Immobilie kaufen Hannover: Wohnung, Haus, Grundstück – Steuern, Tipps, Ablauf & Vermietung

Immobilie kaufen und vermieten in Hannover – Bundeskanzler kamen aus Hannover, Minister und einer der größten Unternehmen in der Welt hat hier seinen Hauptsitz, bzw. nur wenige Kilometer entfernt. Hannover zieht viele aus Niedersachsen, aber auch aus ganz Deutschland an. Die große Frage: Mieten, kaufen oder sogar kaufen und vermieten? Im Vergleich zu anderen Bundesländern, bietet die niedersächsische Hauptstadt einen attraktiven Grunderwerbsteuersatz von 5,0 % und zusätzlich, einen abwechslungsreichen Immobilienmarkt. Damit auch Du auf Deinen Immobilienkauf perfekt vorbereitet bist, sind hier erste Tipps und Tricks – für Käufer, Vermieter und Kapitalanleger. Hier findest Du alles rund um die Themen Immobilie bewerten, Finanzierung, Nebenkosten & Eigennutzung. Außerdem findest du hier wichtige Informationen über die verschiedenen Hannoveraner Stadtviertel, deren Potential und Quadratmeterpreise für Dich zusammengetragen.

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Haus & Wohnung kaufen Hannover: Lage & Infrastruktur

Bevor wir uns mit dem mit den Details des Immobilienkaufs beschäftigen, hier erstmal ein paar wichtige Informationen über die Landeshauptstadt Niedersachsens für Dich. Hannover liegt strategisch günstig ziemlich mittig in Deutschland. Bis zur nächstgelegenen Großstadt Hamburg fährt man mit dem ICE nur 75 Minuten und auch nach Berlin braucht man nur 90 Minuten.

Große Teile der Stadt bieten historische Architektur. Hier im Detail:

Stadtplan Hannover Innenstadt

Infrastruktur: Bus, Bahn & Flughafen

Die Hannoveraner Infrastruktur ist eine der besten in Deutschland. Wegen der zentralen Lage relativ mittig in Deutschland ist der Hannoveraner Hauptbahnhof ein wichtiger Knotenpunkt des Schienenverkehrs. Der Flughafen Hannover liegt nördlich des Zentrums und ist von der Innenstadt innerhalb von 15 Minuten erreicht. Hier gehen täglich eine Vielzahl an In- und Auslandsflügen.

Immobilienkauf Ablauf: Eigenkapital, Verbindlichkeiten & Bonität

Du planst den Kauf Deiner ersten Immobilie? Oder hast bereits eine oder mehrere Objekte und es tauchen trotzdem noch hier und da Begriffe auf, bei denen Du erstmal ratlos bist? Dann schau in unserem exklusiven Immobilienlexikon vorbei. Hier sind nicht nur alle Fachbegriffe aus der Branche für Dich gelistet und einfach erklärt, sondern auch Fachjargon aus den Bereichen Steuern und Finanzen – von A wie Abgeschlossenheitsbescheinigung bis Z wie Zusatzsicherheiten.

Ablauf eines Immobilienkaufs

Ein Immobilienkauf läuft in den meisten Fällen ziemlich ähnlich ab. Je nach Situation, Bundesland und Immobilientyp, kann es hier und da doch kleine aber feine Unterschiede geben. Natürlich solltest Du Dir bereits bewusst sein, ob Du Deine Immobilie für den Eigennutz kaufen möchtest oder als Kapitalanlage, um danach durch Vermietung passives Einkommen zu generieren. Bevor Du Dein Kaufvorhaben dann in die Tat umsetzt, gibt es jedoch jedes Mal aufs Neue einige Startkriterien, die Du im Blick behalten solltest, um spätere Komplikationen zu vermeiden.

Grundlagen auf einen Blick

Wenn Du darüber nachdenkst, eine Immobilie zu kaufen, sollten folgende Punkte gegeben sein:

  1. Stabiles, regelmäßiges Einkommen
  2. Positive Vermögensbilanz
  3. Ausreichend Eigenkapital
  4. Guter Finanzierungsvermittler

Vor allem bei der Höhe des Verdienstes neigen Käufer dazu, in der anfänglichen Euphorie ihr Potential zu überschätzen. Prinzipiell solltest Du erst ab einem monatlichen Einkommen von 2.000 EUR netto und mehr überhaupt über den Kauf einer Immobilie nachdenken. Außerdem gilt: Je stabiler Dein Beruf und je höher Dein Eigenkapital, desto besser!

