Immobilie kaufen in Potsdam: Wohnung, Haus & Stadtvilla – Alles rund um Erwerb, Vermietung und Eigennutz

Immobilie kaufen in Potsdam – Ob geräumige Maisonette Wohnung in Babelsberg Nord oder frisch renovierter Bungalow in der Berliner Vorstadt: Der Immobilienmarkt ist vielfältig und die Immobilienpreise boomen. Der Umsatz bei Immobilien stieg um 25% im Vergleich zum Vorjahr und der Verkauf von Eigentumswohnungen erzielten ganze 150,7 Millionen Euro innerhalb eines Jahres. Bis 2030 wird hier sogar mit einem Anstieg von 14% gerechnet. Auch Du willst Dir in Potsdam eine Immobilie kaufen? Alles um das Thema Abwicklung, Immobilie kaufen und und vermieten, so wie Eigennutzung und Steuergestaltung bei Immobilieninvestments, findest Du hier. Außerdem: Grunderwerbsteuer in Potsdam und Immobilienrendite einfach erklärt. Willkommen in Potsdam!

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Immobilie kaufen in Potsdam: Finanzierung, Eigenkapital & Grundlagen

Beim Kaufen Deiner Traumimmobilie bist Du nicht nur mit vielen Fragen konfrontiert, sondern auch mit jeder Menge Fachjargon. Dieser ist Dir vermutlich nicht immer bekannt. Um Dich hier bestens auf Deinen Weg in die Welt der Immobilien zu begleiten, habe ich in unserem exklusiven Steuerlexikon alle wichtigen Begriffe für Dich erklärt: von A wie Abwicklungsnotar bis Z wie Zwischenfinanzierung.

Stadtplan: Von der Königsallee bis zum Stadtzentrum – Karte

Die Düsseldorfer Lage ist optimal: Es dauert nur 30 Minuten bis zur nächsten Großstadt Köln und 1.5 Stunden bis zur Bankenmetropole Frankfurt.

Potsdam ist bei Unternehmern und Immobilieninvestoren nicht nur aufgrund seines hohen Bruttoinlandproduktes von 6,671 Milliarden Euro beliebt. Es besticht auch durch sein kulturelles Erbe und seine hohe Lebensqualität. Hier liegt die Landeshauptstadt beim bundesweiten Vergleich vorne an der Spitze. Hier ist ein Foto des Park Sanssouci:

Infrastruktur: Bus, Bahn & Anbindung an Berlin

Potsdam ist nicht nur innerhalb der Stadt sehr gut vernetzt. Auch die Anbindung an Berlin ist hervorragend. Bei den öffentlichen Verkehrsmitteln sind sowohl Bus, als auch Bahn vorhanden. Der zentrale Knotenpunkt Potsdams: Der Hauptbahnhof.

Voraussetzungen: Einkommen, Vermögensbilanz & gute Bankberater

Bevor Du Dich in die Welt der Luxusvillen und Eigentumswohnungen stürzt, musst Du Dich erstmal fragen: Investierst Du in die Immobilie als Kapitalanlage? Oder eher für die Eigennutzung? Je nachdem gibt es nämlich steuerliche und rechtliche Unterschiede. Allgemein jedoch, sind folgende Grundlagen Voraussetzung für einen reibungslosen Immobilienkauf:

  • Stabiles, regelmäßiges Einkommen
  • Positive Vermögensbilanz
  • Eigenkapital
  • Guter Finanzierungsvermittler

Tipp: Bonität bzw. Kreditwürdigkeit aufbauen

Um Bonität aufzubauen, empfiehlt es sich zwei Konten zu haben. Das erste Konto dient dann für Deine Einnahmen und das Zweite für Deine Ausgaben. Diese solltest Du außerdem bei zwei unterschiedlichen Banken anlegen. Das liegt einfach daran, weil Banker oft wechseln. Sie fange in einer anderen Filiale an, werden entlassen oder befördert. Es lohnt sich also einen guten Kontakt zu zwei verschiedenen Beratern aufzubauen. Wenn der Eine nämlich geht, besitzt Du trotzdem noch gute Kontakte zum Anderen.

Vorteil: Du kannst bei beiden Banken Kreditwürdigkeit aufbauen und so mehr Kredite aufnehmen

Banken bewerten Deine Kreditwürdigkeit immer anhand von Kontoumsätzen. Wenn Du das Geld von Deinem Eingangskonto also auf Dein Ausgabenkonto überweist und von dort aus Rechnungen bezahlst, erhöhst Du bei beiden Banken Deine Kreditwürdigkeit. Du kannst so also bei beiden Banken Kredite für Dein Eigenkapital aufnehmen.

