Immobilienrendite richtig rechnen

Disagio erklärt: Cashflow-Vorteile, niedrigere Zinsen & Steuervorteile

Was ist ein Disagio (Definition)? Wann und wofür nutzt man ein Disagio (auch Damnum genannt)? Welche Steuervorteile bringt das Disagio? Wie wirkt es sich auf die Höhe der Zinsen aus? All diese Fragen bekommst Du in diesem Video beantwortet.

Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps.

Was ist ein Disagio? Erklärt

So bekommst Du Cashflow-Vorteile, niedrigere Zinsen & Steuervorteile

Hier wird Dir erklärt was ein Disagio ist und wie Du es sinnvoll nutzen kannst.

Folge Fragen werden Dir beantwortet:

  • Was ist ein Disagio?
  • Wann ist ein Disagio sinnvoll?
  • Welche Steuervorteile bringt das Disagio?
  • Wie berechnest Du das Disagio?
  • Wie kannst du Fehler vermeiden?

Definition Disagio

Das Wort „agio“ stammt aus dem Italienischen und bedeutet Aufschlag. Das heißt also wer ein Investment verkauft, hat einen Aufschlag, einen Ausgabeaufschlag. Agio ist ein Aufschlag und „Disagio“ ist dementsprechend das Gegenteil, ein Abschlag. Tatsächlich ist ein Disagio eine Zinsvorauszahlung. Anstatt die Zinsen laufend über zehn Jahre verteilt zu zahlen, zahlt man einen Großteil der Zinsen auf einem Schlag im Kaufjahr oder im Jahr der Finanzierung.

Disagio = Abschlag, Zinsvorauszahlung

Für eine genauere Definition schau dir hier die Definition in unserem Immobilienlexikon an.

Anwendungsgebiete des Disagio

Warum wendet man ein Disagio an? Du hast z.B. als Selbstständiger in diesem Jahr besonders viel verdient und möchtest die Steuerlast drücken und befürchtest, dass es im nächsten Jahr nicht mehr so gut läuft. Oder Du hast als Angestellter eine sehr hohe Tantieme oder Abfindung bekommen und befürchtest nun, dass es in den Folgejahren weniger wird. Deswegen versuchst Du in diesem Jahr, in dem das Disagio gebucht bzw. die Finanzierung gemacht wird, die Steuerlast zu drücken.

Ein weiteres Anwendungsgebiet von Disagio ist z.B. dass man die Zinsen jetzt vorauszahlt, damit man anschließend keine laufende Investition hat. Sprich Du zahlst einen Batzen Zinsen und es läuft von Anfang an von selber. Disagio macht natürlich nur bei der Investment-Immobilie, sprich bei der vermieteten Immobilie Sinn. Bei Eigennutz macht Disagio überhaupt keinen Sinn. Dadurch, dass Du diese Zinsvorauszahlung im ersten Jahr machst, ist Dein laufender Zins niedriger und Du hast Cash Flow Vorteile, weil Du weniger Ausgaben hast.

  • Steuerlast drücken
  • Zinsen vorauszahlen und Cash Flow Vorteile sichern

Achtung Schuldenfalle!

Das Disagio wird oft von unseriösen Immobilienvermittlern missbraucht, um eine Immobilie schön zu rechnen. In den Fällen wirst Du mit Steuervorteilen und geringen Kosten gelockt. Aber es ist nur eine Zinsvorauszahlungen. Am Ende hast Du vielleicht sogar noch Schulden und zahlst mehr als die Immobilie ursprünglich gekostet hat, was natürlich nicht sinnvoll ist.

Wann ist ein Disagio sinnvoll? Steuervorteile

Grundsätzlich ist ein Disagio sinnvoll, wenn Du in diesem Jahr, jetzt gerade, aus welchen Gründen auch immer die Steuerlast massiv drücken möchtest. Früher waren bis zu 10% Disagio erlaubt, heute sind es nur noch 5%. Das Finanzamt erkennt nicht mehr als 5 % an. Disagio bedeutet 95 % Auszahlung. Das ist etwas was viele Leute nicht verstehen.

Berechnung eines Disagios

Nehmen wir an, Du brauchst ein Darlehen über 100.000 EUR. Dann würde ein Darlehen von 105.263 EUR kalkuliert und zu 95 % ausbezahlt werden. Denn Du hast ja am Anfang gelernt, dass ein Disagio eigentlich ein Abschlag, aber vom Nutzen her eine Zinsvorauszahlung ist. Wenn Du dann 95 % auf 105.263 EUR ausrechnest, kommst Du genau auf die 100.000 EUR Darlehen.

Dein Zinsvorauszahlung betrüge also 5.263 EUR. Nehmen wir an, Du hast normalerweise einen Zinssatz ohne Disagio von 4% angenommen, den dir die Bank mit einer Laufzeit von 10 Jahren anbietet. Dann würdest Du diese Vorauszahlung, nämlich die 5.263 EUR durch 10 Jahre teilen und von den 4% abziehen. Die 4% würden 4000 EUR entsprechen. Die 5.263 EUR werden über die Laufzeit verteilt. Das heißt, Du zahlst im Jahr 3.470 EUR Zinsen. Das entspricht einem Zinssatz von 3,47%. Der Zinssatz ist niedriger, weil Du die Zinsen ausgezahlt hast.

Vorauszahlung durch Laufzeit teilen und vom Zinssatz der Bank abziehen.

Wir haben dieses Rechenbeispiel gemacht, damit Du den Zusammenhang siehst, wie viel günstiger es ist, wenn man eine Zinsvorauszahlung macht. Unterm Strich bleibt es gleich was Du an die Bank zahlst. Du zahlst es nur früher. Das Disagio rechnest Du aus, indem Du es über die Laufzeit, in diesem Fall 10 Jahre verteilst und von der normalen Zinslast abziehst.

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