Die positive Vermögensbilanz nennt man auch Bonität. Um Deine Bonität zu ermitteln, musst Du Deine finanziellen Verbindlichkeiten mit Deinem Guthaben zusammen summieren. Am einfachsten ist es, wenn Du Dir eine Schufaselbsauskunft ausstellen lässt. Dort hast Du dann alle Verbindlichkeiten auf einen Blick.

Fachwerk, Denkmalschutz, beim Kauf von Immobilien, insbesondere in der Hannover Innenstadt, ist Know-How gefragt.

Einsteiger-Fehler unbedingt vermeiden

Die Immobilienbranche ist, wie jede andere Branche auch, für Neueinsteiger ziemlich komplex. Damit Du nicht so viele Fehler machen musst wie andere Neulinge, hier ein paar Worte zu den größten beziehungsweise am weitesten verbreiteten Fehler.

Tipp Nummer 1: Kaufe Deine Immobilie also nie in einem engen Markt. Ein enger Markt bedeutet immer wenige Marktteilnehmer, jedoch zu viel Angebot. Und das hat seine Gründe! Solche Nischen sind nichts für Anfänger.

Fehlerquellen auf einen Blick:

  • enge Märkte, wenn möglich, vermeiden
  • solche Nischen sind nichts für Anfänger
  • Zukunftsplanung im Blick behalten

Außerdem solltest Du immer Deine Zukunftsplanung im Blick behalten und somit auch über einen etwaigen späteren Wiederverkauf Deines Objektes nachzudenken. Was bringt es Dir jetzt in ein exklusives, aber kleines Loft in Hannover Mitte zu investieren, wenn Du planst, in zwei Jahren eine Familie zu gründen und dafür ein Einfamilienhaus am Stadtrand anvisierst? Auch ganz wichtig: Wenn Du Deine Immobilie nicht selber nutzen möchtest, dann verabschiede Dich schnell von fixen Ideen und bleibe stets offen für Neues.

Sach- und Verkehrswert von Immobilien ermitteln

Den Sach- beziehungsweise Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln ist gar nicht so schwer, wie viele Neulinge in der Immobilienbranche denken. Es ist heute viel einfacher als früher. Es gibt eine wichtige Maxime, die Du Dir unbedingt merken solltest:

Angebotspreis ist nicht gleich Kaufpreis!

Natürlich möchte jeder Verkäufer oder Makler einen möglichst guten Preis für sein Objekt herausholen. Deshalb liegt es an Dir, Dich zu informieren: Wenn Du eine Immobilie angeboten bekommst, hast Du heute zum Beispiel die Möglichkeit, direkt in Immobilienscout oder vergleichbaren Portalen die Adresse einzugeben und so die Kaufpreise in der unmittelbaren Umgebung herauszufinden.

Möglichkeiten zur Wertermittlung:

  • Wertermittlung durch Adresseingabe bei Immobilienportalen
  • die meisten haben auch Apps
  • Angebotspreis nicht gleich Kaufpreis!

Kaufpreis berechnen: Steigungs- & Wertminderungsfaktoren

Es gibt sogenannte wertmindernde und wertsteigernde Faktoren. Vor allem die Lage der Immobilie ist hier ausschlaggebend. Dazu im nächsten Punkt noch mal ausführlichere Informationen. So viel vorab: Bei der Lage geht es vor allem auch die Sicherheit der Wohngegend und die Infrastruktur. Allerdings sind auch die Bausubstanz der Immobilie, Renovationen, Ausstattung und gegebenenfalls Gemeinschaftseigentum für den Kaufpreis relevant.

Die Hannoveraner Infrastruktur gehört zu einer der besten deutschlandweit. Eine zentrale Lage und gute Anbindung wirkt sich positiv auf die Immobilienbewertung aus.