Eigenkapital leihen: Grundschuld & Vorteile bei Eigennutzung

Du hast also nun Deine Traumimmobilie in Aussicht, Deine Voraussetzungen stimmen und Du hast eine positive Vermögensbilanz? Perfekt! Nun geht es um einen der wichtigsten Punkte: das Eigenkapital. Mein Tipps hier: Wenn Du persönlich noch kein Eigenkapital hast, dann leihe es Dir aus Deinem privaten Umkreis. Denn wenn Du es Dir bei der Bank leihst, wirkt sich das wieder negativ auf Deine Vermögensbilanz aus. Am Besten fragst Du:

  • Eltern
  • Geschwister
  • Freunde
  • Investoren

Am besten und sichersten für alle Beteiligten ist es, wenn sie Dir dann eine Grundschuld ausstellen. Später kannst Du Dein Eigenkapital dann auch wieder freigeben, nachdem Du bereits einen Teil getilgt hast. Du kannst dann hierfür auch eine feste Laufzeit mit Deinen Freunden, Verwandten oder Investoren ausmachen.

Wenn Du Dich entscheidest Deine Immobilie für die Eigennutzung zu kaufen, hilft Dir Deine Bank sogar eher beim Beschaffen des Eigenkapitals. Der Grund: Durch die somit emotionale Aufladung der Immobilie, passen die Eigennutzer eher auf ihr Objekt auf. Für die Bank sind eigengenutzte Immobilien also hochwertiger und sicherer.

Kaufpreis berechnen: Vorgehen & Tipps bei der Immobilienbewertung

Obwohl der Verkäufer bzw. Makler den Kaufpreis festlegt, liegt es an Dir, diesen zu verhandeln. Hierfür solltest Du Dich also mit der Bewertung der Immobilie auseinander setzen. Vor allem auf die Lage des Objektes, seine Baujahr und Bausubstanz, so wie die mögliche Ausstattung kommt es an.

Eigentumswohnungen in Potsdam im Vergleich

Die Havelstadt ist ein teures Pflaster und belegt stets die obersten Plätze bei Kaufpreis Rankings. So liegt sie sogar vor der Hauptstadt Berlin mit 5.602 Euro pro Quadratmeter – ein deutlicher Preisanstieg im Vergleich zu den Jahren zuvor:

Infografik: Teures Dach über dem Kopf | Statista

Mikrolage, Mesolage oder Makrolage? Der feine Unterschied

Je nach der Lage Deiner Immobilie variieren die Quadratmeterpreise. Das haben wir bereits bei dem Vergleich der unterschiedlichen Stadtteile gesehen. Die Lage der Immobilie ist auch im Kontext zur Mikro-, Meso- und Makrolage wichtig. Die Unterscheidung erlaubt Dir sowohl den groben Standort Deines Objektes zu definieren, als auch die detailgenaue Beschreibung der unmittelbaren Umgebung:

  • Mikro = Wo exakt liegt die Immobilie?
  • Meso = Wo in der Stadt?
  • Makro = Wo in Deutschland?

So findest Du geschichtsträchtige Villen im oberen Preissegment eher am Seeufer der Havel, so wie in der Nähe des Pfingstbergs und des Schloss Sanssouci. Wohnungen hingegen sind eher im Stadtzentrum beliebt, so wie im Südosten der Stadt, wo sich immer mehr große Wohnanlagen finden lassen.

Ausstattung, Renovierung & Bausubstanz als wertmindernde & -steigernde Faktoren

Bei der Bewertung Deines Traumobjektes solltest Du nicht nur die Lage im Blick behalten, sondern auch die wertmindernden und wertsteigernden Faktoren des Hauses oder der Wohnung. Folgende Faktoren gehen ebenfalls in die Bewertung mit ein:

  • Bausubstanz
  • Renovationen
  • Ausstattung
  • ggf. Gemeinschaftseigentum

Neben einer Wertsteigerung durch Renovierung, können sich auch das Baujahr, die Wohnetage und die Anzahl und Größe der Zimmer positiv oder negativ auf die Immobilienbewertung auswirken. Prinzipiell gilt:

Preisabschläge bei unrenovierten Häusern der 19060er und 70er. Sanierte Altbauwohnungen (Baujahr vor 1945) und moderne Neubauten kosten mehr.

