Immobilie kaufen Berlin: Wohnung, Haus, Grundstück – Preise, Tipps, Steuer & Vermieten

Immobilie kaufen und vermieten in Berlin – Der Berliner Immobilienmarkt boomt. Die Mietrenditen sind passabel, der Grunderwerbsteuersatz liegt bei 6% und die Kaufpreise begehrter Wohnungen, befinden sich im oberen Mittelfeld. In Berlin musst Du derzeit mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 5.578 Euro / m² Eigentumswohnung rechnen. In Deutschland ist Berlin damit auf Platz 5, wenn es um den Kaufpreis der Immobilie geht. Das heißt: Du kannst Fehler machen! Wie Du Risiko minimierst und viele andere Grundlagen in Berlin, lernst Du hier im Artikel. Ob Eigentumswohnung in Berlin Mitte oder rentabler Bungalow in Schöneberg, damit auch Du auf den Kauf deines Objektes perfekt vorbereitet bist, sind sinnvolle Tipps und Tricks – vom Ablauf des Immobilienkaufs über die Immobilien Bewertung bis zur Mietrendite. Außerdem: Welche Fehler Du bei der Vermietung unbedingt vermeiden solltest und welche steuerlichen Vorteile das Kaufen und Vermieten Deiner Immobilie mit sich bringt.

Inhalt Verbergen
Coaching Tipp! Next Level Steuercoaching - Lebe in Deutschland, gestalte Deine Steuern wie in Monaco. Für Unternehmer, Selbstständige und Angestellte, vom Anfänger bis zum Profi, hier bekommst Du geballtes Expertenwissen! Worauf wartest Du? Lerne, wie das Steuerspiel funktioniert, im Next Level Steuercoaching! Jetzt bewerben: Steuern in privates Vermögen umwandeln.

Immobilie kaufen in Berlin: Stadtplan & Infrastruktur

Du möchtest Deine erste Immobilie kaufen? Oder Du hast bereits Welche und dennoch tauchen manchmal so einige Begriffe auf mit denen Du Dich immer noch schwer tust? Dann schau in unserem exklusiven Immobilienlexikon vorbei. Hier sind nicht nur alle Begriffe für Dich aufgelistet und einfach erklärt, sondern auch Fachjargon aus dem Bereich Steuern und Finanzen – von A wie Asset Management bis Z wie Zwischenfinanzierung.

Berlin auf einen Blick: Bundesland und Hauptstadt – Karte

Berlin ist nicht nur ein Bundesland der Republik Deutschland. Es ist auch die Hauptstadt. Als Staatstadt liegt Berlin im Norden Deutschlands. Hier siehst du die komplette Stadt auf einen Blick.

Infrastruktur: Bus, Bahn & Flughafen

In Immobilien investieren – Die Berliner Infrastruktur gehört zu einer der Besten deutschlandweit. Eine zentrale Lage und gute Anbindung ist ausschlaggebend für den Kauf Deiner Immobilie. Wie Du später sehen wirst, wirkt sich eine gute Infrastruktur auch positiv auf Deine Immobilienbewertung aus. Vor allem Straßenbahnen und Busse lassen sich überall in der Stadt finden.

Wichtiger Knotenpunkt: Berliner Hauptbahnhof. Er ist zentral gelegen und schnell zu erreichen – sowohl mit den öffentlichen Verkehrsmitteln, als auch mit Auto und Taxi. Auch der Ostbahnhof, Westbahnhof und die weiteren zentralen Bahnhöfe Berlins sind von hier aus leicht zu erreichen.

Wenn Du privat oder beruflich mit dem Flugzeug fliegen musst, ist der Flughafen Berlin Brandenburg nicht weit entfernt. Dieser löste im November 2020 schließlich den bekannten Flughafen Berlin-Tegel ab und gehört nun zu den größten internationalen Flughäfen Deutschlands – gleich nach Frankfurt, München und Düsseldorf.

Ablauf: Von der Vermögensbilanz bis zum Eigenkapital

Der Ablauf beim Immobilienkauf ist meistens gleich. Je nach Situation, Bundesland und Immobilientyp, kann es hier und da natürlich ein paar kleine Unterschiede geben. Bevor Du Dich nach Deiner ersten großen Immobilie umschaust, gibt es einige Startkriterien, die Du im Blick behalten musst:

  1. Stabiles, regelmäßiges Einkommen
  2. Positive Vermögensbilanz
  3. Eigenkapital
  4. Guter Finanzierungsvermittler

Grundlagen für den Immobilienkauf: Bonität, Schufaselbstauskunft & Einkommen

Die Erfahrung zeigt: Vor allem bei der Höhe des Verdienstes überschätzen viele Käufer ihr Potenzial. Prinzipiell brauchst Du ein monatliches Einkommen von 2.000 Euro netto. Erst dann lohnt es sich über einen Immobilienkauf nachzudenken. Je stabiler Dein Beruf und je höher Dein Verdienst, um so besser natürlich.