Der wichtigste Faktor: Lage Deines Objekts

Dieses Sprichwort hast Du bestimmt schon mal gehört. Aber was genau ist damit gemeint? Als zukünftiger Immobilienprofi solltest Du unbedingt zwischen Makro-, Meso- und Mikrolage unterscheiden können. Das ist nicht nur für die Eigennutzung Deiner neuen Immobilie wichtig, sondern auch beim späteren Wiederverkauf. So ist der Stadtteil Mühlenberg mit seinen knapp 1.900 EUR pro Quadratmeter um einiges günstiger als in das In-Viertel Kleeberg, wo der Quadratmeter mittlerweile bei durchschnittlich 4.000 Euro liegt.

Die 3 Lagearten: Makro-, Meso- & Mikrolage

Doch was genau ist jetzt der Unterschied zwischen Makro-, Meso- und Mikrolage?

  • Makro = wo in Deutschland?
  • Meso = wo in der Stadt?
  • Mikro = Wo exakt liegt die Immobilie?

Wenn Du Dich für ein Haus in Hannover entscheidest, fällt die Differenzierung der unterschiedlichen Lagen ziemlich simpel aus. Hier musst Du Dir dennoch merken: Je zentraler, desto besser. Bis zum Speckgürtel der jeweiligen Stadt ist auch noch in Ordnung. Für eine Immobilie am Rande der Stadt spricht eine höhere Mietrendite. Im Stadtinneren beträgt diese meistens zwei bis drei Prozent. Außerhalb der Hotspots liegt sie dann schon zwischen fünf und sechs Prozent.

Grunderwerbssteuer Hannover: Rechner

Die Grunderwerbssteuer in Niedersachsen und somit in Hannover liegt derzeit bei 5,0 % (Stand: 11/2020).

Grunderwerbssteuer in Hannover: 5,0 %

Hier siehst Du die Höhe der Grunderwerbssteuer, die bei Kaufpreisen zwischen 50.000 Euro und 2.5 Millionen Euro liegt, zum Beispiel für den Erwerb eines Mehrfamilienhauses in der Landeshauptstadt.

5,00% 50.000 € 2.500 € 52.500 €
5,00% 100.000 € 5.000 € 105.000 €
5,00% 150.000 € 7.500 € 157.500 €
5,00% 200.000 € 10.000 € 210.000 €
5,00% 250.000 € 12.500 € 262.500 €
5,00% 300.000 € 15.000 € 315.000 €
5,00% 400.000 € 20.000 € 420.000 €
5,00% 500.000 € 25.000 € 525.000 €
5,00% 600.000 € 30.000 € 630.000 €
5,00% 700.000 € 35.000 € 735.000 €
5,00% 800.000 € 40.000 € 840.000 €
5,00% 900.000 € 45.000 € 945.000 €
5,00% 1.000.000 € 50.000 € 1.050.000 €
5,00% 2.000.000 € 100.000 € 2.100.000 €
5,00% 3.000.000 € 150.000 € 3.150.000 €

Kapitalanlage Immobilie: Steuervorteile & Vermietung

Du willst nicht selber in Hannover wohnen, sondern möchtest in eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen? Ob Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Villa – Deine Immobilien-Investition ist eine perfekte Kapitalanlage, mit der Du sogar Steuern sparen kannst. Vorsicht jedoch vor Mietnomaden und Mietpools! Wie Du diese vorbeugst, den Wert Deiner Immobilie erhöhst und was eine Mietrendite ist, das erfährst Du hier.

Immobilie als Kapitalanlage: Wichtige Faktoren

Schon im Vorfeld kommt es auf viele verschiedene Faktoren an, die sich von denen einer Immobilie zum Eigennutz unterscheiden. Du musst Dir Deine zukünftige Nachbarschaft gründlich anschauen, denn eine hohe Leerstandsrate in der Nachbarschaft ist beispielsweise kein gutes Zeichen und könnte dazu führen, dass Du Deine Immobilie nicht zu dem Preis vermieten kannst, der Dir vorschwebt. Informiere Dich also genau über die örtlichen Verkaufspreise, um ein Gefühl für den lokalen Marktwert zu bekommen.

