreichend Eigenkapital
- Guter Finanzierungsvermittler
Vor allem bei der Höhe des Verdienstes neigen Käufer dazu, in der anfänglichen Euphorie ihr Potenzial zu überschätzen. Prinzipiell solltest Du erst ab einem monatliches Einkommen von 2.000 Euro netto und mehr überhaupt über den Kauf einer Immobilie nachdenken. Außerdem gilt: Je stabiler Dein Beruf und je höher Dein Eigenkapital, desto besser!
Die positive Vermögensbilanz nennt man auch Bonität. Um Deine Bonität zu ermitteln, musst Du Deine finanziellen Verbindlichkeiten mit Deinem Guthaben zusammen summieren. Am einfachsten ist es, wenn Du Dir eine Schufaselbsauskunft ausstellen lässt. Dort hast Du dann alle Verbindlichkeiten auf einen Blick.
Diese Einsteiger-Fehler unbedingt vermeiden!
Die Immobilienbranche ist, wie jede andere Branche auch, für Neueinsteiger ziemlich komplex. Damit du nicht so viele Fehler machen musst wie andere Neulinge, hier ein paar Worte zu den größten beziehungsweise am weitesten verbreiteten Fehler.
Tipp Nummer 1: Kaufe Deine Immobilie also nie in einem engen Markt. Ein enger Markt bedeutet immer wenige Marktteilnehmer, jedoch zu viel Angebot. Und das hat seine Gründe! Solche Nischen sind nichts für Anfänger.
Fehlerquellen auf einen Blick:
- enge Märkte wenn möglich vermeiden
- solche Nischen sind nichts für Anfänger
- Zukunftsplanung im Blick behalten
Außerdem solltest Du immer Deine Zukunftsplanung im Blick behalten und somit auch über einen etwaigen späteren Wiederverkauf Deines Objektes nachzudenken. Was bringt es Dir jetzt in ein exklusives, aber kleines Loft in Ehrenfeld zu investieren, wenn Du planst, in zwei Jahren eine Familie zu gründen und dafür ein Haus in Riehl anvisierst? Auch ganz wichtig: Wenn Du Deine Immobilie nicht selber nutzen möchtest, dann verabschiede Dich schnell von fixen Ideen und bleibe stets offen für Neues.
Sach- und Verkehrswert von Immobilien ermitteln
Den Sach- beziehungsweise Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln ist gar nicht so schwer, wie viele Neulinge in der Immobilienbranche denken. Es ist heute viel einfacher als früher. Wenn Du eine Immobilie angeboten bekommst, hast Du heute zum Beispiel die Möglichkeit, direkt in Immobilienscout oder vergleichbaren Portalen die Adresse einzugeben und so die Kaufpreise in der unmittelbaren Umgebung herauszufinden.
Möglichkeiten zur Wertermittlung:
- Wertermittlung durch Adresseingabe bei Immobilienportalen
- die meisten haben auch Apps
- Angebotspreis nicht gleich Kaufpreis!
Merke: Angebotspreis ist nicht gleich Kaufpreis!
Kaufpreis berechnen: Steigungs- & Wertminderungsfaktoren
Außerdem solltest Du über das oben genannte Thema informiert sein. Es gibt nämlich sogenannte wertmindernde und wertsteigernde Faktoren. Vor allem die Lage der Immobilie ist hier ausschlaggebend. Sie umfasst auch die Sicherheit der Wohngegend und die Infrastruktur. Die Bausubstanz der Immobilie, Renovationen und gegebenenfalls Gemeinschaftseigentum beeinflussen den Kaufpreis ebenfalls.
Auch eine zentrale Lage und gute Anbindung wirkt sich positiv auf die Immobilienbewertung aus. Ebenso eine moderne und hochwertige Ausstattung, so wie ein grandioser Ausblick:
Wichtigster Faktor: Lage, Lage, Lage!
Dieses Sprichwort hast Du bestimmt schon mal gehört. Aber was genau ist damit gemeint? Als zukünftiger Immobilienprofi solltest Du unbedingt zwischen Makro-, Meso- und Mikrolage unterscheiden können. Das ist nicht nur für die Eigennutzung Deiner neuen Immobilie wichtig, sondern auch beim späteren Wiederverkauf. So ist der Stadtteil Kalk mit seinen rund 2.300 Euro pro Quadratmeter um einiges günstiger als in der Kölner Südstadt, wo der Quadratmeter mittlerweile bei durchschnittlich 4.500 Euro liegt.
