Immobilie kaufen in Köln: Haus & Wohnung – Immobilienmarkt im Überblick mit Tipps zu Vermietung & Eigennutz

Immobilie kaufen und vermieten in Köln – Ob Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus oder luxuriöses Loft mit Rheinblick: Köln, seines Zeichens viertgrößte Stadt Deutschlands und größte Stadt in Nordrhein-Westfalen, erfreut sich seit Jahren stetig wachsender Beliebtheit. Dies spiegelt sich auch statistisch wieder: Der Grunderwerbsteuersatz liegt bei 6,5% und die Immobilienpreise steigen kontinuierlich an. Damit auch Du für den Kauf Deines Objektes perfekt vorbereitet bist, sind hier meine Top Tipps und Tricks für Käufer, Vermieter und Kapitalanleger. Alle Fragen rund um Ablauf und Akquise beim Immobilien Kauf, Immobilien Bewertung, so wie Nebenkosten und Hausgeld werden hier beantwortet.

Immobilien kaufen in Köln: Penthouse, Mehrfamilienhaus & Gewerbe

Du planst den Kauf Deiner ersten Immobilie? Oder hast bereits eine oder mehrere Immobilien und dennoch tauchen manchmal Begriffe auf, bei denen Du erstmal ratlos bist? Dann schau in unserem exklusiven Immobilienlexikon vorbei. Hier sind nicht nur alle Begriffe aus der Branche für Dich gelistet und einfach erklärt, sondern auch Fachjargon aus dem Bereich Steuern und Finanzen – von A wie Ablösung bis Z wie Zusatzsicherheiten.

Köln: Medienmetropole am Rhein

Ein exklusives Penthouse in der Altstadt, prunkvolle Villa in Marienburg oder doch lieber ein freistehendes Einfamilienhaus in Junkersdorf? Die schönste Stadt am Rhein hat wirklich für jeden etwas zu bieten. Beeindruckend sind vor allem die herrschaftlichen Altbauten in der Südstadt und die bekannte Gegend um den Rheinauhafen. Aber auch großzügige Neubaukomplexe sowie charmante Bungalows werden bei Investoren immer beliebter.

Wegen der guten wirtschaftlichen Lage, der guten Infrastruktur und der steigenden Relevanz als Medienstadt zieht es immer mehr Menschen nach Köln. Seit rund 10 Jahren steigen die Wohnungspreise kontinuierlich an. Besonders beliebt ist natürlich die Gegenden rund um das Zentrum und den inneren Stadtring.

Ablauf Immobilienkauf: Strategien, Planung & Umsetzung

Im Großen und Ganzen läuft ein Immobilienkauf meistens ziemlich ähnlich ab. Je nach Situation, Bundesland und Immobilientyp, kann es hier und da natürlich kleine Unterschiede geben. Bevor das Kaufvorhaben in die Tat umgesetzt wird, gibt es jedoch jedes Mal aufs Neue einige Startkriterien, die Du im Blick behalten solltest, um spätere Komplikationen zu vermeiden:

Folgende Punkte sollten gegeben sein, wenn Du darüber nachdenkst, eine Immobilie zu kaufen:

  1. Stabiles, regelmäßiges Einkommen
  2. Positive Vermögensbilanz
  3. Ausreichend Eigenkapital
  4. Guter Finanzierungsvermittler

Vor allem bei der Höhe des Verdienstes neigen Käufer dazu, in der anfänglichen Euphorie ihr Potenzial zu überschätzen. Prinzipiell solltest Du erst ab einem monatliches Einkommen von 2.000 Euro netto und mehr überhaupt über den Kauf einer Immobilie nachdenken. Außerdem gilt: Je stabiler Dein Beruf und je höher Dein Eigenkapital, desto besser!

Die positive Vermögensbilanz nennt man auch Bonität. Um Deine Bonität zu ermitteln, musst Du Deine finanziellen Verbindlichkeiten mit Deinem Guthaben zusammen summieren. Am einfachsten ist es, wenn Du Dir eine Schufaselbsauskunft ausstellen lässt. Dort hast Du dann alle Verbindlichkeiten auf einen Blick.

