Die Grunderwerbsteuer ist eine Landessteuer, die beim Erwerb von Grundbesitz, also Immobilien, anfällt. Ihre Höhe ist in jedem Bundesland unterschiedlich. Sie beträgt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises (Stand 2019). Beim Erwerb einer Eigentumswohnung ist vom Kaufpreis der Anteil der Instandhaltungsrücklage abzuziehen, der auf die Eigentumswohnung entfällt. Warum? Weil der Käufer für diesen Teil seines Kaufpreises quasi einen Geldbetrag erwirbt, keinen Grundbesitz. Gleiches gilt für Einbaumöbel und -küchen etc. Auf den Rest fällt Grunderwerbsteuer an.
Grunderwerbsteuer für Käufer und Immobilieneigentümer
Bevor wir zu den einzelnen Steuersätzen in den Bundesländern kommen, zunächst die wichtigen, allgemeinen Fragen für Immobilienkäufer und -verkäufer.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Wie schon kurz in der Einleitung beschrieben, bei jedem Erwerb einer Immobilie oder beim Kauf von Grundstücken fällt für Dich die Grunderwerbsteuer an. Diese Steuer, welche also beim Bau einer Immobilie, beziehungsweise beim Kauf von Grundstücken fällig wird, rechnest Du zu Deinen Kaufnebenkosten.
Die Grunderwerbsteuer wird im Vergleich zu Grundsteuer nur einmal, beim Kauf der Immobilie, fällig. Du zahlst sie direkt an das Finanzamt. Wenn es um die Finanzierung von Immobilien geht, ist sie also immer ein Faktor, den Du berücksichtigen musst, in Deinen Berechnungen.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer (Käufer oder Verkäufer)?
Lege deshalb schon im Kaufvertrag fest, wer die Grunderwerbsteuer bezahlen muss. Nach §13 Nr. 2 GrEStG sind ohne extra Definition beide, also Käufer und Verkäufer, Schuldner. Ist der Kaufvertrag beidseitig vereinbart, folgt der übliche Weg zum Notar, für die notarielle Beurkundung. Der Notar teilt die Steuerschuld dann dem entsprechenden Finanzamt mit.
§13 Nr. 2 GrEStG:
Steuerschuldner sind […] 2. beim Erwerb kraft Gesetzes: der bisherige Eigentümer und der Erwerber;
Das Finanzamt wendet sich dann im nächsten Schritt direkt an den Steuerschuldner, mit dem Grunderwerbsteuerbescheid. Darin wird der (meist) Käufer aufgefordert, die Summe innerhalb von einem Monat zu bezahlen.
Wann erfolgt der Eintrag in das Grundbuch?
Erst wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde, wird die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt. Ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung kann kein Eintrag in das Grundbuch erfolgen.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Die Höhe des Grunderwerbsteuersatzes unterscheidet sich, je nach Bundesland. Seit dem 1. Januar 2006 ist sie Ländersache. Aktuell liegen die Steuersätze zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Die geringste Grunderwerbsteuer zahlst Du als Käufer in Bayern und Sachsen mit 3,5 Prozent des Kaufpreises. Am höchsten ist die Grunderwerbsteuer für Dich als Käufer in Thüringen, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Brandenburg und im Saarland mit 6,5 Prozent.
Wie berechnet man die Grunderwerbsteuer? (Beispiel)
Grundlage ist der Kaufpreis Deiner Immobilie.
Formel:
Grunderwerbsteuer = Kaufpreis * Steuersatz nach Bundesland
Beispiel (Berlin):
30.000 Euro = 500.000 Euro * 6.0%
Die Grunderwerbsteuer für eine Immobilie, mit Kaufpreis von 500.000 Euro in Berlin beträgt also 30.000 Euro. Damit erhöhen sich Deine Kaufnebenkosten um +30.000 Euro.
Beispiel (München):
17.500 Euro = 500.000 Euro * 3.5%
In München steigen Deine Kaufnebenkosten, durch die Grunderwerbsteuer, also nur um +17.500 Euro. Ganze 12.500 Euro weniger, als in Berlin.