Neben dem Eigenkapital und einem guten Finanzierungsvermittler, ist auch Deine Bonität wichtig. Bonität ist nichts anderes als eine positive Vermögensbilanz. Diese ergibt sich aus dem Aufsummieren Deiner finanziellen Verbindlichkeiten bzw. Schulden und Deinem Guthaben. Mein Tipp: Lasse Dir zuvor eine Schufaselbstauskunft ausstellen. Somit hast Du dann einmal all Deine Verbindlichkeiten auf einen Blick.

Ein exklusives Penthouse in Schöneberg oder doch eher eine luxuriöse Villa am Rande der Stadt? Berlin hat für Jeden etwas zu bieten. Vor allem prunkvolle Wohnungskomplexe in den belebten Stadtgegenden sind beliebt. Neben modernen Bauten, gibt es auch etliche renovierte Altbau Wohnungen wie hier, die durch ihren traditionellen Flair überzeugen.

Fehler: Enger Markt, Zukunftsplanung & Wiederverkauf

Jeder der in der Welt der Immobilie neu ist, macht Fehler. Damit du nicht so viel hinfällst, wie manch anderer, möchte ich Dich vor einigen Hauptfehlern bewahren. Kaufe Deine Immobilie also nie in einem engen Markt. Ein enger Markt bedeutet immer wenige Marktteilnehmer, jedoch zu viel Angebot. Auch lohnt es sich immer Deine Zukunftsplanung im Blick zu behalten und somit auch über einen späteren Wiederverkauf Deines Objektes nachzudenken. Was bringt es Dir jetzt für Eigennutzung in ein kleines Loft in Berlin Mitte zu investieren, wenn du planst in zwei Jahren am Rande Köpenicks eine vierköpfige Familie zu gründen? Außerdem: Wenn Du Deine Immobilie nicht selber nutzen möchtest, dann verabschiede Dich schnell von fixen Ideen und bleibe stets offen für Neues.

Immobilie bewerten: Wertermittlung, Lage & Gutachterausschuss

Bei der Immobilienbewertung wird der Sach- bzw. Verkehrswert Deiner Immobilie ermittelt. In die Bewertung gehen der Boden, die dort befindlichen Immobilien, so wie alle Bestandteile des Objektes mit ein. Merke Dir außerdem:

Der Angebotspreis ist nicht mit dem Kaufpreis gleichzusetzen

Für die Bewertung Deines Hauses gibt es mehrere Optionen. So gibt es zum Beispiel Online Tools, die Du kostenlos verwenden kannst. Immobilienscout bietet hier einige Apps dazu an. Auch Internet Portale kannst Du zum Preisvergleich heranziehen. Der sicherste Weg ist jedoch über einen Gutachter. Hierfür kannst Du Dich an den örtlichen Gutachterausschuss wenden.

Kaufpreis berechnen: Steigungs- & Wertminderungsfaktoren

Es gibt wertmindernde und wertsteigernde Faktoren, auf die Du immer achten musst. Vor allem die Lage der Immobilie ist hier ausschlaggebend. Sie umfasst auch die Sicherheit der Wohngegend und die Infrastruktur. Die Bausubstanz der Immobilie, Renovationen, Ausstattung und gegebenenfalls Gemeinschaftseigentum beeinflussen den Kaufpreis ebenfalls.

Vor allem die Sanierung von Bad und Küche wirken sich wertsteigernd auf den Preis aus:

Deshalb gilt: Lage, Lage, Lage

Als Immobilienprofi musst du zwischen der Makro-, Meso- und Mikrolage unterscheiden. Das ist nicht nur für die Eigennutzung Deiner neuen Immobilie wichtig, sondern auch beim späteren Wiederverkauf. So ist der Stadtteil Hellersdorf mit seinen 2.100 Euro pro Quadratmeter um einiges günstiger als Berlin Mitte und Dahlem. Dort kostet ein Quadratmeter 6.000 Euro.

Doch was genau ist jetzt der Unterschied zwischen Makro-, Meso- und Mikrolage?

  • Makro = wo in Deutschland?
  • Meso = wo in der Stadt?
  • Mikro = Wo exakt liegt die Immobilie?

Da Du Dich für ein Haus in Berlin entscheidest, fällt die Differenzierung der unterschiedlichen Lagen ziemlich simpel aus. Hier musst Du Dir dennoch merken: Je zentraler, desto besser. Bis zum Speckgürtel Berlins ist auch noch in Ordnung. Für eine Immobilie am Rande der Stadt spricht eine höhere Mietrendite. Im Stadtinneren beträgt diese meistens zwei bis drei Prozent. Außerhalb der Hotspots liegt sie dann schon zwischen fünf und sechs Prozent.

Höhe der Grunderwerbsteuer in Berlin

Die Grunderwerbsteuer in Berlin liegt derzeit bei 6,0 % (Stand: 10/2020).