Darauf solltest Du achten, wenn Du eine Immobilie zur Vermietung suchst:

  • Nachbarschaft gründlich anschauen
  • hohe Leerstandrate = kein gutes Zeichen
  • kann zu niedrigeren Mieteinnahmen führen
  • informiere Dich ausführlich über örtliche Preise

Lies hier mehr, Tipps für die:

Materielle Vorteile und immaterielle Vorteile

Beim Immobilien Investment hast Du nicht nur materielle Vorteile, auch immaterielle. Ein zentraler Vorteil, gut ausgewählte Immobilien steigen im Laufe der Zeit, im Allgemeinen mit einer Rendite, die weit über der jährlichen Inflationsrate liegt. Natürlich kann es auch schiefgehen, es gibt gelegentliche Marktkorrekturen, und natürlich können Investoren auch die falsche Immobilie zur falschen Zeit kaufen. Das Risiko ist bei Immobilien als Kapitalanlage aber sehr gering. Du kennst sicher das Sprichwort:

„Gewohnt wird immer!“

Eine Aktie kann bis auf Null sinken, aber eine Immobilie ist ein materieller Vermögenswert, der immer einen Wert haben wird. Dieser Wert ergibt sich aus dem Wert für Grundstück und Gebäude.

Vorteile einer Immobilie als Kapitalanlage

Vorteile von Immobilien als Geldanlage.

Immobilien…

  1. steigen mit der Zeit im Wert
  2. haben einzigartige Steuervorteile
  3. bieten einen stetigen Cash Flow
  4. lässt Dich Hebelwirkung nutzen
  5. bauen Eigenkapital auf
  6. geben Dir Kontrolle (anders als zum BeispielAktien)
  7. bieten einen Schutz gegen Inflation

Nachteile einer Immobilie als Kapitalanlage

Nachteile von Immobilien als Geldanlage.

Immobilien…

  • brauchen Geld
  • brauchen viel Zeit
  • sind eine langfristige Investition
  • können problematisch sein
  • Investitionen haben einzigartige Risiken; Vorteile gelten nicht immer

Immobilienrendite berechnen

Faustregeln für Deine Immobilien Recherche und Auswahl:

  1. Lage, Lage, Lage
  2. Qualität (Bau, Baujahr, Baustil, usw.)
  3. Bruttorendite ist nicht gleich Nettorendite
  4. Kaufpreis vergleichen, oft liegt der Gewinn im Einkauf

Steuern in Vermögen umwandeln: Next Level Steuercoaching

Steuern sparen durch kluge Immobilien Investitionen. Klingt einfach? Ist es auch! Mit ein paar Tipps und Tricks zeigt Immobilienmogul Alex Fischer Dir, wie Du selber den Überblick über Deine Steuern bekommst. Und viel Wichtiger: Wie Du Dein gespartes Geld in privates Vermögen umwandelst.

Alles über das Thema Vermögensaufbau, Immobilieninvestments und Steuergestaltung lernst Du im exklusiven Steuercoaching. Hier findest Du Erfahrungen von Teilnehmern des letzten Steuercoachings:

Steuern gestalten mit der Vermögensverwaltende GmbH

Als Vermieter steht Dir stets die Option offen, eine Vermögenswaltende GmbH zu gründen. Zu den Aufgaben gehören:

  • Verwaltung von Immobilien
  • Bewirtschaftung
  • Instandhaltung

Die Verwaltung und Sicherung Deines Vermögens steht hier also im Vordergrund. Der Vorteil: Du brauchst kein Eigenkapital um anzufangen. Außerdem fällt hier nur die Körperschaftssteuer in Höhe von 15% an. Du kannst Steuern also viel leichter sparen und gestalten. Du musst nur wissen, wie’s geht.

Du bleibst bei Steuern unter 16%!

Eine Vermögenswaltende GmbH lohnt sich also aus mehreren Gründen: Du brauchst kein Eigenkapital, kannst Dein Vermögen weiter ausbauen und sichern und hast immense Steuervorteile.