Grunderwerbsteuer: Kaufnebenkosten einer Immobilie
Exkurs: Die Nebenkosten beim Immobilienkauf. Grundlage der Berechnung ist jeweils der Kaufpreis.
- Notar und Grundbuchamt circa 1,5%
- Maklergebühr circa 3-6%
- Grunderwerbsteuer circa 3,5-6,5%, je nach Bundesland
Beispielrechnung der Kaufnebenkosten. Wir gehen von einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro aus:
- Notar und Grundbuchamt (~1,5%) = 7.500 Euro
- Maklergebühr (~5%) = 25.000 Euro
- Grunderwerbsteuer (Berlin ~6%) = 30.000 Euro
- Kaufnebenkosten Summe = 62.500 Euro
Was ist der Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer?
Die beiden Begriffen werden von Einsteigern oft verwechselt. Sie sind aber schnell erklärt. Dir Grunderwerbsteuer wird vom jeweiligen Bundesland, in dem der „Grund erworben“ wird, einmalig beim Kauf fällig. Die Grundsteuer hingegen wird von der zuständigen Gemeinde eingezogen, und das jeweils jährlich. Sowohl Grunderwerbsteuer, als auch Grundsteuer kann man mit den jeweils geltenden Hebesätzen schnell ausrechnen.
Grunderwerbsteuer:
- Wird beim Immobilienkauf (auch nur Grundstück) fällig
- Einmalige Steuer
- Erhebung durch Bundesländer
- Teil der Kaufnebenkosten
- Orientiert sich am Steuersatz der Länder
Grundsteuer:
- Wird bei Grundbesitz fällig
- Jährliche Steuer
- Erhebung durch die Gemeinde
- Orientiert sich am Steuermessbetrag und Hebesatz der Gemeinde
- Grundsteuer / Hebesatz
Werden Zwangsvollstreckung und Erbpacht gleich besteuert?
Die letzte Frage „Werden Zwangsvollstreckung und Erbpacht gleich besteuert?“ zielt auf die besondere Situation an, wenn Zwangsvollstreckung und Erbpacht eine Sonderstellung spielen. Der Ablauf beim Immobilienkauf unterscheidet sich hier. Dennoch wir die Grunderwerbsteuer regulär, wie bei jedem anderen Kauf von Haus, Wohnung und Grundstück selbst, fällig.
Hier findest Du übrigens noch extra Artikel zum Thema Zwangsvollstreckung und der Frage, wie ersteigerst Du echte Schnäppchen!
Steuern in Deutschland: Grunderwerb im Vergleich
Steuern in Deutschland: Hier siehst Du noch einmal alle Bundesländer im Überblick.
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Bundesländer im Detail
- Baden-Württemberg (Stuttgart, …)
- Bayern (München, …)
- Berlin (Berlin, …)
- Brandenburg (Potsdam, …)
- Bremen (Bremen, …)
- Hamburg (Hamburg, …)
- Hessen (Wiesbaden, …)
- Mecklenburg-Vorpommern (Schwerin, …)
- Niedersachsen (Hannover, …)
- Nordrhein-Westfalen (Düsseldorf, …)
- Rheinland-Pfalz (Mainz, …)
- Saarland (Saarbrücken, …)
- Sachsen (Dresden, …)
- Sachsen-Anhalt (Magdeburg, …)
- Schleswig-Holstein (Kiel, …)
- Thüringen (Erfurt, …)
Kosten Tabelle
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in welchem Bundesland? Für diese Beispielrechnung legen wir einen Kaufpreis von 100.000, 500.000 und 1 Millionen Euro zugrunde.
