Immobilie kaufen Hamburg: Wohnung & Haus – Tipps zum Immobilienmarkt, Ablauf & Quadratmeterpreise

Immobilie kaufen und vermieten in Hamburg – Nicht nur durch einen Grunderwerbsteuersatz  von 4,5% lockt die Hansestadt Investoren und Wohnungssuchende in die Hafenmetropole, sondern auch durch seine vielfältigen Immobilienpreise. Damit auch Du für deinen Immobilienkauf perfekt vorbereitet bist, sind hier meine Top Tipps und Tricks – für Käufer, Vermieter und Kapitalanleger. Alles rund um die Themen Immobilie bewerten, Ablauf, Nebenkosten & Finanzierung. Außerdem: Was Du als Vermieter beachten solltest.

Immobilien kaufen in Hamburg: Karte & Infrastruktur

Du planst den Kauf Deiner ersten Immobilie? Oder hast bereits eine oder mehrere Immobilien und dennoch tauchen manchmal Begriffe auf, bei denen Du erstmal ratlos bist? Dann schau in unserem exklusiven Immobilienlexikon vorbei. Hier sind nicht nur alle Begriffe aus dem weiten Themenfeld für Dich gelistet und einfach erklärt, sondern auch Fachjargon aus dem Bereich Steuern und Finanzen – von A wie Asset Management bis Z wie Zwischenfinanzierung.

Ein exklusives Penthouse in Winterhude, Villa in Alsternähe in Ottensen oder doch lieber ein gemütlicher Bungalow an Rande der Stadt? Die Hansestadt hat wirklich für jeden etwas zu bieten. Beeindruckend sind natürlich vor allem die prunkvollen Villen um die Alster. Aber auch großzügige Neubaukomplexe sowie charmante Altbauwohnungen werden bei Investoren immer beliebter.

Hamburg: Von der Speicherstadt bis nach Eppendorf – Stadtplan

Mit seinen ca. 1,85 Millionen Einwohnern ist Hamburg die zweitgrößte Stadt Deutschlands. Nach Berlin und Wien ist sie außerdem die drittgrößte Stadt im deutschsprachigen Raum.

Infrastruktur: Bus, Bahn & Hafen

Du musst schnellstmöglich zu einem spontanen Geschäftstermin? Oder musst jeden Morgen zur Arbeit pendeln? Kein Problem – Mit einer Vielzahl an Bus und Bahn ist die Infrastruktur Hamburgs für alle Situationen bestens ausgestattet. Mit einer Streckenlänge von 106,373 km ist die Hamburger U-Bahn sogar das zweitgrößte U-Bahn Netz Deutschlands.

Als eine der wenigen Hansestädte Deutschlands bietet Hamburg ein wahres Hafenfeeling. So gehört der Hamburger Hafen zu den drei größten Containerhäfen Europas – gemeinsam mit Antwerpen und Rotterdam.

Auch mit dem Flugzeug ist Hamburg leicht zu erreichen. Der Hamburg Airport, mittlerweile auch bekannt als Hamburg Airport Helmut Schmidt, zählt zu den ältesten und größten Flughäfen Deutschlands.

Ablauf: Eigenkapital, Planung & Tipps

Im Großen und Ganzen läuft ein Immobilienkauf meistens ziemlich ähnlich ab. Je nach Situation, Bundesland und Immobilientyp, kann es hier und da natürlich kleine Unterschiede geben. Bevor das Kaufvorhaben in die Tat umgesetzt wird, gibt es jedoch jedes Mal aufs neue einige Startkriterien, die Du im Blick behalten solltest, um spätere Komplikationen zu vermeiden:

Du solltest folgende Punkte gewährleisten können:

  1. Stabiles, regelmäßiges Einkommen
  2. Positive Vermögensbilanz
  3. Ausreichend Eigenkapital
  4. Guter Finanzierungsvermittler

Vor allem bei der Höhe des Verdienstes neigen Käufer dazu, in der anfänglichen Euphorie ihr Potenzial zu überschätzen. Prinzipiell solltest Du erst ab einem monatliches Einkommen von 2.000 Euro netto und mehr überhaupt über den Kauf einer Immobilie nachdenken. Außerdem gilt: Je stabiler Dein Beruf und je höher Dein Eigenkapital, desto besser!