Hier siehst du die Höhe der Grunderwerbssteuer, die bei Kaufpreisen zwischen 50.000 Euro und 2.5 Millionen Euro liegt, zum Beispiel für den Erwerb eines Mehrfamilienhauses in Berlin.

Kaufpreis und Grunderwerbsteuer:

Kaufpreis GewSt. Total
6,00% 50.000 € 3.000 € 53.000 €
6,00% 100.000 € 6.000 € 106.000 €
6,00% 150.000 € 9.000 € 159.000 €
6,00% 200.000 € 12.000 € 212.000 €
6,00% 250.000 € 15.000 € 265.000 €
6,00% 300.000 € 18.000 € 318.000 €
6,00% 400.000 € 24.000 € 424.000 €
6,00% 500.000 € 30.000 € 530.000 €
6,00% 600.000 € 36.000 € 636.000 €
6,00% 700.000 € 42.000 € 742.000 €
6,00% 800.000 € 48.000 € 848.000 €
6,00% 900.000 € 54.000 € 954.000 €
6,00% 1.000.000 € 60.000 € 1.060.000 €
6,00% 2.000.000 € 120.000 € 2.120.000 €
6,00% 3.000.000 € 180.000 € 3.180.000 €

Checkliste Berlin: Wohnung & Haus kaufen

Nach dem ersten Blick auf Berlin, dessen und Grunderwerbsteuer, jetzt zum typischer Ablauf von denen, die ihre erste Immobilie kaufen, nach Schema F. Auch in Berlin gilt die Frage: Immobilienkauf, worauf achten?

Hier eine einfache, erste Checkliste:

  1. Finanzierung prüfen (Einkommen / Eigenkapital)
  2. Suche / Besichtigung der Immobilie
  3. Notartermin vereinbaren
  4. Darlehensvertrag
  5. Notartermin (Kaufvertrag unterschreiben)
  6. Kaufpreis und Nebenkosten zahlen
  7. Schlüsselübergabe

Finanzierung prüfen (Einkommen / Eigenkapital)

Wie schon in der Einleitung beschrieben, ist eine sichere Finanzierung für Wohnung und Haus: Schritt 1. Bevor Du Dir keinen Überblick gemacht hast, wie es um Deine finanzielle Situation steht, solltest Du nicht mit der Suche starten. Die große Frage: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Checke deshalb zuerst Deine finanzielle Situation und Deine Rücklagen.

Deine kleine Bilanz-Checkliste, wie oben beschrieben:

  • Wie hoch ist Dein monatliches Einkommen?
  • Wie hoch sind Deine monatlichen Ausgaben?
  • Wie hoch sind Deine Rücklagen?

Viele Banken und Finanzvermittler bieten Dir als Einsteiger Finanzierungs-Checks an. Hier besprichst Du schon vor der Immobiliensuche den möglichen Finanzierungsrahmen. So ist die Maximal summe des Kaufpreises bereits bestätigt. Durch die bereits bewilligte Finanzierung hast Du bei der Immobiliensuchen schon einen weiteren Vorteil.

Hier noch ein paar praktische Tipps für Dich

Suche / Besichtigung der Immobilie

Nachdem Du Deine eigene Bilanz erstellt hast und die Finanzierung gesichert ist, geht es an die Suche der Immobilie. Die Lage der Immobilie und der Kaufpreis, sind für die meisten Käufer das entscheidende Kriterium. Du kannst Immobilien privat suchen, zum Beispiel auf Immmobilienportalen. Halte aber auch die Ohren offen und Frage Freunde, Bekannte, manchmal kannst Du auch privat Glück haben, in Freundeskreis oder innerhalb der Familie. Der schnellst Weg für Einsteiger sind Immobilienmakler, sie recherchieren, suchen für Dich und vereinbaren Termine. Aber auch Zwangsversteigerungen  sind eine Option, jedoch nicht für den Einstieg in Immobilien.

Du hast ein interessantes Angebot in Berlin gefunden, das auch noch zu Deinem geplanten oder bereits bewilligtem Budget passt?

Im nächsten Schritt kontaktierst Du oder Dein Makler die Eigentümer der Immobilien, für Besichtigungstermine. Beim Besichtigungstermin solltest Du auch direkt einen Blick auf die Nachbarschaft werfen, ebenso wie die Bausubstanz selbst (Alter, Dämmung, usw). Je nach Lebenssituation, stell Dir fragen:

Umgebung und Lebenssituation:

  • Gesundheit und Versorgung, wie Ärzte
  • Betreuung und Bildung, wie Kindergarten, Universitäten
  • Größe der Wohnung, Zimmeraufteilung
  • Werden Keller und Abstellräume benötigt
  • Parkmöglichkeiten

Substanz und Bau:

  • Altbau oder Neubau
  • Wie alt ist das Haus und dessen Struktur
  • Energetische Fragen wie Dämmungen
  • Ausstattung, wie Bad, Fußbodenheizung
  • … Tipp: Immobilie schnell bewerten

Für Eigentümer kommen weitere Fragen hinzu:

  • Anteil von Eigentümern im Haus
  • Musst Du Wegerechte beachten
  • Nachbarschaftsverhältnis in der Hausgemeinschaft
  • Miteigentumsanteil im Grundbuch (geregelt ja / nein)
  • … Tipp: Erste Immobilie kaufen

Du wirst mehrere Besichtigungen haben, bis Du das passende Objekt in Berlin gefunden hast.