Auch Erdgeschoss Wohnungen kosten 30% weniger als Wohnungen in den höheren Stockwerken. Nicht immer werden Immobilien mit Mobiliar verkauft. Auch Gemälde und weitere dekorative Einrichtungsgegenstände sind Steigungsfaktoren. Hake auch hier noch einmal nach und schaue Dir den Wert der Möbel genau an. Eine hochwertige und moderne Einrichtung, wie hier, kann den Preis dann verständlicherweise nochmal ein wenig in die Höhe treiben:

Eigennutzung von Haus und Wohnung: Steuerliche Vorteile & Fehler

Wie bereits gesagt: Eine Eigennutzung bringt gewisse steuerliche Vorteile mit sich. Bevor ich auf diese genauer eingehe, sind hier schonmal ein paar Kriterien, an die Du während der Suche nach Deinem Traumhaus oder Deiner Traumwohnung denken solltest.

  • Möchte ich Kinder oder Haustiere?
  • Würde die Größe der Immobilie dann noch passen?
  • Werde ich für immer hier wohnen?
  • Möchte ich mit meinem Partner zusammen leben?
  • Was sind die anderen Angebote auf dem Markt?

Grunderwerbssteuer in Potsdam: Rechner

Bei dem Kauf einer Immobilie wird außerdem eine Grunderwerbssteuer fällig. Diese unterscheidet sich je nach Bundesland. In Brandenburg liegt die Grunderwerbsteuer derzeit bei 6,5 % (Stand: 10/2020). Nun gilt also:

Grunderwerbsteuer in Potsdam: 6,5%

Beim deutschlandweiten Vergleich liegt die Grunderwerbsteuer in Potsdam im höheren Segment und gehört mit Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen und dem Saarland zu den teureren Bundesländern:

Hier siehst Du die Höhe der Grunderwerbssteuer, die bei Kaufpreisen zwischen 50.000 Euro und 3 Millionen Euro liegt, zum Beispiel für den Erwerb eines Mehrfamilienhauses in Potsdam:

Kaufpreis GewSt. Total
6,50% 50.000 € 3.250 € 53.250 €
6,50% 100.000 € 6.500 € 106.500 €
6,50% 150.000 € 9.750 € 159.750 €
6,50% 200.000 € 13.000 € 213.000 €
6,50% 250.000 € 16.250 € 266.250 €
6,50% 300.000 € 19.500 € 319.500 €
6,50% 400.000 € 26.000 € 426.000 €
6,50% 500.000 € 32.500 € 532.500 €
6,50% 600.000 € 39.000 € 639.000 €
6,50% 700.000 € 45.500 € 745.500 €
6,50% 800.000 € 52.000 € 852.000 €
6,50% 900.000 € 58.500 € 958.500 €
6,50% 1.000.000 € 65.000 € 1.065.000 €
6,50% 2.000.000 € 130.000 € 2.130.000 €
6,50% 3.000.000 € 195.000 € 3.195.000 €

Von der Rendite bis zur Tilgung: Liquidität hat Priorität

Merke Dir als Immobilienbesitzer immer eins: Komme niemals in Liquiditätsschwierigkeiten. Liquidität bedeutet nichts anderes als flüssige finanzielle Mittel. Sei es durch Bargeld oder Guthaben bei der Bank. Hierfür solltest Du natürlich auch anstehende Sanierungs- und Renovierungskosten im Blick behalten, die nach dem Kauf der Immobilie anfallen könnten. Weitere finanzielle Aspekte, mit denen Du Dich auskennen musst:

Sofortiger Wiederverkauf möglich – ohne Steuern! 

Wenn Du Dich dazu entscheidest von Anfang an in dem gekauften Objekt zu wohnen, bringt es außerdem weitere steuerliche Vorteile mit sich und Du kannst es sofort wieder steuerfrei verkaufen. Falls Dein Objekt jedoch vermietet war oder anderen gewerblichen Zwecken diente, musst Du drei komplette Kalenderjahre warten, bis Du steuerfrei wieder verkaufen kannst.

Hier also nochmal zusammengefasst:

  • Eigennutz von Beginn an: sofortiger steuerfreier Verkauf
  •  Vermietung vorab/Mischnutzung: steuerfreier Verkauf nach 3 Kalenderjahren

Eigenkapital durch Eigennutzung: Muskelhypothek & Drei-Objekt-Grenze

Und nicht nur das: Durch Eigennutzung kannst Du außerdem Eigenkapital aufbauen, dass Du  danach gleich wieder in weitere Investitionen und Deinen Vermögensausbau stecken kannst. Dies lohnt sich zum Beispiel durch die Renovierung einer herunter gekommenen Immobilie.