Eigennutzung Deiner Immobilie: Planung, Vor- & Nachteile

Als Eigennutzer solltest Du Dir als allererstes der Gründe bewusst werden, warum Du eine Immobilie für Dich kaufst. Diese Gründe solltest Du möglichst allgemein formulieren und dabei die Zukunft nicht aus den Augen verlieren. Hier ein paar Fragen, die Du Dir stellen solltest:

  • Wo möchte ich in 10 – 15 Jahren stehen?
  • Möchte ich verheiratet sein?
  • Möchte ich Kinder haben? Wenn ja, wie viele?
  • Passt dann die Größe des Objekts noch?
  • Ist mein Job flexibel? Werde ich gegebenenfalls woanders hin versetzt?
  • Nehme ich vielleicht einen anderen Job an?

Steuervorteile & Eigenkapital bei Eigennutzung

Außerdem bringt die Eigennutzung so manche Vorteile mit sich. Wenn Du direkt nach Erwerb des Objektes selbst eingezogen bist, kannst Du es auch sofort wieder steuerfrei verkaufen. Falls Deine Immobilie anfangs vermietet war oder anderen Zwecken diente, als dem Eigennutz, solltest Du 3 Kalenderjahre warten, bis Du sie wieder verkaufst.

Kurz zusammengefasst:

Eigennutz von Beginn an: sofortiger steuerfreier Verkauf

Vermietung vorab/Mischnutzung: steuerfreier Verkauf nach 3 Kalenderjahren

So kannst Du clever Steuern sparen und nicht nur das: Auch Eigenkapital, das du später in Deinen Vermögensaufbau steckst, kannst Du durch Immobilien Investitionen erzielen. Hier sind einige Vorteile der Eigennutzung für Dich zusammengefasst:

  • Finanzierung bei Eigennutzung auch ohne Eigenkapital
  • Muskelhypothek: Einzug & hochwertige Renovierung der Immobilie
  • Steuerfreiheit bei Verkauf

Endlich mietfrei?! Falle Eigennutz

Vergessen werden hierbei leider viel zu oft die Themen Inflation und Hausgeld. Das Thema Inflation wird oft unterschätzt. Aus dem einfachen Grund, weil die Inflation so schleichend ist. Man sieht sie nicht wirklich, aber sie kommt Stück für Stück, auf ganz kleinen Stufen daher und irgendwann merkt man, dass man nicht mehr über die Runden kommt.

In den letzten 30 Jahren, stiegen die Nebenkosten um 6%

In den letzten 10 Jahren, stieg das Hausgeld um 8%

In vielen Fällen ist es dann schon zu spät. Und Hausgeld ist das, was Eigentümer ebenso wie Mieter bezahlen müssen. Eigentümer sogar noch ein bisschen mehr, denn sie müssen neben Heizung, Versicherung, Abwasser, Wasser, Strom etc. noch zusätzlich die Instandhaltung finanzieren, wenn sie eine Eigentumswohnung haben.

Die Lösung? Vermiete Deine Immobilie. So zahlt der Mieter die Nebenkosten und Du kannst das hier gesparte Geld weiter in Deinen Vermögensaufbau stecken.

Neu in Hannover? Quadratmeterpreise, Viertel & Unternehmen

Die Landeshauptstadt Niedersachsens erfreut sich seit Jahren stetig steigender Beliebtheit. Durch die zentrale Lage innerhalb Deutschlands ist Hannover ein wichtiger Verkehrsknotenpunkt, was sich natürlich positiv auf die Wirtschaft auswirkt. Vor allem die Automobil-Industrie, die einige große Niederlassungen in und um Hannover hat, schafft Umsatz und Arbeitsplätze. Dies macht Hannover seit einigen Jahren für In- und ausländische Investoren interessant.

Hannover Karte: Blick von oben

Die niedersächsische Landeshauptstadt besteht aus 51 Stadtteilen, die zu 13 Stadtbezirken zusammengefasst sind.

Stadtbezirke & Stadtteile: Mitte, Linden & List

Jeder Stadtbezirk schaut auf seine individuelle Geschichte zurück. Auch wirtschaftlich unterscheiden sich die Bezirke und Stadtteile. Während es besonders viele junge Familien und Berufseinsteiger in das Zentrum der Stadt zieht, bevorzugen Großverdiener und Unternehmer den Rand der Stadt.