Darlehensvertrag: Tilgung, Zinsen und Sicherheiten

Nachdem die Kreditverhandlungen erledigt sind, bekommst Du Deinen Darlehensvertrag von Deiner Bank zugeschickt. Wie jeder Vertrag, muss auch der Darlehensvertrag schriftlich vorliegen. Darin findest Du zum Beispiel:

  • Vertragsparteien (Darlehensgeber und -nehmer)
  • Darlehenshöhe (Nominal und Auszahlungsbetrag)
  • Zinsen
  • Tilgung
  • Sicherheiten

Darlehensverträge haben bestimmte Bausteine, die Du kennen solltest. Zunächst ein paar Worte dazu, wie der Darlehensvertrag grundsätzlich aufgebaut ist. Der Darlehensvertrag besteht immer aus einem Hauptvertrag, in dem ist zum Beispiel enthalten, welche Zinsen Du zahlen musst, wie hoch Nominal- und Effektivzins sind, die Darlehenslaufzeit, die Zinsfestschreibung (also wie lange der Zins gilt), die Tilgung und zu-stellende Sicherheiten.

Dann haben diese Verträge üblicherweise noch Nebenanlagen, wie zum Beispiel eine Zweckbestimmungserklärung. Eine Zweckbestimmungserklärung ist nichts anderes als die Verknüpfung zwischen Darlehensvertrag und Grundschuld. Manche Banken machen extra Gewinne durch hohe Nebenkosten und für sie, optimale Zinsbedingungen. Lerne hier mehr:

Kaufvertrag und Notartermin

Zwei Wochen nach dem ersten Notartermin setzt dieser Deinen Kaufvertrag auf, bzw. auch einen Vertragsentwurf. Wichtige Bestandteile eines Kaufvertrags sind unter anderen:

  • Vertragsparteien (Käufer und Verkäufer)
  • Genaue Objektbeschreibung mit Größe, Lage, Anschrift, sowie Flurstücke im Grundbuch
  • Angabe möglicher Lasten in Abteilung II des Grundbuchs, wie das Gasleitungsrecht vom Anbieter
  • Angabe möglicher Lasten in Abteilung III des Grundbuchs, die eingetragene Grundschuld
  • Immobilienkaufpreis
  • Zahlungstermin und -modalitäten (Direktzahlung oder über ein Notaranderkonto)
  • Art der Finanzierung
  • Verzugszinsen
  • Wenn vermietet, Informationen zur Vermietung

Nimm Dir Zeit, den Entwurf vom Kaufvertrag vor dem Notartermin ausführlich zu lesen. Ein weiterer Tipp, gerade bei Deiner ersten Immobilie, ruf den Notar vor dem Termin an und erkundige Dich noch einmal, welche Unterlagen Du zum Termin mitbringen musst. Wenn dann alles passt, wird der Kaufvertrag von beiden Seiten (Käufer und Verkäufer) unterschrieben.

So ein Notartermin läuft in der Regel immer gleich ab und dauert ungefähr 60 Minuten.

Nach dem Termin geht es für dich an die Grundstücksübereignung mit dem ersten Schritt, der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Darauf folgt die Veräußerungsanzeige beim Finanzamt, die Fälligkeitsmitteilung und die Grundbucheintragung. Sobald diese Aspekte geklärt sind und du den Kaufpreis wie auch Nebenkosten bezahlt hast, kommt es zur offiziellen Schlüsselübergabe.

Jetzt kommt die große Frage:

Eigennutz oder Vermietung?

Vermietung: Mietrendite, Steuervorteile & häufige Fehler

Du willst nicht selber in Berlin wohnen, lebst bereits in Deiner persönlichen Traumimmobilie oder investierst in Immobilien als Kapitalanlage? Dein Mehrfamilienhaus oder deine Wohnung zu vermieten steht dir natürlich jeder Zeit offen.

Vermögensverwaltende GmbH: Steuern sparen & gestalten

Ähnlich, wie eine normale GmbH auch, verfolgt die vermögenswaltende GmbH einen Geschäftszweck. Zu ihren Aufgaben gehören:

  • Verwaltung von Immobilien
  • Bewirtschaftung
  • Instandhaltung

Dein Vorteil hier: Da es hier, wie es der Name bereits sagt, um das Verwalten von Vermögen geht, brauchst du kein Eigenkapital um zu starten. Stattdessen hast du hier auch die Option einer bereits finanzierten Immobilie. Außerdem besitzt du nun einen extremen Steuervorteil, da nur die Körperschaftssteuer in Höhe von 15% anfällt.