Diese Einsteiger-Fehler unbedingt vermeiden!

Die Immobilienbranche ist, wie jede andere Branche auch, für Neueinsteiger ziemlich komplex. Damit du nicht so viele Fehler machen musst wie andere Neulinge, hier ein paar Worte zu den größten beziehungsweise am weitesten verbreiteten Fehler.

Tipp Nummer 1: Kaufe Deine Immobilie also nie in einem engen Markt. Ein enger Markt bedeutet immer wenige Marktteilnehmer, jedoch zu viel Angebot. Und das hat seine Gründe! Solche Nischen sind nichts für Anfänger.

Fehlerquellen auf einen Blick:

  • enge Märkte wenn möglich vermeiden
  • solche Nischen sind nichts für Anfänger
  • Zukunftsplanung im Blick behalten

Außerdem solltest Du immer Deine Zukunftsplanung im Blick behalten und somit auch über einen etwaigen späteren Wiederverkauf Deines Objektes nachzudenken. Was bringt es Dir jetzt in ein exklusives, aber kleines Loft in Ehrenfeld zu investieren, wenn Du planst, in zwei Jahren eine Familie zu gründen und dafür ein Haus in Riehl anvisierst? Auch ganz wichtig: Wenn Du Deine Immobilie nicht selber nutzen möchtest, dann verabschiede Dich schnell von fixen Ideen und bleibe stets offen für Neues.

Sach- und Verkehrswert von Immobilien ermitteln

Den Sach- beziehungsweise Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln ist gar nicht so schwer, wie viele Neulinge in der Immobilienbranche denken. Es ist heute viel einfacher als früher. Wenn Du eine Immobilie angeboten bekommst, hast Du heute zum Beispiel die Möglichkeit, direkt in Immobilienscout oder vergleichbaren Portalen die Adresse einzugeben und so die Kaufpreise in der unmittelbaren Umgebung herauszufinden.

Möglichkeiten zur Wertermittlung:

  • Wertermittlung durch Adresseingabe bei Immobilienportalen
  • die meisten haben auch Apps
  • Angebotspreis nicht gleich Kaufpreis!

Merke: Angebotspreis ist nicht gleich Kaufpreis!

Kaufpreis berechnen: Steigungs- & Wertminderungsfaktoren

Außerdem solltest Du über das oben genannte Thema informiert sein. Es gibt nämlich sogenannte wertmindernde und wertsteigernde Faktoren. Vor allem die Lage der Immobilie ist hier ausschlaggebend. Sie umfasst auch die Sicherheit der Wohngegend und die Infrastruktur. Die Bausubstanz der Immobilie, Renovationen, Ausstattung und gegebenenfalls Gemeinschaftseigentum beeinflussen den Kaufpreis ebenfalls.

Die Kölner Infrastruktur gehört zu einer der besten deutschlandweit. Eine zentrale Lage und gute Anbindung wirkt sich positiv auf die Immobilienbewertung aus.

Wichtigster Faktor: Lage, Lage, Lage!

Dieses Sprichwort hast Du bestimmt schon mal gehört. Aber was genau ist damit gemeint? Als zukünftiger Immobilienprofi solltest Du unbedingt zwischen Makro-, Meso- und Mikrolage unterscheiden können. Das ist nicht nur für die Eigennutzung Deiner neuen Immobilie wichtig, sondern auch beim späteren Wiederverkauf. So ist der Stadtteil Kalk mit seinen rund 2.300 Euro pro Quadratmeter um einiges günstiger als in der Kölner Südstadt, wo der Quadratmeter mittlerweile bei durchschnittlich 4.500 Euro liegt.

Makro-, Meso- & Mikrolage: Der richtige Standort

Doch was genau ist jetzt der Unterschied zwischen Makro-, Meso- und Mikrolage?

  • Makro = wo in Deutschland?
  • Meso = wo in der Stadt?
  • Mikro = Wo exakt liegt die Immobilie?