Stand: 08/2020
Kaufpreis 100.000 Euro
| Baden-Württemberg | 5,00% | 5.000 |
| Bayern | 3,50% | 3.500 |
| Berlin | 6,00% | 6.000 |
| Brandenburg | 6,50% | 6.500 |
| Bremen | 5,00% | 5.000 |
| Hamburg | 4,50% | 4.500 |
| Hessen | 6,00% | 6.000 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,00% | 6.000 |
| Niedersachsen | 5,00% | 5.000 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,50% | 6.500 |
| Rheinland-Pfalz | 5,00% | 5.000 |
| Saarland | 6,50% | 6.500 |
| Sachsen | 3,50% | 3.500 |
| Sachsen-Anhalt | 5,00% | 5.000 |
| Schleswig-Holstein | 6,50% | 6.500 |
| Thüringen | 6,50% | 6.500 |
Kaufpreis 500.000 Euro
| Baden-Württemberg | 5,00% | 25.000 |
| Bayern | 3,50% | 17.500 |
| Berlin | 6,00% | 30.000 |
| Brandenburg | 6,50% | 32.500 |
| Bremen | 5,00% | 25.000 |
| Hamburg | 4,50% | 22.500 |
| Hessen | 6,00% | 30.000 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,00% | 30.000 |
| Niedersachsen | 5,00% | 25.000 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,50% | 32.500 |
| Rheinland-Pfalz | 5,00% | 25.000 |
| Saarland | 6,50% | 32.500 |
| Sachsen | 3,50% | 17.500 |
| Sachsen-Anhalt | 5,00% | 25.000 |
| Schleswig-Holstein | 6,50% | 32.500 |
| Thüringen | 6,50% | 32.500 |
Kaufpreis 1.000.000 Euro
| Baden-Württemberg | 5,00% | 50.000 |
| Bayern | 3,50% | 3.5000 |
| Berlin | 6,00% | 60.000 |
| Brandenburg | 6,50% | 65.000 |
| Bremen | 5,00% | 50.000 |
| Hamburg | 4,50% | 45.000 |
| Hessen | 6,00% | 60.000 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,00% | 60.000 |
| Niedersachsen | 5,00% | 50.000 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,50% | 65.000 |
| Rheinland-Pfalz | 5,00% | 50.000 |
| Saarland | 6,50% | 65.000 |
| Sachsen | 3,50% | 35.000 |
| Sachsen-Anhalt | 5,00% | 50.000 |
| Schleswig-Holstein | 6,50% | 65.000 |
| Thüringen | 6,50% | 65.000 |
Kaufnebenkosten: Was kommt noch? Notar und Makler
Nicht nur Steuern sind Thema beim Immobilienkauf, auch Notar bzw. Grundbuchamt und Immobilienmakler, gehören zu den typischen Kosten für Käufer. Wie hoch der Satz des Notars, beim Kauf Deiner Immobilie exakt sein wird, siehst Du im Kostenverzeichnis (KV). Wenn Du die Notargebühren aber grob berechnen willst, dann liegen die Kosten für den Notar, in der Regel bei ~ 1,7 %. Grundlage ist, wie gesagt, der Kaufpreis Deiner Immobilie.
Auszug (Stand 12/2020):
| Wert | einfache Gebühr | doppelte Gebühr |
| 10.000 Euro | 75 Euro | 150 Euro |
| 50.000 Euro | 165 Euro | 330 Euro |
| 100.000 Euro | 273 Euro | 546 Euro |
| 500.000 Euro | 935 Euro | 1.870 Euro |
| 1.000.000 Euro | 1.735 Euro | 3.470 Euro |
| 1.500.000 Euro | 2.535 Euro | 5.070 Euro |
Wenn Du einen Makler beauftragt hast, was die meisten tun (über 65%), dann kommt noch die Maklerprovision auf Dich zu. In Deutschland ist die Höhe der Maklerkosten nicht geregelt. Die Kosten schwanken im Schnitt zwischen 3,5% und 7,1%.