Du bleibst bei Steuern unter 16%!

Vor allem für Vermögensaufbau, Eigenkapital Aufbau und das schnelle ab tilgen einzelner Wohnobjekte lohnt es sich über eine vermögenswaltende GmbH nachzudenken. Du erweiterst deinen Cash Flow um eine weitere Einnahme Quelle (nämlich die Mieteinnahmen) und sparst dabei Steuern. Ein wahres Win-Win!

Tipp: Vermögensaufbau durch Immobilieninvestition

Steuern sparen durch kluge Immobilien Investitionen. Klingt einfach? Ist es auch! Mit ein paar Tipps und Tricks zeige ich Dir, wie Du das steuerliche Piano spielst. Und viel Wichtiger: Wie Du Dein gespartes Geld in privates Vermögen umwandelst. Alles über das Thema Vermögensaufbau, Immobilieninvestments und Steuergestaltung lernst Du in meinem exklusiven Steuercoaching. Hier findest Du die Erfahrungen der Teilnehmer:

Mietrendite: Definition & Formel zur Berechnung

Als Kapitalanleger steht bei Dir die Mietrendite im Mittelpunkt. Hier geht es um die wirtschaftliche Rentabilität und darum, wie gewinnbringend dein Geld in dieser Immobilie angelegt ist. Die Rechnung für die Rendite sieht so aus:

Jahresmiete durch Kaufpreis x 100

Wichtig: Das Ergebnis ist immer in Prozent. Bei Eigentumswohnungen sind zwischen vier und sechs ein idealer Wert. Alles was darüber liegt, ist bereits zu teuer.

Wohnung vermieten in Berlin: Städte Vergleich

Deine Eigentumswohnung in Berlin zu vermieten ist gar keine schlechte Idee, wie ein Vergleich deutscher Städte zwischen 2015 und 2019 zeigt. So liegen München und Frankfurt mit ihren Quadratmeterpreisen als teuerste Städte ganz vorne. Berlin und das angrenzende Potsdam hingegen in der oberen Mitte. Perfekt für dich als Vermieter: Somit ist die Hauptstadt der Bundesrepublik dank ihrer Vielfalt und Historik weiterhin beliebt und bring die selben Vorteile, wie München und Frankfurt, ist aber deutlich billiger im Quadratmeterpreis.

Einmal zusammengefasst:

  • München ~ 8.993 Euro in Quadratmeter / + 49%
  • Frankfurt ~ 6.701 Euro in Quadratmeter / + 43%
  • Stuttgart ~ 6.324 Euro in Quadratmeter / + 33%
  • Potsdam ~ 6.164 Euro in Quadratmeter / + 46%
  • Berlin ~ 5.578 Euro in Quadratmeter / + 41%

Statistik: Städte mit den höchsten Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen im Vergleich der Jahre 2015 und 2019* (in Euro pro Quadratmeter) | Statista

Fehler der Vermietung: Mietnomaden und Mietpools vermeiden

Natürlich ist das Vermieten deiner Immobilie nicht immer risikofrei. In Berlin gibt es jährlich über 1000 Fälle von Mietnomaden, die letztlich gerichtlich geklärt werden müssen. Der Schaden ist groß und die Situation für den Vermieter bedrückend. Hier ist schnelles Handeln und gekonntes Vorbeugen gefragt. Auch Mietpools und Mietgarantien solltest du ernsthaft vermeiden.

Schlüsselübergabe: Formular für Vermieter

Schlüsselübergabe leicht gemacht – Das einzige Formular, das Du als Vermieter wirklich brauchst. Um Dich bei der Schlüsselübergabe Deiner Mietwohnung rechtlich abzusichern, gilt es einige Punkte zu beachten. Du willst ja sicherlich nicht auf unnötigen Renovierungskosten sitzen bleiben!?

Neu in Berlin? Kieze, Firmen und Kaufpreise

Die deutsche Hauptstadt erfreut sich aufgrund ihrer Historik, Kultur und politischen Stellung sowohl im Ausland, als auch im Inland großer Popularität. Auch beruflich zieht es Viele hierher: Der Arbeitsmarkt ist stabil und die regelmäßige Gründung diverser Start-Ups bereichern.

Bundeshauptstadt auf einen Blick – Karte

Die deutsche Hauptstadt Berlin besteht aus 12 Stadtbezirken und 96 Ortsteilen.

Stadtteile: Von Charlottenburg über Berlin Mitte bis nach Marzahn

Die Stadtteile Berlins werden umgangssprachlich auch Kieze genannt. Sie alle unterscheiden sich in ihrer Geschichte und ihrem Flair – so findest Du DDR-Architektur in typisch sozialistischem Stil im Osten Berlins und Architektur der deutschen Gründerzeit im westlichen Charlottenburg.