Neben dem Eigenkapital und einem guten Finanzierungsvermittler, ist auch Deine Bonität wichtig. Bonität ist nichts anderes als eine positive Vermögensbilanz. Diese ergibt sich aus dem Aufsummieren Deiner finanziellen Verbindlichkeiten beziehungsweise Schulden und Deinem Guthaben. Mein Tipp: Lasse Dir zuvor eine Schufaselbstauskunft ausstellen. Somit hast Du dann einmal all Deine Verbindlichkeiten auf einen Blick.

Häufige Fehler & wie Du sie vermeidest

Die Immobilienbranche ist, wie jede andere Branche auch, für Neueinsteiger ziemlich komplex. Damit du nicht so viele Fehler machen musst wie andere Neulinge, hier ein paar Worte zu den größten beziehungsweise am weitesten verbreiteten Fehler. Tipp Nummer 1: Kaufe Deine Immobilie also nie in einem engen Markt. Ein enger Markt bedeutet immer wenige Marktteilnehmer, jedoch zu viel Angebot. Und das hat seine Gründe! Solche Nischen sind nichts für Anfänger.

Fehlerquellen auf einen Blick:

  • enge Märkte wenn möglich vermeiden
  • solche Nischen sind nichts für Anfänger
  • Zukunftsplanung im Blick behalten

Außerdem solltest Du immer Deine Zukunftsplanung im Blick behalten und somit auch über einen etwaigen späteren Wiederverkauf Deines Objektes nachzudenken. Was bringt es Dir jetzt in ein exklusives, aber kleines Loft in Blankenese zu investieren, wenn Du planst, in zwei Jahren eine Familie zu gründen? Auch ganz wichtig: Wenn Du Deine Immobilie nicht selber nutzen möchtest, dann verabschiede Dich schnell von fixen Ideen und bleibe stets offen für Neues.

Bewertung von Immobilien: Angebots- vs. Kaufpreis

Eine Frage, die sich viele Leute stellen, ist wie man den Sach- beziehungsweise Verkehrswert einer Immobilie ermittelt. Dabei ist das heute viel einfacher als früher. Wenn Du eine Immobilie angeboten bekommst, hast Du heute zum Beispiel die Möglichkeit, direkt in Immobilienscout oder vergleichbaren Portalen die Adresse einzugeben und so die Kaufpreise in der unmittelbaren Umgebung herauszufinden.

Du kannst Dir auch die Apps von Immobilienscout herunterladen. Dies erkennt, wenn Du direkt an der Immobilie bist, per GPS, wo Du bist und kann Dir somit auch alle Mietangebote und alle Kaufpreisangebote in der direkten Umgebung geben. Auch ganz wichtig zu wissen: Der Angebotspreis ist nicht gleich dem Kaufpreis. Zu beachten dabei ist, dass das natürlich Angebotspreise sind und dass nicht sicher ist, dass diese Preise dann auch erzielt werden.

Möglichkeiten zur Wertermittlung:

  • Wertermittlung durch Adresseingabe bei Immobilienportalen
  • die meisten haben auch Apps
  • Angebotspreis nicht gleich Kaufpreis!

Preisentwicklung von Eigentumswohnungen in Hamburg bis 2020: Statistik

Schau Dir hier an, wie die Objektpreise in den letzten 12 Jahren in Hamburg gestiegen sind.

Statistik: Objektpreise für Eigentumswohnungen in Hamburg von 2008 bis 2020 unterteilt nach Bestand und Neubau | Statista
Mehr Statistiken finden Sie bei Statista

Wichtiges Hilfsmittel: Gutachterausschuss

Des Weiteren solltest du über den sogenannten Gutacherausschuss Bescheid wissen. Der Gutachterausschuss ist eine staatliche Institution. Zu dieser werden sämtliche Notarverträge, die geschlossen werden, in Kopie geschickt. Zu einem späteren Zeitpunkt bekommen die Kunden, also die Käufer, auch Fragebögen von dieser Institution, zum Beispiel zur Ausstattung der Immobilie. Auf die Art und Weise versucht sich diese amtliche Stelle einen Überblick über die Kaufpreisentwicklung und Mietentwicklung zu machen.

