Hypothek und Grundschuld Unterschied: Immobilienfinanzierung, erste Immobilie kaufen

Unterschied: Hypothek und Grundschuld – Im allgemeinen Sprachgebrauch werden die Begriffe Grundschuld und Hypothek oft nicht trennscharf verwendet. In der Praxis wird heute fast ausschließlich die Grundschuld von Banken eingesetzt. Hier bekommt Du wichtige Infos.

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Unterschied: Hypothek und Grundschuld

Immobilienfinanzierung, erste Immobilie kaufen

Was ist eigentlich der unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld? Grundsätzlich gibt es da einen schönen Fachausdruck, der heißt, eine Hypothek ist streng akzessorisch und eine Grundschuld ist nicht streng akzessorisch. Was heißt das? Streng akzessorisch heißt, eine Hypothek darf nicht bestehen bleiben wenn kein Schuldverhältnis mehr vorhanden ist.

Akzessorisch heißt, es muss mit einem Schuldverhältnis gekoppelt sein.

Vereinfacht gesagt bedeutet das also, sobald Dein Darlehen zurückbezahlt ist, muss die Grundschuld auch im Grundbuch gelöscht werden. Das hat verschiedene Nachteile. Die Grundschuld dagegen ist nicht streng akzessorisch. Das heißt, Du kannst so viele Grundschulden bei Dir eintragen, wie Du willst und die können da stehen bleiben, auch ohne dass es ein Schuldverhältnis tatsächlich gibt.

Praxisbeispiel: Grundschuld und Hypothek

In der Praxis sieht das beispielsweise so aus: Du hast ein 100.000 Euro Darlehen aufgenommen, bei der Hypovereinsbank und habt auf der Immobilie eine Grundschuld über 100.000 Euro. Nach 15 Jahren ist die Immobilie abbezahlt und diese Grundschuld bleibt bestehen. Im Grundbuch sie ist allerdings nicht valutiert, das heißt es gibt dort keine Auszahlung mehr eines Darlehens. Das ist also praktisch eine versteckte Eigentümergrundschuld, also eine Grundschuld, so wie sie für den Eigentümer eingetragen werden würde.

Jetzt steht zwar immer noch Hypovereinsbank drin, aber Du bekommst von der Hypovereinsbank ein Schreiben in dem steht: „Vielen Dank. Das Darlehens wurde zurückgeführt. Sie können über die Grundschuld frei verfügen und sie natürlich auch löschen lassen.“ Das nennt man dann eine Löschungsbewilligung und somit wird das zu einer Art Eigentümergrundschuld, die Du dann in Zukunft wieder verwenden kannst.

Wie zum Beispiel Du kaufst Dir ein neues Mobile und brauchst dazu zusätzliche Sicherheiten. Dann kannst Du zum Beispiel die Grundschuld von der Hypovereinsbank an die deutsche Bank abtreten. Du musst bloß ein Schreiben bei der deutschen Bank abgeben und schon musst Du keine neuen Notargebühren mehr zahlen.

  • Grundschulden werden zu Eigentümergrundschulden wenn das Darlehen abbezahlt ist
  • Diese können an andere Banken abgetreten werden
  • Keine Notargebüren, Löschungs- und Eintragungskosten

Wäre es dagegen eine Hypothek gewesen, hätte es gelöscht werden müssen, sobald die Hypovereinsbank das Darlehen zurückbekommen hat. Das würde natürlich weitere Löschungskosten auslösen. Sollte man dann wieder eine neue Hypothek brauchen, zahlt man wieder neue Eintragungskosten. Deswegen arbeitet man heute eigentlich nicht mehr mit Hypotheken, sondern nur noch mit Grundschulden.

  • Hypothek wird gelöscht wenn das Darlehen abbezahlt ist
  • Löschungskosten und Eintragungskosten bei neuer Hypothek

Rechtliche Problematik: Grundschulden

Ich will Dich noch kurz auf eine rechtliche Problematik zu dem Thema Grundschulden beim Immobilienkauf aufmerksam machen. Wenn Du jetzt eine neue Immobilie kaufst, dann gehört sie ja noch nicht Dir, sondern dem alten Eigentümer, weil Du hast sie ja noch nicht bezahlt. Jetzt wird die Bank Dir aber kein Darlehen auszahlen, bevor diese Grundschuld auf der Immobilie ist. Andererseits kannst Du nicht bei jemand fremden eine Grundschuld eintragen.

Deswegen steht den Kaufverträgen immer drin, dass man sich gegenseitig bevollmächtigt dass die Grundschuld eingetragen werden darf Sprich der Alteigentümer gibt Dir eine Vollmacht, so dass Du auf seiner Immobilie Deine Grundschuld eintragen kannst. Diese Vollmachten sind allerdings eingeschränkt.

Grundschuld nutzen: Nebenkosten bezahlen

Ein neuer Eigentümer erlaubt Dir diese Grundschuld nur zu verwenden, um einen Kaufpreis zu zahlen. Für alles was Du an Renovierungskosten oder Nebenkosten finanzieren musst, darfst Du erst eine Grundschuld benutzen wenn der Kaufpreis an den Eigentürmer geflossen ist. Das hat schon manch einem Eigentümer ein paar Kopfschmerzen bereitet. Es kann zum Beispiel sein, dass der Kaufpreis noch nicht fällig ist.

Wenn beispielsweise das Grundbuchamt zu lange braucht und Du schon mal mit den Renovierungsarbeiten anfangen willst, wird die Bank Dir aber kein Geld für die Renovierungsarbeiten geben. Zumindest nicht aus dem Darlehen, weil die Bank momentan keine Sicherheit hat. Das heißt also die Grundschuld wird erst in dem Moment scharf geschaltet, wenn der Kaufpreis bezahlt wurde.

  • Zuerst Kaufpreis bezahlen
  • Danach kann die Grundschuld verwendet werden

Achte also bitte auf dieses kleine Problem. Das kommt nicht oft vor, aber wenn es Dich erwischt ist es ärgerlich. Das gleiche gilt natürlich für Kaufnebenkosten, wenn sie mit finanziert sind. Diese können von Seiten der Bank nicht bezahlt werden, bevor nicht der Kaufpreis bezahlt wurde. Sie können schon bezahlt werden, aber die Bank hat dann noch keine Sicherheit anhand der Grundschulden. Das ist einfach nur etwas, was man wissen muss. Es ist nicht sehr problematisch, aber in einzelnen Fällen sollte man wirklich darauf achten.

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