Dies sind die 13 Stadtbezirke von Hannover:

  • Mitte
  • Vahrenwald-List
  • Bothfeld-Vahrenheide
  • Buchholz-Kleefeld
  • Misburg-Anderten
  • Kirchrode-Bemerode-Wülferode
  • Südstadt-Bult
  • Döhren-Wülfel
  • Ricklingen
  • Linden-Limmer
  • Ahlem-Badenstedt-Davenstedt
  • Herrenhausen-Stöcken
  • Nord

Viele von außerhalb kennen vor allem den Maschsee. Wenn Du nach Hannover ziehst, sicher auch eine der ersten Adressen, die Du kennen lernen wirst.

Diese Viertel bestehen aus insgesamt 51 verschiedenen Stadtteilen, von denen im folgenden nur einige, relevante genannt werden sollen:

  • Anderten
  • Bult
  • Burg
  • Heideviertel
  • Herrenhausen
  • Mitte
  • Kirchrode
  • Kleefeld
  • Lahe
  • List
  • Limmer
  • Linden
  • Oststadt
  • Sahlkamp
  • Südstadt
  • Stöcken
  • Waldhausen
  • Zoo

Internationale Unternehmen und Messe Stadt

Hannover bietet auch eine starke und solide wirtschaftliche Lage, mit Unternehmen wie:

  • Volkswagen AG
  • TUI AG
  • Continental AG
  • TÜV Nord
  • AOK
  • Bahlsen
  • Deutsche Messe AG
  • Concordia Versicherungen

Die Hannover Messe, ua. weltberühmt durch die Cebit.

Für Nachwuschs-Fachkräfte sorgt in Hannover unter anderem die Universität.

Zooviertel: Ruhig, gediegen & trotzdem citynah

Beliebt bei Mietern, Käufern und Investoren ist derzeit neben Bult und List vor allem das Zooviertel. Die begehrte Wohngegend liegt leicht östliche vom Zentrum und zieht vor allem Jungunternehmer und deren Familien an, die gerne citynah bleiben möchten, aber dennoch Wert auf eine ruhige Umgebung legen. Vergleichbar ist die Gegend rund um den Zoo durchaus mit dem In-Viertel Winterhude in Hamburg: Auch hier prägend Gründerzeit-Villen und herrschaftliche Backsteingebäude das Stadtbild.

Jedoch erfreut sich das Zooviertel erst seit wenigen Jahren dieser steigenden Beliebtheit, weshalb der Quadratmeter durchschnittlich nur 3.960 EUR kostet. Es ist also definitiv eine Überlegung wert, in nächster Zeit hier über einen Immobilienkauf nachzudenken!

Bult: Früher Wohlstand & Arbeit

Das ebenfalls beliebte Viertel Bult liegt im Sünden der niedersächsischen Landeshauptstadt. Hierhin zieht es vor allem Fachkräfte jeglicher Art, von Young Professionals über Beamten bis hin zu Juristen. Neben charmanten Altbauwohnungen sind in den letzten Jahren auch einige exklusive Neubaukomplexe entstanden. Hässliche Ecken sucht man hier vergebens, denn dem Viertel ist schon lange Wohlstand vergönnt. Der Quadratmeter kostet hier aktuell 3.755 EUR.

List: Altbau, Kultur & die Lister Meile

Wenn ein Viertel in Hannover gerade hip ist, dann ist das List! In die Gegend rund um die Lister Meile zieht es Menschen aus aller Welt. Gepflegte Altbauten prägen das Stadtbild, ebenso wie kleine Boutiquen und exquisite Feinkostläden. Die bekannte Lister Meile ist nach wie vor der Treffpunkt des Viertels: Hier finden Wochenmärkte, ein Weihnachtsmarkt und verschiedene andere Veranstaltungen und kulturelle Events statt.

In List solltest Du vor allem nach Objekten als Kapitalanlage Ausschau halten, denn auch in den nächsten Jahren werden sich die Wohnungen hier stetig steigender Beliebtheit erfreuen. Momentan zahlst Du für den Quadratmeter noch moderate 3.350 EUR.