Makro-, Meso- & Mikrolage: Der richtige Standort
Doch was genau ist jetzt der Unterschied zwischen Makro-, Meso- und Mikrolage?
- Makro = wo in Deutschland?
- Meso = wo in der Stadt?
- Mikro = Wo exakt liegt die Immobilie?
Wenn Du Dich für ein Haus in Köln entscheidest, fällt die Differenzierung der unterschiedlichen Lagen ziemlich simpel aus. Hier musst Du Dir dennoch merken: Je zentraler, desto besser. Bis zum Speckgürtel der jeweiligen Stadt ist auch noch in Ordnung. Für eine Immobilie am Rande der Stadt spricht eine höhere Mietrendite. Im Stadtinneren beträgt diese meistens zwei bis drei Prozent. Außerhalb der Hotspots liegt sie dann schon zwischen fünf und sechs Prozent.
Lagearten & Preise in Köln: Lindenthal bis Ehrenfeld
Wie Du gerade gelernt hast, können in puntco Lage der Immobilie ein paar hundert Meter den Unterschied machen. So natürlich auch in Köln.
Hier ein paar Beispiele aus der Rheinmetropole:
- Die Straße Am Zollhafen, auf der Rheinauhalbinsel, ist die 10. teuerste Adresse Deutschlands (7.200 Euro pro Quadratmeter)
- Auch die Rautenstrauchstraße in Lindenthal hat es in das Ranking geschafft: Platz 11 mit 7.000 Euro pro Quadratmeter
- Auch die beiden Einkaufsstraßen Hohe Straße und Schildergasse belegen vordere Ränge im gesamtdeutschen Vergleich
Vor allem im Zentrum der Stadt sind Eigentumswohnungen beliebt:
Vermietung in Köln: Sanierung, Mietrendite & Steuervorteile
Du willst nicht selber in Köln wohnen, sondern möchtest in eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen? Ob Mehrfamilienhaus, Wohnung oder Villa – Deine Immobilien Investition ist eine perfekte Kapitalanlage mit der Du sogar Steuern sparen kannst. Vorsicht jedoch vor Mietnomaden und Mietpools. Wie du diese vorbeugst, den Wert deiner Immobilie erhöhst und was eine Mietrendite ist, das erfährst Du hier.
Schon im Vorfeld kommt es auf viele verschiedene Faktoren an, die sich von denen einer Immobilie zum Eigennutz unterscheiden. Du musst Dir Deine zukünftige Nachbarschaft gründlich anschauen, denn eine hohe Leerstandsrate in der Nachbarschaft ist beispielsweise kein gutes Zeichen und könnte dazu führen, dass Du Deine Immobilie nicht zu dem Preis vermieten kannst, der Dir vorschwebt. Informiere Dich also genau über die örtlichen Verkaufspreise, um ein Gefühl für den lokalen Marktwert zu bekommen.
Darauf solltest du achten, wenn Du eine Immobilie zur Vermietung suchst:
- Vorsicht vor Mietnomanden oder Mietpools
- Nachbarschaft gründlich anschauen
- hohe Leerstandrate = kein gutes Zeichen
- kann zu niedrigeren Miteinnahmen führen
- informiere Dich ausführlich über örtliche Preise
Vermögensaufbau durch Immobilieninvestition: Next Level Steuercoaching mit Alex Fischer
Steuern sparen durch kluge Immobilien Investitionen. Klingt einfach? Ist es auch! Mit ein paar Tipps und Tricks zeige ich Dir, wie Du selber den Überblick über deine Steuern bekommst. Und viel Wichtiger: Wie Du Dein gespartes Geld in privates Vermögen umwandelst.
Alles über das Thema Vermögensaufbau, Immobilieninvestments und Steuergestaltung lernst Du in meinem exklusiven Steuercoaching. Hier findest Du die Erfahrungen der Teilnehmer:
Vermögensverwaltende GmbH: Steuern sparen & gestalten
Wie auch eine normale GmbH (= Gesellschaft mit beschränkter Haftung), verfolgt die vermögenswaltende GmbH einen Geschäftszweck. Zu ihren Aufgaben gehören:
- Verwaltung von Immobilien
- Bewirtschaftung
- Instandhaltung
Dein Vorteil hier: Da es hier, wie es der Name bereits sagt, um das Verwalten von Vermögen geht, brauchst du kein Eigenkapital, um zu starten. Außerdem besitzt Du nun einen extremen Steuervorteil, da nur die Körperschaftssteuer in Höhe von 15% anfällt.