Notar, Grundbuch und Makler: Lies hier mehr zu den:
Nach dem Kauf: Jährliche Grundsteuer (Grundbesitz)
Damit Du auch die Grundsteuer direkt von Anfang an mit im Blick hast, hier ein kleiner Exkurs. Die Grundsteuer fällt nicht beim Kauf einer Immobilie an, sondern wird jährlich, für den Besitz von Grund, erhoben. Dazu zählen:
- Häuser
- Wohneigentum
- Teileigentum
- Geschäftsgrundstücke und Mietgrundstücke
- Erbbaurechte
Hier musst Du nicht nur auf Dein Bundesland schauen, sondern auf Deine Gemeinde. Denn, jede Gemeinde erhebt ihren ganz eigenen Hebesatz. Hier ein kleiner Überblick zur Berechnung der Grundsteuer, die jährlich bezahlt werden muss.
Tipp! Wer keine Grunderwerbsteuer zahlen muss
In manchen Fällen bist Du als Käufer von der Grunderwerbsteuer befreit. Das heißt, Du benötigst auch keine Unbedenklichkeitsbescheinigung, um Dich als neuen Eigentümer ins Grundbuch eingetragen zu lassen.
Steuererlass nach Grunderwerbsteuergesetz
Wann Du von der Grunderwerbsteuer befreit bist, regelt das Grunderwerbsteuergesetz (§§ 22 Abs. 1 Satz 2, 3 Abs. 1 GrEStG):
- Schenkungen
- Erbschaften
- Grundstücks- und Immobilienkäufe unter Verwandten ersten Grades (Eltern und Kinder, Großeltern und Enkel, zwischen Ehepartnern oder zwischen eingetragenen Lebenspartner)
- Grundstückskaufpreis liegt unter 2.500 Euro
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Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Im Folgenden findest Du die einzelnen Sätze noch einmal mit Beispielberechnungen für Wohnungen, Eigentumswohnung und Mehrfamilienhäuser in der Region.
Baden-Württemberg (Stuttgart, …)
Die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg und Städten wie Stuttgart und Ulm liegt bei 5 %.
Bayern (München, …)
Die Grunderwerbsteuer in Bayern und Städten wie München, Freiburg und Nürnberg liegt bei 3,5 %.
Berlin
Die Grunderwerbsteuer in Berlin liegt in allen Stadtteilen, von Mitte bis Pankow und Schöneberg bei 6 %.
Brandenburg (Potsdam, …)
Die Grunderwerbsteuer in Brandenburg und Städten wie Potsdam ist im Schnitt mit am höchsten in Deutschland und liegt bei 6,5 %.
Bremen
In Bremen zahlst Du aktuell eine Grunderwerbsteuer von 5 %.
Hamburg
Die Grunderwerbsteuer in Hamburg liegt aktuell bei 4,5 %.
Hessen (Wiesbaden, …)
Die Grunderwerbsteuer in Hessen und Städten wie Frankfurt und Wiesbaden liegt bei 6 %.
Mecklenburg-Vorpommern (Schwerin, …)
Die Grunderwerbsteuer in Mecklenburg-Vorpommern und Städten wie Schwerin liegt bei 6 %.
Niedersachsen (Hannover, …)
Die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen und Städten wie Hannover, Braunschweig und Salzgitter liegt bei 5 %.
Nordrhein-Westfalen (Düsseldorf, …)
In Nordrhein-Westfalen fallen beim Immobilienkauf in Köln, Düsseldorf und vielen anderen Städten bei 5%.
Rheinland-Pfalz (Mainz, …)
In Städten innerhalb von Rheinland-Pfalz liegt die 5 %.
Saarland (Saarbrücken, …)
Im Saarland zahlst Du zurzeit 6,5 % Grunderwerbsteuer.
Sachsen (Dresden, …)
Die Grunderwerbsteuer in Sachsen und Städten wie Dresden liegt bei nur 3,5%, neben Bayern die geringste Steuer in Deutschland.
Sachsen-Anhalt (Magdeburg, …)
Die Grunderwerbsteuer in Sachsen-Anhalt und Städten wie Magdeburg liegt bei 5,0 %.
Schleswig-Holstein (Kiel, …)
In Schleswig-Holstein liegt die Steuer bei 6,5 %.
Thüringen (Erfurt, …)
Die Grunderwerbsteuer in Thüringen und Städten wie Erfurt liegt bei 6,5 %.
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