Finanzierung und Eigenkapital

Wie solltest Du Deine Bonitätsunterlagen gestalten, um möglichst erfolgreich zu Finanzieren? Was für Möglichkeiten gibt es, Eigenkapital zu beschaffen? Damit Deiner Finanzierung für Wohnung, Haus und Grundstück nichts mehr im Weg steht, sind hier alle wichtigen Informationen rund um Bonitätsunterlagen, Verkäuferdarlehen und Eigenkapital.

Professionelle Bonitätsunterlagen

Um möglichst hohen Erfolg bei Deinen Finanzierungsanfragen zu haben, sollten Deine Finanzierungsunterlagen professionell wie möglich sein. Diese E-Boni (E steht für elektronisch und Boni steht für Bonität) sind Unterlagen, die Du der Bank über Dich vorlegst. Hierfür musst Du eine gewisse Reihenfolge beachten. Diese sieht wie folgt aus.

Bonitätsunterlagen Checkliste:

  1. Personendaten
  2. Personalausweis
  3. Letzte drei Gehaltsbescheinigungen
  4. Dezember Bescheinigung vom Vorjahr
  5. Belege für die Ausgaben
  6. Belege für das Vermögen
  7. Belege für Verbindlichkeiten

Das Inhaltsverzeichnis dieser Dokumente, das Du am Ende oben drauf legst, nennt sich die Selbstauskunft. Der Personalausweis bestätigt Deine Identität und die darauffolgenden Dokumente fassen deine Finanzen der letzten Monate zusammen. So kann sich die Bank einen genauen Überblick über deine finanzielle Situation machen.

Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital: Verkäuferdarlehen

Immobilien finanzieren ist auch mit wenig oder sogar gar keinem Eigenkapital möglich. Hier kannst Du Dir dann ein Verkäuferdarlehen geben lassen. Du gibst dem Verkäufer der Immobilie also nur einen Teil des Kaufpreises. Den Rest gibt er Dir dann als Darlehen. Vor allem bei Renovierungsstau und problematischen Mietern, wie Mietnomaden, gibt es viele Verkäufer, die auf dieses Angebot eingehen. So kannst Du auf den Verkäufer zugehen und sagen:

„Pass auf, normalerweise würde ich jetzt mit Dir nachverhandeln. Will ich aber gar nicht. Deswegen gib mir bitte einen Teil als Darlehen zurück.“

Außerdem: Der Verkäufer kann sich auch eine nachrangige Grundschuld auf sein Ex-Objekt eintragen lassen. Wichtig ist hier vor allem, dass die Bank von der echten Höhe des Kaufpreises weiß. Tapp hier also nicht in die Falle und versuche es irgendwie zu verheimlichen. Auch vor späteren Mietzuschüssen solltest Du Dich fernhalten. Diese werden am Ende nämlich versteuert und das kann teuer werden.

In einem Darlehensvertrag sind oft folgende Punkte zu finden:

  • Vertragsparteien (Darlehensgeber und -nehmer)
  • Darlehenshöhe (Nominal und Auszahlungsbetrag)
  • Zinsen
  • Tilgung
  • Sicherheiten

Dann haben diese Verträge üblicherweise noch Nebenanlagen, wie zum Beispiel eine Zweckbestimmungserklärung.

Eigenkapital durch Eigennutz

Dies ist noch ein besonderer Trick von mir. Und zwar suchst Du Dir eine Wohnung, die Du zur Selbstnutzung kaufst. Idealerweise befindet sich diese Immobilie in einem schlechten Zustand und auch die Innenausstattung darf alt sein, denn dann bekommst Du sie ziemlich günstig.

Dort ziehst Du dann ein, sparst Dir entsprechend die Miete und fängst an, Dein Eigenheim Stück für Stück zu renovieren. Am besten renovierst Du relativ hochwertig: Die Böden legst Du mit schönem Parkett aus, die Bäder gestaltest Du dem aktuellen Trend entsprechend und achtest neben Boden und Bad vor allem auch auf Wände und Türen. Die Wahl der richtigen Bausubstanzen bei der Renovierung ist enorm wichtig.

Die wichtigsten Aspekte bei einer Renovierung sind Böden, Bäder, Wände und Türen.

Du musst natürlich noch die Raten für den Kredit bezahlen, aber wenn Du die renovierte Wohnung dann nach drei Jahren verkaufst, ist der Gewinn, vereinfacht gesagt, steuerfrei.