Zu den beliebtesten Stadteilen gehören Berlin Mitte, Charlottenburg und Schöneberg. Wenn Du in diesen Bezirken ein Einfamilienhaus kaufen möchtest, musst du dich auf eine Preisspanne zwischen 650.000 Euro und 7 Millionen Euro einstellen. Eigentumswohnungen kosten in der Regel zwischen 5.200 Euro und 17.000 Euro. Genaueres zu den Stadtteilen findest Du gleich noch weiter unten.

Hier sind aber erstmal alle wichtigen Berliner Kieze im Überblick:

  • Charlottenburg
  • Friedrichshain
  • Hellersdorf
  • Hohenschönhausen
  • Kreuzberg
  • Köpenick
  • Lichtenberg
  • Marzahn
  • Mitte
  • Neukölln
  • Pankow
  • Prenzlauer Berg
  • Reinickendorf
  • Schöneberg
  • Spandau
  • Steglitz
  • Tempelhof
  • Tiergarten
  • Treptow
  • Wedding
  • Weißensee
  • Wilmersdorf
  • Zehlendorf

Während in einigen Kiezen vor allem Penthäuser und geräumige Wohnungen gefragt sind, lassen sich vor allem im Botschaftsviertel im Tiergarten prunkvolle Herrenhäuser und elegante Stadtvillen finden.

Berlin ist die Heimat etlicher Unternehmen, die sowohl lokal als auch international tätig sind. Vor allem die Elektroindustrie und der Fahrzeug- und Maschinenbau blicken hier auf eine lange Tradition zurück, wohingegen die chemisch-pharmazeutische Industrie die Umsatzstärkste ist. Zu den größten Arbeitgebern Berlins gehören:

  • Deutsche Bahn AG
  • Charité
  • Siemens AG
  • Deutsche Post DHL
  • Daimler
  • Rewe
  • Deutsche Telekom

Berlin Mitte: Quadratmeterpreis & Grunderwerbsteuer

Beliebt bei Mietern, Käufern und Investoren ist derzeit neben Schöneberg und Charlottenburg vor allem Berlin Mitte. Aufgrund der Lage sind Wohnungen gefragter, als Häuser. Der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter liegt hier bei 5.152,55€. Falls du dich für ein Objekt in Berlin Mitte entscheidest, wird eine Grunderwerbsteuer fällig. Diese unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. Im Stadtstaat Berlin beträgt der Grunderwerbsteuersatz 6%.

Wie viel kostet eine Wohnung in Berlin Mitte? Der Preis einer Eigentumswohnung hängt neben der Lage und weiteren Faktoren natürlich auch von der Größe ab. Eine kleinere Wohnung mit 60 Quadratmetern bekommst Du bis zu 730.000 Euro. Eine 200 Quadratmeter Wohnung in Berlin Mitte kostet hingegen bis zu 5.5 Millionen Euro. Hier die Übersicht:

Während sich am Speckgürtel Berlin eine Villa nach der anderen reiht, befinden sich in Berlin Mitte etliche Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen:

Charlottenburg: Steigende Preise und geringes Angebot

Westlich von Berlin Mitte und angrenzend befindet sich Charlottenburg – eines der renommiertesten Stadtteile. Großer Nachfrage erfreut es sich vor allem aufgrund der Mietrenditen. Trotz sinkendes Angebots sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Zum Vergleich: Im Jahr 2019 kostete eine Eigentumswohnung durchschnittlich 1.475 Euro pro Quadratmeter. Heute liegt dieser bei fast 4.000 Euro.

Wie viel kostet eine Wohnung im beliebten Berlin Charlottenburg? Hier kostet eine kleinere Wohnung mit 60 Quadratmetern bis zu 500.000 Euro. Eine 200 Quadratmeter Wohnung in Berlin Charlottenburg hingegen kostet bis zu 2.9 Millionen Euro. Hier die Übersicht:

Schöneberg: Weniger Bestandsimmobilien, dafür Off-Market Penthäuser

Angrenzend an Tiergarten, Wilmersdorf und Kreuzberg befindet sich Schöneberg. Beliebt ist dieses Berliner Kiez aufgrund der Zentrumsnähe und kulturellen Vielfalt. Im Gegensatz zu anderen Stadtteilen, ist das Angebot an Bestandsimmobilien in den letzten Jahren stark zurück gegangen. Während sich weiterhin viele Eigentumswohnungen der oberen Preiskategorien finden lassen, sind vor allem günstigere Wohnungen trotz der Nachfrage kaum noch zu finden. Die Folge: Steigernde Immobilienpreise. Doch wenn Du nach luxuriösen Penthäusern und Lofts suchst, bist du hier genau richtig. So werden hier vermehrt exklusive Penthäuser jenseits der 7.000 Quadratmeter regelmäßig Off-Market vermittelt.