Wenn Du Dich für ein Haus in Köln entscheidest, fällt die Differenzierung der unterschiedlichen Lagen ziemlich simpel aus. Hier musst Du Dir dennoch merken: Je zentraler, desto besser. Bis zum Speckgürtel der jeweiligen Stadt ist auch noch in Ordnung. Für eine Immobilie am Rande der Stadt spricht eine höhere Mietrendite. Im Stadtinneren beträgt diese meistens zwei bis drei Prozent. Außerhalb der Hotspots liegt sie dann schon zwischen fünf und sechs Prozent.

Lagearten & Preise in Köln: Lindenthal bis Ehrenfeld

Wie Du gerade gelernt hast, können in puntco Lage ein paar hundert Meter den Unterschied machen. So natürlich auch in Köln.

Hier ein paar Beispiele aus der Rheinmetropole:

  • Die Straße Am Zollhafen, auf der Rheinauhalbinsel, ist die 10. teuerste Adresse Deutschlands (7.200 Euro pro Quadratmeter)
  • Auch die Rautenstrauchstraße in Lindenthal hat es in das Ranking geschafft: Platz 11 mit 7.000 Euro pro Quadratmeter
  • Auch die beiden Einkaufsstraßen Hohe Straße und Schildergasse belegen vordere Ränge im gesamtdeutschen Vergleich

Vermietung: Sanierung, Mietrendite & Steuervorteile

Du willst nicht selber in Köln wohnen, sondern möchtest in eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen? Ob Mehrfamilienhaus, Wohnung oder Villa – Deine Immobilien Investition ist eine perfekte Kapitalanlage mit der Du sogar Steuern sparen kannst. Vorsicht jedoch vor Mietnomaden und Mietpools. Wie du diese vorbeugst, den Wert deiner Immobilie erhöhst und was eine Mietrendite ist, das erfährst Du hier.

Schon im Vorfeld kommt es auf viele verschiedene Faktoren an, die sich von denen einer Immobilie zum Eigennutz unterscheiden. Du musst Dir Deine zukünftige Nachbarschaft gründlich anschauen, denn eine hohe Leerstandsrate in der Nachbarschaft ist beispielsweise kein gutes Zeichen und könnte dazu führen, dass Du Deine Immobilie nicht zu dem Preis vermieten kannst, der Dir vorschwebt. Informiere Dich also genau über die örtlichen Verkaufspreise, um ein Gefühl für den lokalen Marktwert zu bekommen.

Darauf solltest du achten, wenn Du eine Immobilie zur Vermietung suchst:

  • Vorsicht vor Mietnomanden oder Mietpools
  • Nachbarschaft gründlich anschauen
  • hohe Leerstandrate = kein gutes Zeichen
  • kann zu niedrigeren Miteinnahmen führen
  • informiere Dich ausführlich über örtliche Preise

Vermögensaufbau durch Immobilieninvestition: Next Level Steuercoaching mit Alex Fischer

Steuern sparen durch kluge Immobilien Investitionen. Klingt einfach? Ist es auch! Mit ein paar Tipps und Tricks zeige ich Dir, wie Du selber den Überblick über deine Steuern bekommst. Und viel Wichtiger: Wie Du Dein gespartes Geld in privates Vermögen umwandelst.

Alles über das Thema Vermögensaufbau, Immobilieninvestments und Steuergestaltung lernst Du in meinem exklusiven Steuercoaching. Hier findest Du die Erfahrungen der Teilnehmer:

Vermögensverwaltende GmbH: Steuern sparen & gestalten

Wie auch eine normale GmbH (= Gesellschaft mit beschränkter Haftung), verfolgt die vermögenswaltende GmbH einen Geschäftszweck. Zu ihren Aufgaben gehören:

  • Verwaltung von Immobilien
  • Bewirtschaftung
  • Instandhaltung

Dein Vorteil hier: Da es hier, wie es der Name bereits sagt, um das Verwalten von Vermögen geht, brauchst du kein Eigenkapital, um zu starten. Außerdem besitzt Du nun einen extremen Steuervorteil, da nur die Körperschaftssteuer in Höhe von 15% anfällt.

Du bleibst bei Steuern unter 16%!