Hier sind also nochmal die Vorteile der Eigennutzung zusammengefasst:

  • Finanzierung bei Eigennutzung auch ohne Eigenkapital
  • Muskelhypothek: Einzug & hochwertige Renovierung der Immobilie
  • Steuerfreiheit bei Verkauf
  • Drei-Objekt-Grenze

Schon gewusst: Innerhalb von fünf Jahren darfst Du bis zu drei Objekte verkaufen, ohne dass es als gewerblicher Immobilienhandel zählt. Dies nennt sich die Drei-Objekt-Grenze und ist eine aktuelle Verordnung.

Inflation als größtes Problem der Eigennutzung

Neben all den steuerlichen Vorteilen, gibt es jedoch auch einen großen Nachteil der Eigennutzung. Egal ob Penthouse In Babelsberg Süd oder luxuriöse Villa am Ufer der Havel, mit einer Sache müssen alle Eigennutzer rechnen. Und die hängt mit der Inflation zusammen. Diese ist leider oft schleichend. Wer die Ausgaben für Hausgeld und Nebenkosten von damals und heute vergleicht, dem fällt auf:

In den letzten 30 Jahren, stiegen die Nebenkosten um 6%

In den letzten 10 Jahren, stieg das Hausgeld um 8%

Die Lösung? Vermiete Deine Immobilie. So zahlt der Mieter die Nebenkosten und Du kannst das hier gesparte Geld weiter in Deinen Vermögensaufbau stecken.

Vor allem im Zentrum Potsdams erfreuen sich Miet- und Eigentumswohnungen seit einigen Jahren immer größer werdender Beliebtheit:

Vermietung: Nebenkosten, Mietrendite & Steuergestaltung

Du entscheidest Dich also nun dafür Dein Mehrfamilienhaus oder Deine Wohnung zu vermieten? Auch die Option lohnt sich – so hast Du durch die Mieteinnahmen extra Einkommen, dass Du nun in weitere Investitionen stecken kannst. Natürlich bringt eine Vermietung ganz neue Situationen mit sich. Folgendes solltest Du bei einer Vermietung also auf dem Schirm haben:

  • Nebenkosten und Nebenkostenabrechnung
  • Mietnomaden
  • Kenntnis der örtlichen Verkaufspreise
  • Mietgarantien und Mietpools

Schaue Dir in der Umgebung der zu vermietenden Immobilie nicht nur die örtlichen Preise an. Erkundige Dich nach der Leerstandsrate der Nachbarschaft. Je höher diese ist, umso ungünstiger. Hier also gilt: Finger weg!

Mietrendite: Definition und Formel zur Berechnung

Die Mietrendite bezieht sich auf die wirtschaftliche Rentabilität Deiner Immobilie. Es geht also um die Frage: Wie gewinnbringend ist mein Objekt? Ist das Geld hier gut angelegt? Die Rechnung für die Rendite ist simpel:

Jahresmiete durch Kaufpreis x 100

Bitte beachte: Das Ergebnis ist immer in Prozent. Zwischen Vier und Sechs ist ein idealer Wert bei Wohnungen. Alles was darüber liegt, ist bereits zu teuer.

Vermögensverwaltende GmbH: Steuern sparen & gestalten

Als Vermieter steht Dir stets die Option offen, eine vermögenswaltende GmbH zu gründen. Zu den Aufgaben gehören:

  • Verwaltung von Immobilien
  • Bewirtschaftung
  • Instandhaltung

Die Verwaltung und Sicherung Deines Vermögens steht hier also im Vordergrund. Der Vorteil: Du brauchst kein Eigenkapital um an zu fangen. Außerdem fällt hier nur die Körperschaftssteuer in Höhe von 15% an. Du kannst Steuern also viel leichter sparen und gestalten. Du musst nur wissen, wie’s geht.

Du bleibst bei Steuern unter 16%!

Eine vermögenswaltende GmbH lohnt sich also aus mehreren Gründen: Du brauchst kein Eigenkapital, kannst Dein Vermögen weiter ausbauen und sichern und hast immense Steuervorteile.

Tipp: Steuern in privates Vermögen umwandeln

In Immobilien investieren? Vermögen ausbauen? Steuern sparen als Vermieter, Eigennutzer und Investor? Egal ob Potsdam, Hamburg oder München – mit meinen ultimativen Tipps und Tricks zeige ich Dir, wie Du das altbekannte steuerliche Piano spielst. Du musst nur wissen wie! Was meine Teilnehmer über das Coaching rund um Steuern, Vermögensaufbau und Immobilieninvestments gesagt haben, siehst Du hier:

Neu in Potsdam? Quadratmeterpreise, Leerstände & die lukrativsten Stadtviertel

Mit rund 170.000 Einwohnern zählt Potsdam zwar nicht zu den größten Städten Deutschlands, besticht aber durch seine vielfältige Geschichte als ehemalige Residenzstadt preußischen Adels. Das Städtebild ist von Schlössern und royalen Gärten geprägt und auch wirtschaftlich hat die Havelstadt einiges zu bieten: Sie gehört zu den führenden Regionen Europas im Bereich Film und Medien, so wie Biotechnologie.