Der Vorteil dieser Vorgehensweise ist, dass viele Banken Eigennutzer auch ohne Eigenkapital finanzieren, während sie beim Kauf von vermieteten Immobilien mehr Eigenkapital haben wollen. Der Grund: Statistisch gesehen sind eigengenutzte Immobilien viel hochwertiger für Banken, weil die Eigentümer als Selbstnutzer eine emotionale Beziehung zu ihrem Immobilienobjekt haben und es deshalb auch nicht so schnell gegen die Wand laufen lassen.

Kaufpreis Vergleich: Hannover

Zuletzte noch ein Blick auf die anderen Metropolen in Deutschland. Wie entwickeln sich die Kaufpreise vor Ort?

Entwicklung der Kaufpreise / Quadratmeter Eigentumswohnung

Die Entwicklung der Kaufpreise schwankt je nach Stadt. Damit Du einen Überblick hast, wie Hannover im Kontext zu den anderen Städten steht, hier ein Vergleich der Kaufpreise für Eigentumswohnungen. Je höher der Kaufpreis, desto höher die Grunderwerbsteuer und die Kaufnebenkosten. Allerdings, wie hier zu sehen, steigen die Preise so extrem, dass beispielsweise München allein in den letzten 4 Jahren einen Sprung von 6.035 Euro auf 8.993 Euro je Quadratmeter gemacht hat, also ganze +49 % Wertsteigerung.

  1. München ~ 8.993 Euro / m²
  2. Frankfurt ~ 6.701 Euro / m²
  3. Stuttgart ~ 6.324 Euro / m²
  4. Potsdam ~ 6.164 Euro / m²
  5. Berlin ~ 5.578 Euro / m²
  6. Hamburg ~ 5.507 Euro / m²
  7. Düsseldorf ~ 5.470 Euro / m²

Statistik: Städte mit den höchsten Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen im Vergleich der Jahre 2015 und 2019* (in Euro pro Quadratmeter) | Statista
Mehr Statistiken findest Du bei Statista.

Hamburg: Kaufpreis ~ 5.507 Euro / m²

Immobilie kaufen und vermieten in Hamburg – Kaum eine andere Stadt in Deutschland ist mit so vielen Risiken verbunden, denn Hamburg ist begehrt und die Kaufpreise dementsprechend hoch. Aktuell zahlst Du für den Quadratmeter ~ 5.507 Euro. Auch bei den Mieten ist Hamburg ganz oben und steigt weiter, was wiederum ein großer Vorteil ist für stabile Rendite für Dich als Käufer und ggf. auch Vermieter in Hamburg. Neben Stuttgart, Frankfurt und München gehört Hamburg mit derzeit 1.030 Euro / Quadratmeter, auf Platz 4 der teuersten Städte in Deutschland. Je mehr Fehler und Risiken du vermeiden kannst, desto besser. Lerne hier ein paar erste Grundlagen kennen und ein wenig mehr über Hamburg und seine Stadtteile. Egal ob Karrierewechsel, Umzug aus Liebe oder Investment-Gedanken: Nicht nur durch einen Grunderwerbsteuersatz  von 4,5% lockt die Hansestadt Investoren und Wohnungssuchende in die Hafenmetropole, sondern auch durch seine rentablen Immobilien, wenn die Lage stimmt. Damit auch Du für deinen Immobilienkauf perfekt vorbereitet bist, sind hier erste Tipps und Tricks – für Käufer, Vermieter und Kapitalanleger. Alles rund um die Themen Immobilie bewerten, Ablauf, Nebenkosten & Finanzierung. Außerdem: Was Du als Vermieter beachten solltest.

Immobilie kaufen in Deutschland

Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf, Köln – Hier findest Du die größten deutschen Städte im direkten Verlgeich:

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Auch 2021 haben viele Selbstständige & Unternehmer echte Schmerzen bei ihrer Steuer- & Abgabenlast! Wir haben 3 altbekannte Fachgebiete zu einer völlig neuen Strategie kombiniert, die es Leistungsträgern ermöglicht, Steuern in privates Vermögen umzuwandeln.

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