Du bleibst bei Steuern unter 16%!
Vor allem für Vermögensaufbau das schnelle Abtilgen einzelner Wohnobjekte lohnt es sich, über eine vermögenswaltende GmbH nachzudenken. Du erweiterst Deinen Cash Flow um eine starke Einnahme-Quelle (nämlich die Mieteinnahmen) und sparst dabei Steuern. Eine absolute win-win Situation!
- Immobilienbilanz: Miteinnahmen bis Steuervorteil
- Vermögensverwaltende GmbH
Mietrendite-Rechner: Wie gut ist Dein Geld angelegt?
Mietrendite heißt nichts anderes als wirtschaftliche Rentabilität. Sie sagt also aus, wie gewinnbringend Dein Geld in Deiner Immobilie tatsächlich angelegt ist. Das variiert natürlich von Objekt zu Objekt, lässt sich aber einfach berechnen:
Jahresmiete durch Kaufpreis x 100
Wichtig: Das Ergebnis ist immer in Prozent. 4% bis 6% gilt bei Eigentumswohnungen als idealer Wert. Alles über sechs Prozent ist nicht mehr wirklich rentabel.
Köln: Vorteile & Nachteile von Eigennutzung
Als Eigennutzer solltest Du Dir zuerst über die Gründe klar werden, warum Du eine Immobilie für Dich kaufst. Diese Gründe solltest Du möglichst allgemein formulieren und dabei die Zukunft nicht vergessen.
Hier ein paar Fragen, die Du Dir stellen solltest:
- Möchte ich allein leben? Oder verheiratet sein?
- Möchte ich Kinder haben? Wenn ja, wie viele?
- Passt dann die Größe der Wohnung noch?
- Funktioniert das so, wie ich mir dass vorstelle?
- Wie stelle ich mir meine berufliche Zukunft vor?
Mithilfe dieser Fragen kannst Du Dir beim Immobilienkauf sicher sein, welche Kaufkriterien Dein zukünftiges Objekt erfüllen sollte.
Rendite, Tilgung & Zinsbindungsfristen: Überblick
Selbstgenutzte Immobilien sind natürlich meist emotional besetzt. Es gibt also viele Aspekte, in denen Emotionen mitschwingen. Du hast vielleicht einfach Lust drauf oder denkst Dir: Schönes Eigenheit, attraktive Lage, in der Nähe der Oma, damit sie sich um die Kinder kümmern kann und so weiter. Vergiss dabei aber nicht, dass Du vielleicht die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt vielleicht auch wieder los werden möchtest, weil Du Dich zum Beispiel beruflich veränderst.
Die wichtigsten finanziellen Aspekte, mit denen Du Dich beim Immobilienkauf Deines Eigenheims auseinandersetzen musst, sind hier kurz für Dich zusammengefasst. Unter den jeweiligen Links findest Du ausführliche Beschreibungen zu den jeweiligen Themengebieten:
- Rendite
- Bonität
- Liquidität
- Tilgung
- Zinsbindungsfristen
- Anfallende Kosten für Sanierung, Renovierung und Co.
- Steuervorteile
Dein Ziel sollte sein, sowohl den Eigennutz als auch mindestens eine vermietete Wohnung bis zum Rentenalter abgetilgt zu haben. Somit sind Deine Nebenkosten in Form von Hausgeld und Reparaturen durch die Mieteinnahme abgedeckt:
Eigennutzung: Mehr Steuervorteile & Eigenkapital
Außerdem bringt die Eigennutzung so manchen Vorteile mit sich. Wenn Du direkt nach Erwerb des Objektes selbst eingezogen bist, kannst Du es auch sofort wieder steuerfrei verkaufen. Falls Deine Immobilie anfangs vermietet war oder anderen Zwecken diente, als dem Eigennutz, solltest Du 3 Kalenderjahre warten bis Du sie verkaufst.