Potsdam: Landeshauptstadt im Überblick – Karte

Die Stadt grenzt südwestlich an der Hauptstadt der Bundesrepublik Berlin an.

Stadtteile: Von Babelsberg bis zur Waldstadt

Die Landeshauptstadt Brandenburgs besteht aus 34 Stadtteilen und insgesamt 84 statistischen Bezirken.

  • Babelsberg Nord
  • Babelsberg Süd
  • Berliner Vorstadt
  • Bornim
  • Bornstedt
  • Brandenburger Vorstadt
  • Drewitz
  • Eiche
  • Forst Potsdam Süd
  • Golm
  • Groß Glienicke
  • Grube
  • Industriegelände
  • Jägervorstadt
  • Kirchsteigfeld
  • Klein Glienicke
  • Marquardt
  • Nauener Vorstadt
  • Nedlitz
  • Neu Fahrland
  • Nördliche Innenstadt
  • Potsdam West
  • Sacrow
  • Satzkorn
  • Schlaatz
  • Stern
  • Südliche Innenstadt
  • Teltower Vorstadt
  • Templiner Vorstadt
  • Uetz-Paaren
  • Waldstadt I
  • Waldstadt II
  • Wildpark

Potsdam bietet auch eine starke und solide wirtschaftliche Lage. Das Bruttoinlandsprodukt beträgt knapp 40.000 Euro pro Kopf. Somit liegt Potsdam über dem Durchschnitt Deutschlands. Vor allem im Bereich Biotechnologie ist die Stadt Spitzenreiter. In kaum einer Stadt befinden sich so viele Biotechnologie Unternehmen, wie hier. Auch im Bereich Film und Fernsehen liegt Potsdam seit die UFA, ein Tochterunternehmen Bertelsmanns, hier seinen Sitz hat zu den umsatzstärksten Städten der Branche.

Zu größten Arbeitgebern Potsdams gehören:

  • Arlanis Reply AG
  • AOK Nordost
  • Universität Potsdam
  • LAFIM Dienste für Menschen im Alter gemeinnützige GmbH
  • promota.de GmbH
  • Mittelbrandenburgische Sparkasse in Potsdam
  • UFA GmbH
  • GSE Protect Gesellschaft für Sicherheit und Eigentumsschutz mbH
  • Südwind Personalservice GmbH
  • Instore Solutions Personnel GmbH

Berliner Vorstadt: Luxuriöse Villen an der Schwanenallee

Die deutsche Prominenz zieht es seit Jahren in das luxuriöseste Stadtviertel Potsdams. Ziehst Du hierher, gehören TV Legende Günther Jauch und Modeikone Wolfgang Joop zu Deinen Nachbaren. Wer sich hier eher für prachtvolle Herrenhäuser und Villen interessiert, der sollte sich im Bereich der Seestraße und Schwanenallee umschauen. Luxuriöse Wohnungen und Penthäuser findest Du hingegen an der Berliner Straße. Finger weg jedoch vor Wohnungen mit wenigen Zimmern. Diese stehen hier oft leer.

Babelsberg Nord: Attraktive Mietrendite lockt Kapitalanleger

Babelsberg Nord ist vor allem für Vermieter interessant. Wenn Du Dich also für Anlageimmobilien interessierst, dann wirst Du hier aufgrund der vielen Bestandswohnungen fündig. Die Bruttomietrenditen gehören hie nämlich zu den Höchsten bundesweit. Für Bestandswohnungen kannst Du hier mit einer Mietrendite von 4.3% rechnen.

Nördliche Innenstadt: Steigende Kaufpreise an der Havel

Beliebt bei Mietern, Käufern und Investoren ist derzeit neben der Berliner Vorstadt und Babelsberg Nord, vor allem die nördliche Innenstadt. Der Stadtteil ist bekannt für seine sehr guten Wohnlagen. Hier kannst Du mit 3.535 Euro pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung rechnen. Neubauwohnungen hingegen kosten 4.258 Euro pro Quadratmeter. Aufgrund der beliebten Lage sind hier die Preise in den letzten zwölf Monaten stetig um 5.7% gestiegen.

Finanzierung und Eigenkapital

Weitere Details rund um Finanzierung und Eigenkapital findest Du bald hier.

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