Dieser Gutachterausschuss veröffentlicht jährlich einen Bericht. Dieser Bericht ist natürlich eher allgemein, aber trotzdem sieht man:

  • Wie oft wurde verkauft, sind die Verkäufe gestiegen?
  • Sind die Ankäufe gestiegen?
  • Je nach Lage: Was für Preise wurden gezahlt?

Dort kriegst Du natürlich Preisbereiche und nicht genau den Preis Deiner individuellen Wohnung, die Du jetzt prüfen möchtest. Trotzdem ist es ein tolles Werkzeug.

Kaufpreis berechnen: Steigungs- & Wertminderungsfaktoren

Außerdem solltest Du über das oben genannte Thema informiert sein. Es gibt nämlich sogenannte wertmindernde und wertsteigernde Faktoren. Vor allem die Lage der Immobilie ist hier ausschlaggebend. Sie umfasst auch die Sicherheit der Wohngegend und die Infrastruktur. Die Bausubstanz der Immobilie, Renovationen, Ausstattung und gegebenenfalls Gemeinschaftseigentum beeinflussen den Kaufpreis ebenfalls.

Die Hamburger Infrastruktur gehört zu einer der besten deutschlandweit. Eine zentrale Lage und gute Anbindung wirkt sich positiv auf die Immobilienbewertung aus.

Deshalb gilt: Lage, Lage, Lage!

Dieses Sprichwort hast Du bestimmt schon mal gehört. Aber was genau ist damit gemeint? Als zukünftiger Immobilienprofi solltest Du unbedingt zwischen Makro-, Meso- und Mikrolage unterscheiden können. Das ist nicht nur für die Eigennutzung Deiner neuen Immobilie wichtig, sondern auch beim späteren Wiederverkauf. So ist der Stadtteil Bergedorf mit seinen rund 3.400 Euro pro Quadratmeter um einiges günstiger als Hamburg Othmarschen, wo der Quadratmeter mittlerweile bei durchschnittlich 6.800 Euro liegt.

Doch was genau ist jetzt der Unterschied zwischen Makro-, Meso- und Mikrolage?

  • Makro = wo in Deutschland?
  • Meso = wo in der Stadt?
  • Mikro = Wo exakt liegt die Immobilie?

Wenn Du Dich für ein Haus in Hamburg entscheidest, fällt die Differenzierung der unterschiedlichen Lagen ziemlich simpel aus. Hier musst Du Dir dennoch merken: Je zentraler, desto besser. Bis zum Speckgürtel der jeweiligen Stadt ist auch noch in Ordnung. Für eine Immobilie am Rande der Stadt spricht eine höhere Mietrendite. Im Stadtinneren beträgt diese meistens zwei bis drei Prozent. Außerhalb der Hotspots liegt sie dann schon zwischen fünf und sechs Prozent.

Paradebeispiel einer prachtvollen  Lage: Die Elbphilharmonie. Ihre einzigartige Architektur macht sie zu einem der Wahrzeichen Hamburgs. Mit den Eigentumswohnungen in der Liegenschaft werden bis zu 7 Millionen Euro (ohne Möblierung und Extras) erwirtschaftet.

Vermietung: Nebenkosten, Steuervorteile & Sanierung

Du willst nicht selber in der Hansestadt wohnen, sondern möchtest in eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen? Dein Mehrfamilienhaus oder deine Wohnung zu vermieten steht dir natürlich jeder Zeit offen. Bei der Vermietung kommen viele Faktoren auf Dich zu, die Deinen Erfolg oder auch Misserfolg begünstigen. Details wie die Umlage der Nebenkosten und die Nebenkostenabrechnung, aber auch extrem wichtige Fragen beispielsweise: Was tun, wenn der Mieter plötzlich nicht mehr zahlt?

Schon im Vorfeld, bei der Investition in eine Immobilie, kommt es auf viele verschiedene Faktoren an, die sich von denen einer Immobilie zum Eigennutz unterscheiden. Du musst Dir die Nachbarschaft gründlich anschauen, eine hohe Leerstandsrate in der Nachbarschaft ist beispielsweise kein gutes Zeichen. Informiere Dich genau über die örtlichen Verkaufspreise, um ein Gefühl für den lokalen Marktwert zu bekommen.

