Bieter-Strategien: Zwangsversteigerung Immobilie (Private Investoren, Bauträger & Co.)

Erfolgreiche Bieter-Strategien für Zwangsversteigerungen – Du solltest schon einige Videos zum Thema Zwangsversteigerung gesehen und die Grundlagen kennen, zum Beispiel diese zu Schnäppchen bei der Zwangsversteigerungen. In dieser Lektion beschäftigen wir uns mit der idealen Strategie, damit Du Immobilien zu Deinen Preisen ersteigern kannst.

Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps zum Thema Strategien für Zwangsversteigerungen.

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Erfolgreiche Bieter-Strategien für Zwangsversteigerungen

Tipps für Bieter: Zwangsversteigerung Immobilie

Das Thema „Strategien für Zwangsversteigerungen“

Hier werden folgende Fragen beantwortet:

  1. Wie finde ich ein passendes Objekt?
  2. Wie gewinne ich einen Informationsvorsprung?
  3. Was muss im Vorhinein geklärt werden?
  4. Wie verhalte ich mich in der Versteigerung?

Zunächst einmal muss ausdrücklich gesagt werden, dass es nicht die eine, einzig richtige Strategie für eine erfolgreiche Zwangsversteigerung gibt. Aber es gibt ein paar Tipps und Tricks, mit deren Hilfe Du vermutlich Erfolg haben wirst. Ganz wichtig ist die richtige Vorbereitung: Dass Du auf die richtig Zwangsversteigerung richtig vorbereitet bist. Dazu später mehr. Erst einmal ein paar allgemeine Tipps.

Das Gesetz des Marktes

Auch Zwangsversteigerungen unterliegen dem Gesetz des Marktes und das lautet Angebot und Nachfrage. Aktuell herrscht in den meisten großen Städten eine sehr hohe Nachfrage. Das heißt die Zwangsversteigerungstermine sind so überfüllt, dass man praktisch keinen Platz mehr bekommt. Die Leute bieten sich gegenseitig so hoch, dass teilweise 50 und 100% mehr geboten werden, als der gutachterliche Verkehrswert. Wichtig ist es also, zuerst einmal einen Zwangsversteigerungstermin zu entdecken, auf den nicht so viel Nachfrage herrschen wird, sodass Du praktisch mehr oder weniger die Preise bestimmen kannst.

Grundsätzliche Tipps zu Beginn und 10 Probetermine

Du solltest Dir, bevor Du bei irgendeinem Objekt mitbietest, ein festes Limit setzten. Und Dich dann auch 100-prozentig dran halten! Es gibt nämlich, das sogenannte Biet-Fiebern, das kennst Du vielleicht von eBay: Je näher das Ende der Auktion rückt, desto mehr möchtest Du den Gegenstand haben und wirst unvorsichtig und größenwahnsinnig und bietest mehr, als Du wolltest. Bei einem neuen Fernseher ist das nicht so gravierend, bei einem Hauskauf schon eher.

Außerdem solltest Du auf Deiner ersten Zwangsversteigerung nie, aber wirklich nie etwas kaufen! Mache mindestens 10 Probetermine mit, bei denen Du nur zuschaut und gar nicht vor hast zu bieten. Schaue einfach nur zu und mache Dich mit dem Ablauf einer Zwangsversteigerung bekannt. Des Weiteren solltest Du, bevor du anfängst zu steigern, sehr schnell Kontakt entweder zum Insolvenzverwalter oder zur Bank aufnehmen. So hast Du den anderen Bietern gegenüber einen Informationsvorsprung.

  1. Setze Dir ein festes Limit
  2. Halte dich dran! (Punkt 1)
  3. Schaue Dir mindestens 10 Versteigerungen an
  4. Erst dann selber bieten

Angebot und Nachfrage: Günstige Objekte?

Jetzt nähren wir und der Frage, wie man auch in umkämpften Märkten günstige Objekte auf einer Versteigerung schießen kann. Das hat, wie bereits gesagt, sehr viel mit Angebot und Nachfrage zu tun. Grundsätzlich solltest Du schon mal besser informiert sein, als die anderen Marktteilnehmern. Andere Marktteilnehmer können private oder professionelle private Käufer sein, genauso wie gewerbliche Immobilienhändler, die also ankaufen, sanieren und dann wieder verkaufen. Außerdem gibt es Institutionelle- und Fondsgesellschaften.

Verschiedenen Marktteilnehmer identifizieren

Kommen wir zunächst zu den Privatleuten: Privatleute suchen üblicherweise Objekte, bei denen alles einigermaßen hübsch ist bis zu einer Summe von ca. 15 Millionen Euro. Die privaten Immobilieninvestoren, also die Halbprofessionellen, suchen auch renovierungsbedürftige Immobilien. Allerdings meistens in derselben Größenordnung, also von 500.000 bis maximal 2 Millionen Euro.

Dann gibt es die gewerblichen Investoren, das sind zum Beispiel Aufteile und Bauträger. Diese kaufen dann etwas, reißen es ab beziehungsweise entmieten und sanieren es, um es dann praktisch neubau ähnlich zu verkaufen, meist an Eigennutzer.  Zu guter Letzt gibt es die institutionellen Investoren. Das wären zum Beispiel große Versicherungen, Fondsgesellschaften, ausländische und inländische Investmentgesellschaften.

  • Privatleute
  • private Immobilieninvestoren
  • gewerbliche Investoren (Aufteiler, Bauträger, usw.)
  • institutionelle Investoren (Versicherungen, Investmenrtgesellschaften, usw.)