Das Wichtigste auf einen Blick:
- Eigennutz von Beginn an: sofortiger steuerfreier Verkauf
- Vermietung vorab/Mischnutzung: steuerfreier Verkauf nach 3 Kalenderjahren
Ein weiterer Pluspunkt: Auch Eigenkapital, welches Du später in Deinen Vermögensaufbau steckst, kannst Du durch Immobilien Investitionen erzielen. Hier sind einige der vielen Vorteile von Eigennutzung für Dich zusammengefasst:
- Finanzierung bei Eigennutzung auch ohne Eigenkapital
- Muskelhypothek: Einzug & hochwertige Renovierung der Immobilie
- Steuerfreiheit bei Verkauf
- Drei-Objekt-Grenze
Die Drei-Objekt-Grenze ist eine aktuelle Verordnung, die besagt, dass Du bis zu 3 Objekte in 5 Jahren verkaufen kannst, um so gewerblichen Immobilienhandel zu vermeiden.
Eigentumswohnungen auf der Kölner Rheinauhalbinsel:
Vorsicht Falle!
Viele Eigennutzer machen einen Fehler: Sie kaufen sich eine Immobilie zum Eigennutz und denken, damit ist ihr Rentenproblem später gelöst. Der Gedanke dahinter: Sobald meine Immobilie abbezahlt ist, muss ich ja keine Miete mehr zahlen. Das ist schon richtig und auf jeden Fall eine wichtige Säule. Blöderweise zeigt die Erfahrung dass viele Eigennutzer ihre Immobilie, wenn sie abbezahlt ist, wieder verkaufen müssen! Warum das?
Eigennutzer: Endlich Mietfrei! Ja, aber…
Vergessen werden hierbei leider viel zu oft die Themen Inflation und Hausgeld. Das Thema Inflation wird oft unterschätzt. Aus dem einfachen Grund, weil die Inflation so schleichend ist. Man sieht sie nicht wirklich, aber sie kommt Stück für Stück, auf ganz kleinen Stufen daher und irgendwann merkt man, dass man nicht mehr über die Runden kommt.
In vielen Fällen ist es dann schon zu spät. Und Hausgeld ist das, was Eigentümer ebenso wie Mieter bezahlen müssen. Eigentümer sogar noch ein bisschen mehr, denn sie müssen neben Heizung, Versicherung, Abwasser, Wasser, Strom etc. noch zusätzlich die Instandhaltung finanzieren, wenn sie eine Eigentumswohnung haben.
Grunderwerbssteuer Köln: Rechner
Die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen und Köln liegt derzeit bei 6,5 % (Stand: 10/2020).
Grunderwerbsteuer in Köln: 6,5%
Hier siehst Du die Höhe der Grunderwerbssteuer, die bei Kaufpreisen zwischen 50.000 Euro und 2.5 Millionen Euro liegt, zum Beispiel für den Erwerb eines Mehrfamilienhauses in der Rheinmetropole.
Kaufpreis und Grunderwerbsteuer:
| Kaufpreis | GewSt. | Total | |
| 6,50% | 50.000 € | 3.250 € | 53.250 € |
| 6,50% | 100.000 € | 6.500 € | 106.500 € |
| 6,50% | 150.000 € | 9.750 € | 159.750 € |
| 6,50% | 200.000 € | 13.000 € | 213.000 € |
| 6,50% | 250.000 € | 16.250 € | 266.250 € |
| 6,50% | 300.000 € | 19.500 € | 319.500 € |
| 6,50% | 400.000 € | 26.000 € | 426.000 € |
| 6,50% | 500.000 € | 32.500 € | 532.500 € |
| 6,50% | 600.000 € | 39.000 € | 639.000 € |
| 6,50% | 700.000 € | 45.500 € | 745.500 € |
| 6,50% | 800.000 € | 52.000 € | 852.000 € |
| 6,50% | 900.000 € | 58.500 € | 958.500 € |
| 6,50% | 1.000.000 € | 65.000 € | 1.065.000 € |
| 6,50% | 2.000.000 € | 130.000 € | 2.130.000 € |
| 6,50% | 3.000.000 € | 195.000 € | 3.195.000 € |
Neu in Köln? Quadratmeterpreise, Quartiere & Firmensitze
Die Kölner Wirtschaft zeichnet sich vor allem durch stetiges Wachstum und großer Branchenvielfalt aus. Die beliebtesten Branchen sind die Medienbranche, IT und Telekommunikation. Die steigende Popularität Köln spiegelt sich auch in den steigenden Immobilienpreisen wider.