Vor allem für Vermögensaufbau das schnelle Abtilgen einzelner Wohnobjekte lohnt es sich, über eine vermögenswaltende GmbH nachzudenken. Du erweiterst Deinen Cash Flow um eine starke Einnahme-Quelle (nämlich die Mieteinnahmen) und sparst dabei Steuern. Eine absolute win-win Situation!

Mietrendite-Rechner: Wie gut ist Dein Geld angelegt?

Mietrendite heißt nichts anderes als wirtschaftliche Rentabilität. Sie sagt also aus, wie gewinnbringend Dein Geld in Deiner Immobilie tatsächlich angelegt ist. Das variiert natürlich von Objekt zu Objekt, lässt sich aber einfach berechnen:

Jahresmiete durch Kaufpreis x 100

Wichtig: Das Ergebnis ist immer in Prozent. 4% bis 6% gilt bei Eigentumswohnungen als idealer Wert. Alles über sechs Prozent ist nicht mehr wirklich rentabel.

Vorteile & Nachteile von Eigennutzung

Als Eigennutzer solltest Du Dir zuerst über die Gründe klar werden, warum Du eine Immobilie für Dich kaufst. Diese Gründe solltest Du möglichst allgemein formulieren und dabei die Zukunft nicht vergessen.

Hier ein paar Fragen, die Du Dir stellen solltest:

  • Möchte ich allein leben? Oder verheiratet sein?
  • Möchte ich Kinder haben? Wenn ja, wie viele?
  • Passt dann die Größe der Wohnung noch?
  • Funktioniert das so, wie ich mir dass vorstelle?
  • Wie stelle ich mir meine berufliche Zukunft vor?

Mithilfe dieser Fragen kannst Du Dir beim Immobilienkauf sicher sein, welche Kaufkriterien Dein zukünftiges Objekt erfüllen sollte.

Rendite, Tilgung & Zinsbindungsfristen: Überblick

Selbstgenutzte Immobilien sind natürlich meist emotional besetzt. Es gibt also viele Aspekte, in denen Emotionen mitschwingen. Du hast vielleicht einfach Lust drauf oder denkst Dir: Schönes Eigenheit, attraktive Lage, in der Nähe der Oma, damit sie sich um die Kinder kümmern kann und so weiter. Vergiss dabei aber nicht, dass Du vielleicht die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt vielleicht auch wieder los werden möchtest, weil Du Dich zum Beispiel beruflich veränderst.

Die wichtigsten finanziellen Aspekte, mit denen Du Dich beim Immobilienkauf Deines Eigenheims auseinandersetzen musst, sind hier kurz für Dich zusammengefasst. Unter den jeweiligen Links findest Du ausführliche Beschreibungen zu den jeweiligen Themengebieten:

Dein Ziel sollte sein, sowohl den Eigennutz als auch mindestens eine vermietete Wohnung bis zum Rentenalter abgetilgt zu haben. Somit sind Deine Nebenkosten in Form von Hausgeld und Reparaturen durch die Mieteinnahme abgedeckt.

Eigennutzung: Mehr Steuervorteile & Eigenkapital

Außerdem bringt die Eigennutzung so manchen Vorteile mit sich. Wenn Du direkt nach Erwerb des Objektes selbst eingezogen bist, kannst Du es auch sofort wieder steuerfrei verkaufen. Falls Deine Immobilie anfangs vermietet war oder anderen Zwecken diente, als dem Eigennutz, solltest Du 3 Kalenderjahre warten bis Du sie verkaufst.

Das Wichtigste auf einen Blick:

  • Eigennutz von Beginn an: sofortiger steuerfreier Verkauf
  •  Vermietung vorab/Mischnutzung: steuerfreier Verkauf nach 3 Kalenderjahren

Ein weiterer Pluspunkt: Auch Eigenkapital, welches Du später in Deinen Vermögensaufbau steckst, kannst Du durch Immobilien Investitionen erzielen. Hier sind einige der vielen Vorteile von Eigennutzung für Dich zusammengefasst:

  • Finanzierung bei Eigennutzung auch ohne Eigenkapital
  • Muskelhypothek: Einzug & hochwertige Renovierung der Immobilie
  • Steuerfreiheit bei Verkauf
  •  Drei-Objekt-Grenze

Die Drei-Objekt-Grenze ist eine aktuelle Verordnung, die besagt, dass Du bis zu 3 Objekte in 5 Jahren verkaufen kannst, um so gewerblichen Immobilienhandel zu vermeiden.