Vermögensverwaltende GmbH: Steuern sparen & gestalten

Ähnlich, wie eine normale GmbH auch, verfolgt die vermögenswaltende GmbH einen Geschäftszweck. Zu ihren Aufgaben gehören:

  • Verwaltung von Immobilien
  • Bewirtschaftung
  • Instandhaltung

Dein Vorteil hier: Da es hier, wie es der Name bereits sagt, um das Verwalten von Vermögen geht, brauchst du kein Eigenkapital um zu starten. Außerdem besitzt du nun einen extremen Steuervorteil, da nur die Körperschaftssteuer in Höhe von 15% anfällt.

Du bleibst bei Steuern unter 16%!

Vor allem für Vermögensaufbau, Eigenkapital Aufbau und das schnelle ab tilgen einzelner Wohnobjekte lohnt es sich über eine vermögenswaltende GmbH nachzudenken. Du erweiterst deinen Cash Flow um eine weitere Einnahme Quelle (nämlich die Mieteinnahmen) und sparst dabei Steuern. Ein wahres Win-Win!

Profi-Tipp: Vermögensaufbau durch Immobilieninvestition

Steuern sparen durch kluge Immobilien Investitionen. Klingt einfach? Ist es auch! Mit ein paar Tipps und Tricks zeige ich Dir, wie Du selber den Überblick über deine Steuern bekommst. Und viel Wichtiger: Wie Du Dein gespartes Geld in privates Vermögen umwandelst. Alles über das Thema Vermögensaufbau, Immobilieninvestments und Steuergestaltung lernst Du in meinem exklusiven Steuercoaching. Hier findest Du die Erfahrungen der Teilnehmer:

Eigennutzung: Planung, Liquidität & Tilgung

Als Eigennutzer solltest Du Dir als allererstes der Zwecke bewusst werden: Damit sind also die Gründe gemeint, warum Du eine Immobilie für Dich kaufst. Diese Zwecke beziehungsweise Gründe solltest Du möglichst allgemein formulieren und dabei die Zukunft nicht vergessen.

Hier ein paar Fragen, die Du Dir stellen solltest:

  • Wo möchte ich in 10 – 15 Jahren stehen?
  • Möchte ich verheiratet sein?
  • Möchte ich Kinder haben? Wie viele?
  • Oder Haustiere?
  • Passt dann die Größe der Wohnung noch?
  • Funktioniert das so, wie ich mir dass vorstelle?
  • Ist mein Job flexibel? Werde ich gegebenenfalls woanders hin versetzt?
  • Nehme ich vielleicht einen anderen Job an?
  • Gibt es noch andere Angebote?

Mithilfe dieser Fragen kannst Du Dir beim Immobilienkauf sicher sein, welche Kaufkriterien Dein zukünftiges Objekt erfüllen sollte.

Überblick: Finanzielle Aspekte

Selbstgenutzte Immobilien sind natürlich meist emotional besetzt. Das heißt: Es gibt viele Aspekte, in denen einfach Emotionen mitschwingen. Du hast vielleicht einfach Lust drauf oder denkst Dir: schönes Eigenheim; tolle Terrasse; attraktive Lage; in der Nähe der Oma, damit sie sich um die Kinder kümmern kann, etc… Vergiss dabei aber nicht, dass Du vielleicht das ganze Ding später auch wieder los werden musst, weil Du beispielsweise in eine andere Stadt ziehst oder Dich beruflich veränderst.

Die wichtigsten finanziellen Aspekte, mit denen Du Dich beim Immobilienkauf Deines Eigenheims auseinandersetzen musst, sind hier kurz für Dich zusammengefasst:

Dein Ziel sollte sein, sowohl den Eigennutz als auch mindestens eine vermietete Wohnung bis zum Rentenalter abgetilgt zu haben. Somit sind Deine Nebenkosten in Form von Hausgeld und Reparaturen durch die Mieteinnahme abgedeckt.