Rheinmetropole auf einen Blick – Karte
Köln lässt sich in 9 Stadtbezirke und 86 Stadtteile aufgliedern.
Stadtteile: Altstadt-Süd, Bayenthal & Hahnwald
Du wirst überrascht sein, was die unterschiedlichen Stadtteile Kölns zu bieten haben! Jeder hat seine einzigartigen Cafés, Restaurants und einige Sehenswürdigkeiten, abseits vom Dom, die man so nirgendwo anders finden kann.
Hier erstmal die wichtigsten Stadtteile der schönsten Stadt am Rhein im Überblick:
- Altstadt-Nord
- Altstadt Süd
- Bayenthal
- Belgisches Viertel
- Braunsfeld
- Deutz
- Ehrenfeld
- Eigelstein
- Flittard
- Gremberghofen
- Hahnwald
- Junkersdorf
- Kalk
- Mülheim
- Müngersdorf
- Marienburg
- Niehl
- Nippes
- Quartier Latäng
- Rheinauhafen
- Riehl
- Rodenkirchen
- Stammheim
- Sülz
Während in einigen Stadtteilen ein prunkvolles Stadthaus neben dem anderen steht, sind andere für ihre schicken Neubausiedlungen und wieder andere für das urbane Großstadtflair bekannt.
Wirtschaft: Unternehmenssitze, Medien & TV
Köln bietet wie bereits erwähnt, auch eine starke und solide wirtschaftliche Lage. Vor allem die Medien-, Telekommunikation- und IT-Branche erfreut sich einem stetigen Wachstum. Eine Vielzahl an Unternehmen, hat ihre Hauptsitze hier, nicht wenige davon sind um DAX gelistet. Im folgenden einige Beispiele:
- Ford Werke GmbH
- Bayer
- Rewe Group
- Deutsche Bahn
- Axa Konzern
- RWE Power AG
- TÜV Rheinland AG
- Deutz AG
Ehrenfeld: Rasant steigende Quadratmeterpreise
Ehrenfeld ist ohne Frage aktuell das hippste Viertel Kölns. Hier findest Du exotische Cafés in bemalten Gebäuden, multikulturelle Slow-Food-Restaurants, Clubs in alten Fabrikgebäuden und daneben edle Boutiquen. Am äußeren Rand des Bezirks befinden sich einige charmante Neubau-Komplexe und Gewerbegebiete.
Gerade in den letzten 3 Jahren erfreut sich der zentrale Bezirk stetig steigender Beliebtheit bei in- und ausländischen Investoren. Dadurch erklärt sich auch der rasant steigende Quadratmeterpreis. Während dieser vor 15 Jahren noch bei unter 2.000 Euro lag, liegt er nun bei durchschnittlich 3.450 EUR.
Rheinauhalbinsel: Hafenflair, Luxus & Lofts mit Rheinblick
Das exklusive Wohnviertel liegt auf der linken Rheinseite zu beiden Seiten der Severinsbrücke. Mit dem Bau der sogenannten Kranhäuser wurde die Gegend quasi über Nacht zu einem DER Wohnviertel der Schönen und Reichen. Stilvolle Büro-Gebäude, exklusive Restaurants und der Hafen runden den luxuriösen Gesamteindruck ab. Promi-Begegnungen beim Einlaufen sind hier vorprogrammiert!
Luxus über dem Rhein – die Kranhäuser gehören zu den luxuriösesten Komplexen Kölns:
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuelle bei 6.100 EUR. Falls du dich für ein Objekt auf der Kölner Rheinauhalbinsel entscheidest, wird eine Grunderwerbsteuer fällig. Diese unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. In Nordrhein-Westfalen beträgt der Grunderwerbsteuersatz 6,5%.
Lindenthal: Exklusives Wohnen im Villenviertel
Beliebt bei Mietern, Käufern und Investoren ist derzeit neben der Rheinauhalbinsel und Ehrenfeld vor allem Lindenthal. Das Viertel besticht durch seine zentrale, aber dennoch ruhige Lage, die Nähe zur Uni und dem Stadtwald mit eigenem Tierpark. Hierhin zieht es vor allem Akademiker und junge Familien die ein exklusives Eigenheim suchen.
In den prunkvollen Gründerzeit und Stadtvillen wohnen vor allem alteingesessene Kölner Familien und erfolgreiche Unternehmer. Der Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 3.900 Euro.