Eigentumswohnungen auf der Kölner Rheinauhalbinsel:

Vorsicht Falle!

Viele Eigennutzer machen einen Fehler: Sie kaufen sich eine Immobilie zum Eigennutz und denken, damit ist ihr Rentenproblem später gelöst. Der Gedanke dahinter: Sobald meine Immobilie abbezahlt ist, muss ich ja keine Miete mehr zahlen. Das ist schon richtig und auf jeden Fall eine wichtige Säule. Blöderweise zeigt die Erfahrung dass viele Eigennutzer ihre Immobilie, wenn sie abbezahlt ist, wieder verkaufen müssen! Warum das?

Eigennutzer: Endlich Mietfrei! Ja, aber…

Vergessen werden hierbei leider viel zu oft die Themen Inflation und Hausgeld. Das Thema Inflation wird oft unterschätzt. Aus dem einfachen Grund, weil die Inflation so schleichend ist. Man sieht sie nicht wirklich, aber sie kommt Stück für Stück, auf ganz kleinen Stufen daher und irgendwann merkt man, dass man nicht mehr über die Runden kommt.

In vielen Fällen ist es dann schon zu spät. Und Hausgeld ist das, was Eigentümer ebenso wie Mieter bezahlen müssen. Eigentümer sogar noch ein bisschen mehr, denn sie müssen neben Heizung, Versicherung, Abwasser, Wasser, Strom etc. noch zusätzlich die Instandhaltung finanzieren, wenn sie eine Eigentumswohnung haben.

Grunderwerbssteuer Köln: Rechner

Die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen und Köln liegt derzeit bei 6,5 % (Stand: 10/2020).

Grunderwerbsteuer in Köln: 6,5%

Hier siehst Du die Höhe der Grunderwerbssteuer, die bei Kaufpreisen zwischen 50.000 Euro und 2.5 Millionen Euro liegt, zum Beispiel für den Erwerb eines Mehrfamilienhauses in der Rheinmetropole.

Kaufpreis und Grunderwerbsteuer:

Kaufpreis GewSt. Total
6,50% 50.000 € 3.250 € 53.250 €
6,50% 100.000 € 6.500 € 106.500 €
6,50% 150.000 € 9.750 € 159.750 €
6,50% 200.000 € 13.000 € 213.000 €
6,50% 250.000 € 16.250 € 266.250 €
6,50% 300.000 € 19.500 € 319.500 €
6,50% 400.000 € 26.000 € 426.000 €
6,50% 500.000 € 32.500 € 532.500 €
6,50% 600.000 € 39.000 € 639.000 €
6,50% 700.000 € 45.500 € 745.500 €
6,50% 800.000 € 52.000 € 852.000 €
6,50% 900.000 € 58.500 € 958.500 €
6,50% 1.000.000 € 65.000 € 1.065.000 €
6,50% 2.000.000 € 130.000 € 2.130.000 €
6,50% 3.000.000 € 195.000 € 3.195.000 €

Neu in Köln? Quadratmeterpreise, Quartiere & Firmensitze

Die Kölner Wirtschaft zeichnet sich vor allem durch stetiges Wachstum und großer Branchenvielfalt aus. Die beliebtesten Branchen sind die Medienbranche, IT und Telekommunikation. Die steigende Popularität Köln spiegelt sich auch in den steigenden Immobilienpreisen wider.

Rheinmetropole auf einen Blick – Karte

Köln lässt sich in 9 Stadtbezirke und 86 Stadtteile aufgliedern.

Stadtteile: Altstadt-Süd, Bayenthal & Hahnwald

Du wirst überrascht sein, was die unterschiedlichen Stadtteile Kölns zu bieten haben! Jeder hat seine einzigartigen Cafés, Restaurants und einige Sehenswürdigkeiten, abseits vom Dom, die man so nirgendwo anders finden kann.