Steuervorteile bei Eigennutzung

Der Eigennutzbereich hat natürlich auch seine attraktiven Seiten: Zum Beispiel kannst Du Eigennutz sofort steuerfrei wieder verkaufen, wenn Du von Anfang an selbst die Wohnung bewohnt hast. Wenn die vorher vermietet war oder nicht ausschließlich der Eigennutzung gedient hat, kannst Du Deine Immobilie nach drei Kalenderjahren verkaufen.

Kurz zusammengefasst, wann kannst Du steuerfrei verkaufen?

  • Eigenutz von Beginn an: sofortiger steuerfreier Verkauf
  •  Vermietung vorab/Mischnutzung: steuerfreier Verkauf nach 3 Kalenderjahren

Wenn Du hier gezielt einkaufst, kannst Du auf diese Art und Weise natürlich auch Eigenkapital aufbauen, um Dir dann später mal Dein Traumhaus zu bauen.

Der Verkauf eines selbstgenutzten Objekts steigert Dein Eigenkapital.

Bedeutet: Du suchst Dir eine marktgängige Wohnung in guter Lage mit einer noch nicht so tollen Ausstattung – ich sage mal 4-Zimmer-Wohnungen in Innenstadtlage. Dann renovierst Du die in Eigenleistung, mit Freunden oder durch günstige Handwerker. Und nachdem Du selber drin gewohnt hast, verkaufst Du die Wohnung dann später wieder. Das ist natürlich eine tolle Sache!

Vorsicht Falle!

Viele Eigennutzer machen einen Fehler: Sie kaufen sich eine Immobilie zum Eigennutz und denken, damit ist ihr Rentenproblem später gelöst. Denn, „sobald meine Immobilie abbezahlt ist, muss ich ja keine Miete mehr zahlen“. Das ist auf jeden Fall richtig und auf jeden Fall eine wichtige Säule. Blöderweise zeigt die Erfahrung, dass viele Eigennutzer ihre Immobilie, wenn sie abbezahlt ist, wieder verkaufen müssen! Warum?

Eigennutzer: Endlich Mietfrei! Ja, aber…

Vergessen werden hierbei leider viel zu oft die Themen Inflation und Hausgeld. Das Thema Inflation wird oft unterschätzt. Aus dem einfachen Grund, weil die Inflation so schleichend ist. Man sieht sie nicht wirklich, aber sie kommt Stück für Stück, auf ganz kleinen Stufen daher und irgendwann merkt man, dass man nicht mehr über die Runden kommt. In vielen Fällen ist es dann schon zu spät. Und Hausgeld ist das, was Eigentümer ebenso wie Mieter bezahlen müssen. Eigentümer sogar noch ein bisschen mehr, denn sie müssen neben Heizung, Versicherung, Abwasser, Wasser, Strom etc. noch zusätzlich die Instandhaltung finanzieren, wenn sie eine Eigentumswohnung haben.

Grunderwerbssteuer Hamburg: Rechner

Die Grunderwerbsteuer in Hamburg liegt die derzeit bei 4,5 % (Stand: 10/2020).e

Grunderwerbsteuer in Hamburg: 4,5%

Hier siehst Du die Höhe der Grunderwerbssteuer, die bei Kaufpreisen zwischen 50.000 Euro und 2.5 Millionen Euro liegt, zum Beispiel für den Erwerb eines Mehrfamilienhauses in Hamburg.

Kaufpreis und Grunderwerbsteuer:

4,50% 50.000 € 2.250 € 52.250 €
4,50% 100.000 € 4.500 € 104.500 €
4,50% 150.000 € 6.750 € 156.750 €
4,50% 200.000 € 9.000 € 209.000 €
4,50% 250.000 € 11.250 € 261.250 €
4,50% 300.000 € 13.500 € 313.500 €
4,50% 400.000 € 18.000 € 418.000 €
4,50% 500.000 € 22.500 € 522.500 €
4,50% 600.000 € 27.000 € 627.000 €
4,50% 700.000 € 31.500 € 731.500 €
4,50% 800.000 € 36.000 € 836.000 €
4,50% 900.000 € 40.500 € 940.500 €
4,50% 1.000.000€ 45.000 € 1.045.000 €
4,50% 2.000.000€ 90.000 € 2.090.000€
4,50% 3.000.000€ 135.000 € 3.135.000 €

Neu in Hamburg? Quadratmeterpreise & Kaufpreise

Die charmante Hansestadt erfreut sich aufgrund ihrer spannende Geschichte, der günstigen geografischen Lage und ihrem vielfältigen kulturellen Angebot an steigender Popularität. Privatleute sowie Investoren aus dem In- und Ausland, Berufseinsteiger ebenso wie junge Familien zieht es in die nördliche Großstadt. Dadurch wächst Hamburg seit Jahrzehnten stetig und das Stadtbild wird immer abwechslungsreicher und bunter.