Finanzierung und Eigenkapital
Was für Möglichkeiten der Finanzierung gibt es? Kann man auch ganz ohne Eigenkapital eine Immobilie finanzieren? Damit Deiner Finanzierung für Wohnung, Haus und Grundstück nichts mehr im Weg steht, sind hier alle wichtigen Informationen rund um die Beschaffung von Eigenkapital, Nachrangfinanzierung und Känguru-Finanzierung.
Zu wenig Eigenkapital?
Du hast eine rentable Immobilie in Aussicht, aber einer der wichtigsten Punkte, das Eigenkapital, bereiten Dir Kopfzerbrechen? Für diesen Fall gibt es verschiedene Lösungsansätze. Wenn Du persönlich noch kein Eigenkapital hast, dann leihe es Dir am besten aus Deinem privaten Umkreis. Denn wenn Du es Dir bei der Bank leihst, wirkt sich das wieder negativ auf Deine Vermögensbilanz aus. Du könntest zum Beispiel Eltern, Geschwister oder Freunde um Hilfe bitten.
Eigenkapital am besten aus dem privaten Umfeld leihen, sonst drohen negative Auswirkungen auf die Vermögensbilanz.
Am besten und sichersten für alle Beteiligten ist es, wenn sie Dir dann eine Grundschuld ausstellen. Später kannst Du Dein Eigenkapital dann auch wieder freigeben, nachdem Du bereits einen Teil getilgt hast. Du kannst dann hierfür auch eine feste Laufzeit mit Deinen Verwandten oder Freunden ausmachen.
Eigenkapital beschaffen – die Klassiker
Zu den offensichtlichsten Möglichkeiten an Eigenkapital zu kommen, gehören:
- Lebensversicherungen
- Aktienfonds
- Sparbücher
- Bauchsparverträge
Wenn Du Dich entscheidest Deine Immobilie für die Eigennutzung zu kaufen, hilft Dir Deine Bank sogar eher beim Beschaffen des Eigenkapitals. Der Grund: Durch die emotionale Bindung an die Immobilie, passen die Eigennutzer tendenziell besser auf ihr Objekt auf. Für die Bank sind eigengenutzte Immobilien also nicht nur hochwertiger, sondern auch sicherer.
Speziellere Vorgehen: Nachrangfinanzierung
Falls die vorangegangenen Lösungswege für Dich nicht in Frage kommen, kannst Du Dich bei Deiner Bank nach einer sogenannten Nachrangfinanzierung erkundigen. Es gibt verschiedene Banken, die sich darauf spezialisiert haben, Nebenkosten zu finanzieren beziehungsweise Eigenkapital für Immobilien zur Verfügung zu stellen, durch sogenannte Nachrangdarlehen. Was das bedeutet? Ganz einfach: Die Bank gibt Dir Geld, darf sich dafür aber den Erstrangfinanzierer nennen.
Nachrangfinanzierung auf einen Blick:
- manchen Banken bieten Nachrangfinanzierung an
- Spezialisierung darauf Eigenkapital zur Verfügung zu stellen
- nennen sich dann Erstrangfinanzierer
Känguru-Finanzierung
Als letzten Punkt möchte ich noch die Känguru-Finanzierung nennen. Diese funktioniert so: Du kennst einen Verkäufer, der eine Immobilie hat, die Du gerne kaufen möchtest. Du hast entweder einen sehr guten Draht zu diesem Käufer oder weißt von seinen Problemen, die dazu führen, dass er seine Immobilie möglichst schnell verkaufen möchte. Nun kannst Du mit ihm einen Deal aushandeln, in dem Du sagst:
„Pass mal auf, ich kaufe diese Immobilie, aber zahlen muss ich erst in einem Jahr. Oder in einem halben Jahr oder in vier Monaten.“
Dann hast Du Zeit, Eigenkapital zu besorgen beziehungsweise diese Immobilien Deinen Investoren vorzustellen, sodass Du dort Eigenkapital anwerben kannst. Allerdings musst Du Dich natürlich vorher verpflichten über einen Notarvertrag und das ist ein gewisses Risiko. Leerer Beutel – große Sprünge.