Hier erstmal die wichtigsten Stadtteile der schönsten Stadt am Rhein im Überblick:

  • Altstadt-Nord
  • Altstadt Süd
  • Bayenthal
  • Belgisches Viertel
  • Braunsfeld
  • Deutz
  • Ehrenfeld
  • Eigelstein
  • Flittard
  • Gremberghofen
  • Hahnwald
  • Junkersdorf
  • Kalk
  • Mülheim
  • Müngersdorf
  • Marienburg
  • Niehl
  • Nippes
  • Quartier Latäng
  • Rheinauhafen
  • Riehl
  • Rodenkirchen
  • Stammheim
  • Sülz

Während in einigen Stadtteilen ein prunkvolles Stadthaus neben dem anderen steht, sind andere für ihre schicken Neubausiedlungen und wieder andere für das urbane Großstadtflair bekannt.

Wirtschaft: Unternehmenssitze, Medien & TV

Köln bietet wie bereits erwähnt, auch eine starke und solide wirtschaftliche Lage. Vor allem die Medien-, Telekommunikation- und IT-Branche erfreut sich einem stetigen Wachstum. Eine Vielzahl an Unternehmen, hat ihre Hauptsitze hier, nicht wenige davon sind um DAX gelistet. Im folgenden einige Beispiele:

  • Ford Werke GmbH
  • Bayer
  • Rewe Group
  • Deutsche Bahn
  • Axa Konzern
  • RWE Power AG
  • TÜV Rheinland AG
  • Deutz AG

Ehrenfeld: Rasant steigende Quadratmeterpreise

Ehrenfeld ist ohne Frage aktuell das hippste Viertel Kölns. Hier findest Du exotische Cafés in bemalten Gebäuden, multikulturelle Slow-Food-Restaurants, Clubs in alten Fabrikgebäuden und daneben edle Boutiquen. Am äußeren Rand des Bezirks befinden sich einige charmante Neubau-Komplexe und Gewerbegebiete.

Gerade in den letzten 3 Jahren erfreut sich der zentrale Bezirk stetig steigender Beliebtheit bei in- und ausländischen Investoren. Dadurch erklärt sich auch der rasant steigende Quadratmeterpreis. Während dieser vor 15 Jahren noch bei unter 2.000 Euro lag, liegt er nun bei durchschnittlich 3.450 EUR.

Rheinauhalbinsel: Hafenflair, Luxus & Lofts mit Rheinblick

Das exklusive Wohnviertel liegt auf der linken Rheinseite zu beiden Seiten der Severinsbrücke. Mit dem Bau der sogenannten Kranhäuser wurde die Gegend quasi über Nacht zu einem DER Wohnviertel der Schönen und Reichen. Stilvolle Büro-Gebäude, exklusive Restaurants und der Hafen runden den luxuriösen Gesamteindruck ab. Promi-Begegnungen beim Einlaufen sind hier vorprogrammiert!

Luxus über dem Rhein – die Kranhäuser gehören zu den luxuriösesten Komplexen Kölns:

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuelle bei 6.100 EUR. Falls du dich für ein Objekt auf der Kölner Rheinauhalbinsel entscheidest, wird eine Grunderwerbsteuer fällig. Diese unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. In Nordrhein-Westfalen beträgt der Grunderwerbsteuersatz 6,5%.

Lindenthal: Exklusives Wohnen im Villenviertel

Beliebt bei Mietern, Käufern und Investoren ist derzeit neben der Rheinauhalbinsel und Ehrenfeld vor allem Lindenthal. Das Viertel besticht durch seine zentrale, aber dennoch ruhige Lage, die Nähe zur Uni und dem Stadtwald mit eigenem Tierpark. Hierhin zieht es vor allem Akademiker und junge Familien die ein exklusives Eigenheim suchen.

In den prunkvollen Gründerzeit und Stadtvillen wohnen vor allem alteingesessene Kölner Familien und erfolgreiche Unternehmer. Der Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 3.900 Euro.

Finanzierung und Eigenkapital

Weiterführende Informationen zu den Themen Finanzierung, Eigenkapital, Bonität und Grunderwerbssteuer in Köln findest Du bald an dieser Stelle.

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