Quadratmeterpreise für Berlin Kreuzberg und Prenzlauer Berg

Auch Berlin Kreuzberg-Friedrichshain und Prenzlauer Berg sind beliebte Gegenden für Wohnungssuchende.

Finanzierung und Eigenkapital

Was sind Bonitätsunterlagen? Kann ich ohne Eigenkapital einen Immobilienkauf finanzieren? Was ist legal, was nicht? Damit dem Erfolg mit Deiner Finanzierung für Wohnung, Haus und Grundstück nichts mehr im Weg steht, sind hier alle wichtigen Informationen rund um Darlehen, Ersatzeigenkapital und Känguruh-Finanzierung.

Bonität & Bonitätsunterlagen für die Immobilienfinanzierung

Finanzierungsunterlagen müssen professionell aufbereitet werden. Diese E-Boni (E steht für elektronisch und Boni steht für Bonität) sind Unterlagen, die Du der Bank über Dich vorlegst. Hierfür musst Du eine gewisse Reihenfolge beachten.

Hier also erstmal die Bonitätsunterlagen Checkliste:

  1. Personendaten
  2. Personalausweis
  3. Letzte drei Gehaltsbescheinigungen
  4. Dezember Bescheinigung vom Vorjahr
  5. Belege für die Ausgaben
  6. Belege für das Vermögen
  7. Belege für Verbindlichkeiten

Das Inhaltsverzeichnis dieser Dokumente, das Du am Ende oben drauf legst, nennt sich die Selbstauskunft. Der Personalausweis bestätigt Deine Identität und die darauffolgenden Dokumente fassen deine Finanzen der letzten Monate zusammen. So kann sich die Bank einen genauen Überblick über deine finanzielle Situation machen.

Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital: Verkäuferdarlehen

Immobilien finanzieren ist auch mit wenig oder sogar gar keinem Eigenkapital möglich. Hier kannst Du Dir dann ein Verkäuferdarlehen geben lassen. Du gibst dem Verkäufer der Immobilie also nur einen Teil des Kaufpreises. Den Rest gibt er Dir dann als Darlehen. Vor allem bei Renovierungsstau und problematischen Mietern, wie Mietnomaden, gibt es viele Verkäufer, die auf dieses Angebot eingehen. So kannst Du auf den Verkäufer zugehen und sagen:

„Pass auf, normalerweise würde ich jetzt mit Dir nachverhandeln. Will ich aber gar nicht. Deswegen gib mir bitte einen Teil als Darlehen zurück.“

Außerdem: Der Verkäufer kann sich auch eine nachrangige Grundschuld auf sein Ex-Objekt eintragen lassen. Wichtig ist hier vor allem, dass die Bank von der echten Höhe des Kaufpreises weiß. Tapp hier also nicht in die Falle und versuche es irgendwie zu verheimlichen. Auch vor späteren Mietzuschüssen solltest Du Dich fernhalten. Diese werden am Ende nämlich versteuert und das kann teuer werden.

Eigenkapital beschaffen durch Känguruh-Finanzierung, Lebensversicherung & Nachrangfinanzierung

Du besitzt noch gar kein Eigenkapital? Du hast aber bereits einige Immobilien abbezahlt oder hast noch eine freie Grundschuld? Dann findest Du hier alles Wichtige zum Thema Wie beschaffe ich Eigenkapital? Zu den offensichtlichsten Möglichkeiten an Eigenkapital zu kommen, gehören:

  • Lebensversicherungen
  • Aktienfonds
  • Sparbücher
  • Bauchsparverträge

Dieses Ersatzeigenkapital hat natürlich nicht jeder. Hier kannst Du Dich dann bei Deiner Bank nach einer Nachrangfinanzierung erkundigen. Es gibt verschiedene Banken, die sich darauf spezialisiert haben, Nebenkosten zu finanzieren beziehungsweise Eigenkapital für Immobilien zur Verfügung zu stellen, durch sogenannte Nachrangdarlehen. Was das bedeutet? Ganz einfach: Die Bank gibt Dir Geld, darf sich dafür aber den Erstrangfinanzierer nennen.

Als dritten Punkt möchte hier neben der Nachrangfinanzierung und dem Ersatzeigenkapital noch die Känguruh-Finanzierung nennen. Hier kennst Du also einen Verkäufer, der eine Immobilie hat, die Du gerne kaufen möchtest. Du hast entweder einen sehr guten Draht zu diesem Käufer oder weißt von seinem Problem, seine Immobilie möglichst schnell zu verkaufen. Nun kannst Du mit ihm einen Deal aushandeln, in dem Du sagst:

„Pass mal auf, ich kaufe diese Immobilie, aber zahlen muss ich erst in einem Jahr. Oder in einem halben Jahr oder in vier Monaten.“

Dann hast Du Zeit, Eigenkapital zu besorgen beziehungsweise diese Immobilien Deinen Investoren vorzustellen, sodass Du dort Eigenkapital anwerben kannst. Allerdings musst Du Dich natürlich vorher verpflichten über einen Notarvertrag und das ist ein gewisses Risiko. Leerer Beutel – große Sprünge.