Eigenkapital durch Eigennutz
Dies ist noch ein besonderer Trick von mir. Und zwar suchst Du Dir eine Wohnung, die Du zur Selbstnutzung kaufst. Idealerweise befindet sich diese Immobilie in einem schlechten Zustand und auch die Innenausstattung darf alt sein, denn dann bekommst Du sie ziemlich günstig.
Dort ziehst Du dann ein, sparst Dir entsprechend die Miete und fängst an, Dein Eigenheim Stück für Stück zu renovieren. Am besten renovierst Du relativ hochwertig: Die Böden legst Du mit schönem Parkett aus, die Bäder gestaltest Du dem aktuellen Trend entsprechend und achtest neben Boden und Bad vor allem auch auf Wände und Türen. Die Wahl der richtigen Bausubstanzen bei der Renovierung ist enorm wichtig.
Die wichtigsten Aspekte bei einer Renovierung sind Böden, Bäder, Wände und Türen.
Du musst natürlich noch die Raten für den Kredit bezahlen, aber wenn Du die renovierte Wohnung dann nach drei Jahren verkaufst, ist der Gewinn, vereinfacht gesagt, steuerfrei.
Der Vorteil dieser Vorgehensweise ist, dass viele Banken Eigennutzer auch ohne Eigenkapital finanzieren, während sie beim Kauf von vermieteten Immobilien mehr Eigenkapital haben wollen. Der Grund: Statistisch gesehen sind eigengenutzte Immobilien viel hochwertiger für Banken, weil die Eigentümer als Selbstnutzer eine emotionale Beziehung zu ihrem Immobilienobjekt haben und es deshalb auch nicht so schnell gegen die Wand laufen lassen.
Preisvergleich: Immobilienpreise anderer Metropolen
Zuletzte noch ein Blick auf die anderen Metropolen in Deutschland. Wie entwickeln sich die Kaufpreise vor Ort?
Entwicklung der Kaufpreise / Quadratmeter Eigentumswohnung
Die Entwicklung der Kaufpreise schwankt je nach Stadt. Damit Du einen Überblick hast, wie Köln im Kontext zu den anderen Städten steht, hier ein Vergleich der Kaufpreise für Eigentumswohnungen. Je höher der Kaufpreis, desto höher die Grunderwerbsteuer und die Kaufnebenkosten. Allerdings, wie hier zu sehen, steigen die Preise so extrem, dass beispielsweise München allein in den letzten 4 Jahren einen Sprung von 6.035 Euro auf 8.993 Euro je Quadratmeter gemacht hat, also ganze +49 % Wertsteigerung.
- München ~ 8.993 Euro / m²
- Frankfurt ~ 6.701 Euro / m²
- Stuttgart ~ 6.324 Euro / m²
- Potsdam ~ 6.164 Euro / m²
- Berlin ~ 5.578 Euro / m²
- Hamburg ~ 5.507 Euro / m²
- Düsseldorf ~ 5.470 Euro / m²
Mehr Statistiken findest Du bei Statista.
Düsseldorf (NRW): Kaufpreis ~ 5.470 Euro / m²
Immobilie kaufen in Düsseldorf – Du planst eine Immobilie in der Landeshauptstadt Nordrhein Westfalens zu kaufen? Du interessierst Dich für Eigennutzung und Vermietung, willst aber auch mehr über Immobilien als Kapitalanlage erfahren? Düsseldorf ist Nummer 7 in Deutschland in Punkto Kaufpreis, derzeit mit 5.470 Euro / m². Doch auch die Mieten sind ein guter Indikator für die Entwicklung des Immobiliensektors. Im Ranking liegt Düsseldorf mit 900 Euro / Wohnung / Monat im Schnitt noch hinter Hamburg (1.030 Euro), Stuttgart, Frankfurt und München (1.500 Euro). Ob Maisonette Wohnung, Bungalow oder Stadtvilla – hier bist du genau richtig, um die ersten Grundlagen zu lernen. Wie läuft ein Immobilienkauf ab, wofür ist das Eigenkapital und was muss ich bei den Nebenkosten beachten? Wie hoch ist der Grunderwerbsteuersatz in Düsseldorf und welche Gegend ist die Beste? Außerdem: Warum sich das Kaufen und Vermieten lohnt, und welche Fehler du unbedingt vermeiden solltest! Willkommen in Düsseldorf!
Immobilie kaufen in Deutschland
Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf, Köln – Hier findest Du die größten deutschen Städte im direkten Verlgeich:
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