Hamburg Karte: Blick von oben

Die zweitgrößte Stadt Deutschlands besteht aus 7 Bezirken und insgesamt 104 Stadtteilen.

Stadtteile: Von Allermöhe über Eppendorf bis Winterhude

Du wirst überrascht sein, was die unterschiedlichen Stadtteile Hamburgs zu bieten haben! Jeder hat seine einzigartigen Cafés und Restaurants und einige Sehenswürdigkeiten, die man so nirgendwo anders finden kann.

Hier erstmal die wichtigsten Stadtteile Hamburgs im Überblick:

  • Altona-Nord
  • Altstadt
  • Blankenese
  • Eilbek
  • Eimsbüttel
  • Eppendorf
  • HafenCity
  • Hamm
  • Hammerbrook
  • Harvestehude
  • Othmarschen
  • Ottensen
  • Poppenbüttel
  • Rotherbaum
  • St. Georg
  • St. Pauli
  • Sternschanze
  • Winterhude
  • Wohldorf-Ohlstedt

Während in einigen Stadtteilen vor allem Penthäuser und luxuriöse Wohnungen gefragt sind, lassen sich in anderen prunkvolle Herrenhäuser und elegante Stadtvillen finden.

Die Elb-Metropole bietet auch eine starke und solide wirtschaftliche Lage, mit Unternehmen wie:

  • Airbus Operations GmbH
  • Deutsche Lufthansa AG
  • Deutsche Bahn AG
  • Deutsche Poste AG
  • Vattenfall GmbH
  • Otto Group
  • Edeka-Verbund

Blankenese: Quadratmeterpreis & Grunderwerbssteuer

Beliebt bei Mietern, Käufern und Investoren ist derzeit neben der HafenCity und Winterhude vor allem Blankenese. Das ehemalige Fischer- und Lotsendorf im Westen der Stadt zählt zu den wohlhabendsten Gegenden Hamburgs. Prominente Reeder und Kaufleute errichteten hier im 18. und 19. Jahrhundert ihre Villen und Herrenhäuser.

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuelle bei 6.150 EUR. Falls du dich für ein Objekt in Hamburg Blankenese entscheidest, wird eine Grunderwerbsteuer fällig. Diese unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. Im Stadtstaat Hamburg beträgt der Grunderwerbsteuersatz 4,5%.

Winterhude: Steigende Preise & geringes Angebot

Der wohlhabende Stadtteil ist ebenfalls für seine Villen aus dem späten 19. Jahrhundert bekannt. Diese liegen idyllisch am Ufer der Alster verteilt und haben in vielen Fällen angeschlossenen Kanäle für Kajak- und Kanutouren. Gerade in den letzten 3 Jahren erfreut sich der zentrale Bezirk stetig steigender Beliebtheit bei in- und ausländischen Investoren. Dadurch erklärt sich auch der sagenhafte Quadratmeterpreis von durchschnittlich 6.450 EUR.

HafenCity: Exklusives Wohnen am Wasser

Seit 2001 entsteht mit der HafenCity ein maritim geprägter Stadtteil mit zeitgemäßer Architektur. Rund 1500 Wohnungen – vom Luxus-Appartement bis zum familientauglichen Wohnprojekt – sind fertig gestellt. Rund 500 Unternehmen haben bereits ihre Büros bezogen, darunter die Redaktion des Spiegels und Greenpeace. Der Quadratmeter in diesem gefragten Bezirk kostet aktuell im Schnitt 7.800 EUR.

Finanzierung und Eigenkapital

Weiterführende Informationen zu den Themen Finanzierung, Eigenkapital, Bonität und Grunderwerbssteuer in Hamburg findest Du bald an dieser Stelle.

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