Preisvergleich: Immobilienpreise anderer Metropolen

Zuletzt noch ein Blick auf die anderen Metropolen in Deutschland. Wie entwickeln sich die Kaufpreise vor Ort?

Entwicklung der Kaufpreise / Quadratmeter Eigentumswohnung

Die Entwicklung der Kaufpreise schwankt je nach Stadt. Damit Du einen Überblick hast, wie Berlin im Kontext zu den anderen Städten steht, hier ein Vergleich der Kaufpreise für Eigentumswohnungen. Je höher der Kaufpreis, desto höher die Grunderwerbsteuer und die Kaufnebenkosten. Allerdings, wie hier zu sehen, steigen die Preise so extrem, dass beispielsweise München allein in den letzten 4 Jahren einen Sprung von 6.035 Euro auf 8.993 Euro je Quadratmeter gemacht hat, also ganze +49 % Wertsteigerung.

  1. München ~ 8.993 Euro / m²
  2. Frankfurt ~ 6.701 Euro / m²
  3. Stuttgart ~ 6.324 Euro / m²
  4. Potsdam ~ 6.164 Euro / m²
  5. Berlin ~ 5.578 Euro / m²
  6. Hamburg ~ 5.507 Euro / m²
  7. Düsseldorf ~ 5.470 Euro / m²

Statistik: Städte mit den höchsten Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen im Vergleich der Jahre 2015 und 2019* (in Euro pro Quadratmeter) | Statista
Mehr Statistiken findest Du bei Statista.

Potsdam (Brandenburg) ~ 6.164 Euro / m²

Immobilie kaufen in Potsdam – Ob geräumige Maisonette Wohnung in Babelsberg Nord oder frisch renovierter Bungalow in der Vorstadt: Der Immobilienmarkt ist vielfältig und die Immobilienpreise boomen. Der Umsatz bei Immobilien stieg um 25% im Vergleich zum Vorjahr und der Verkauf von Eigentumswohnungen erzielten ganze 150,7 Millionen Euro innerhalb eines Jahres. Bis 2030 wird hier sogar mit einem Anstieg von 14% gerechnet. Auch Du willst Dir in Potsdam eine Immobilie kaufen? Alles um das Thema Abwicklung, Immobilie kaufen und vermieten, so wie Eigennutzung und Steuergestaltung bei Immobilieninvestments, findest Du hier. Außerdem: Grunderwerbsteuer in Potsdam und Immobilienrendite einfach erklärt.

Immobilie kaufen in Deutschland

Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf, Köln – Hier findest Du die größten deutschen Städte im direkten Verlgeich:

Next Level Steuercoaching 2021: Jetzt bewerben

Auch 2021 haben viele Selbstständige & Unternehmer echte Schmerzen bei ihrer Steuer- & Abgabenlast! Wir haben 3 altbekannte Fachgebiete zu einer völlig neuen Strategie kombiniert, die es Leistungsträgern ermöglicht, Steuern in privates Vermögen umzuwandeln.

Steuern in privates Vermögen umwandeln

Steuern reduzieren und investieren - Lerne, nur mit Köpfchen allein, ein Cashflow-trächtiges Millionen-Vermögen aufbauen und somit Dein Leben immer entspannter gestalten kannst:

Steuercoaching

Die erste Auflage des Buches verschenken wir!

„Reicher als die Geissens“ ist das erste und einzige Wohlstands-Lehrbuch weltweit, das die 43 wichtigsten Erfolgs-Fundamente Schritt für Schritt so inspirierend erarbeitet, dass Du Dich auch ohne Startkapital in 5 Jahren zum Immobilienmillionär transformieren kannst.

Ja, ich akzeptiere die Datenschutzerklärung.

Content teilen:

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on pinterest
Pinterest
Share on linkedin
LinkedIn

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Die Erstauflage als Taschenbuch schenke ich Dir!

Mit null Euro Startkapital in fünf Jahren zum Immobilien Millionär.


Ja, ich akzeptiere die Datenschutzerklärung.

Next Level Steuer Coaching 🔥

Lebe in Deutschland, gestalte Deine Steuern wie in Monaco.​

Share on Social Media

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Mehr von Alex Düsseldorf Fischer

Weitere Blog-Artikel

Anleger versus Investor

IIP027 Die Offmarket Immobilien Strategie

In diese Podcast Folge bekommst Du einen kleinen Einblick in die grundlegende, übergeordnete Offmarket-Immobilien-Strategie. Du wirst erfahren, wie es überhaupt möglich ist an supergünstige Schnäppchen-Immobilien zu kommen, die 30%