Eigenarten kennen: Private Käufer, Sanierer, Bauträger & Co.

Jede dieser Bereiche hat seine Eigenarten: Privatleute kaufen nur bis zu einer gewissen Größenordnung und idealerweise schön renoviert. Privatinvestoren möchten gerne ein bisschen was renovieren und sind vor allem hinter günstigen Kaufpreisen und Entwicklungspotential her. Private Aufteiler, das sind Leute, die praktische Immobilen kaufen und dann als Einzelwohnungen wieder verkaufen. Diese oder Sanierer oder Bauträger interessieren sich primär für leere Objekt, denn sie möchten sie gerne sanieren. Und es ist natürlich ziemlich schwierigen zu sanieren, wenn noch Wohnungen besetzt sind. Vor allem interessiert sich die letzte Gruppe auf keinen Fall für voll vermietete Objekte. Was die Bauträger und Aufteiler total abstößt, ist ein zu großer und nicht umwandlungsfähiger Gewerbeanteil in der Immobilie.

  • Privatleute: nur bis max. 2 Millionen & saniert
  • Privatinvestoren: Entwicklungspotential
  • Aufteiler & Bauträger: leere Objekte
  • institutionelle Anleger: ab 3 Millionen
  • kein Teileigentum

Die institutionellen Anleger möchten möglichst groß kaufen. Für sie sind Objekte eigentlich erst ab 3 Millionen bis Ende offen interessant. Was aber die Institutionellen immer abschreckt ist, wenn Teileigentum verkauft wird. Sprich wenn ihnen nicht das ganze Haus gehört, sondern nur einzelne Teile davon. Oder wenn es schon entsprechend aufgeteilt wurde und sie nicht alle Wohnungen kaufen können.

Deine Nische finden

Jetzt hast Du schon mal einen guten Überblick über den Markt. Nun kommen die Nischen, die offenen bleiben und wo Du noch zu günstigen Preisen fündig werden kannst. Du solltest immer Ausschau nach sanierungsbedürftigen Objekten halten. Auch ein schlechter Zustand ist kein Ausschlusskriterium. Im besten Fall ist im Erdgeschoss ein Gewerbeanteil. Nun fragst Du Dich bestimmt warum das? Weil die Privatleute möchten das Objekt nicht haben, weil sie nicht so viel renovieren wollen. Aufteiler oder die Bauträger sind auch nicht interessiert, weil es vermietet ist beziehungsweise wegen dem Gewerbeanteil.

Halte Ausschau nach sanierungsbedürftigen Objekten mit Gewerbeanteil!

Somit hast Du ungefähr 80 % der Marktteilnehmer schon entfernt. Und den Institutionellen ist das meistens unter 1 bis 2 Millionen zu klein. Jetzt kommt allerdings noch ein Spaß hinzu: Je größer der Gewerbeanteil, desto schwieriger wird die Finanzierung. Denn die Banken möchten eigentlich keine Gewerbeanteile, die größte sind als 20 % finanzieren. Dessen solltest Du Dir bewusst sein, wenn Du Interesse an einem solchen Objekt hast. Es empfiehlt sich also, schon früh gute Kontakte zur Bank zu knüpfen, sodass der hohe Gewerbeanteil für Dich kein Problem darstellt. Für Deine Mitbewerber wird es vermutlich eins sein.

  • Ausschluss von 80 % der Marktteilnehmer
  • aber: je größer Gewerbe, desto schwieriger Finanzierung
  • vorher gute Kontakte zur Bank knüpfen

Auf diese Weise, kannst Du sehr sehr günstige Objekte bekommen, einfach deswegen, weil es zwar Leute gibt, die die Immobilie kaufen möchten, aber die können sie nicht finanzieren. Und die anderen wollen sie gar nicht erst kaufen. Deswegen ist da extrem wenig Nachfrage.

Erfolg garantiert!

Ein Beispiel von Alex Fischer persönlich: Er hat vor kurzem ein Objekt in bester Lage in Düsseldorf ersteigert. Es handelt sich um 16 Showrooms. Er hat dann einfach im Vorhinein mit der Bank gesprochen und so erfahren, dass die Showrooms nur Teileigentum sind. Das heißt in dem gleichen Objekt waren noch Wohnungen. Es standen also praktisch nur 3 Geschosse zum Verkauf, die Obergeschosse darüber blieben in fremder Hand. Damit war klar, dass die institutionellen Investoren wie Pensionskassen und so weiter alle raus sind. Denn wie bereits oben erwähnt haben Händler kein Interesse an Immobilien, die sie nicht komplett besitzen können.

Die Privatleute hatten wegen der super Lage natürlich großes Interesse und kamen auch fröhlich und in Scharen zur Versteigerung. Dann wurde allerdings auf der Versteigerung verkündet, dass nur alle 16 Einheiten gemeinsam versteigert würden. Und von den Privatleuten hatte natürlich keiner einen Scheck über 750.000 Euro dabei. Das war nämlich die Anzahlung auf den Verkehrswert, der 7,5 Millionen betrug. Somit war Alex der einzige Bieter und konnte das Objekt zu einem unvergleichlich günstigen Preis erwerben.

An diesem Beispiel siehst Du wieder, dass die Strategie damit anfängt, dass Du Dir das richtige Objekt oder den richtigen Versteigerungstermin aussucht. Es geht also nicht so sehr darum, was Du während der Auktion an Strategie machst, sondern es fängt vorher an: Bei der Auswahl der Versteigerungen, der Informationsbeschaffung und der Verhandlung mit der Bank.

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