Baufinanzierung ohne Eigenkapital?! Risiko, Tipps + Checkliste

Baufinanzierung – Mit einer soliden Baufinanzierung steht Deinem Immobilien-Projekt nicht mehr im Weg. Von der Anschubfinanzierung bis hin zur Anschlussfinanzierung und Modernisierung, bevor Du dich auf die Suche nach einer geeigneten Immobilie machst, stell Dir auch die Frage, willst du eine bestehende Immobilie kaufen oder doch neu bauen? Wenn es um die Finanzierung und die Art des Baukredits geht, sind Bau und Kauf natürlich ähnlich, bei der Finanzierung von Neubauten gibt es besondere Punkte zu beachten. Ein extra für Bauherren*innen ist beispielsweise die Ermittlung der genauen Baukosten. Hier findest du eine gute Checkliste mit Informationen und Dokumenten, die die Bank von Dir erwartet.

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Warum bauen statt kaufen?

Hier ein kleiner Überblick mit weiterführenden Artikeln zur Frage: Warum bauen statt kaufen? Danach die Checkliste zur Baufinanzierung.

Erste Immobilie kaufen: Einstieg, Eigenkapital, Bank

Hier gebe ich Dir Tipps, was man alles braucht, um überhaupt eine Immobilie kaufen zu können. Wie hoch sollte Dein Eigenkapital für die geplante Investition sein? Was erwartet die Bank von Dir als Investor? Und wie verhalte ich mich gegenüber meinem Bankberater? Das alles und vieles mehr zu diesem Thema erfährst Du in diesem Video!

Warum bauen statt kaufen?

Risiko: Bausubstanz älterer Immobilien

Wenn Du Deine Immobilie kaufst, deine Bewertung aber nicht korrekt war, bleibst Du auf den Kosten sitzen. Schlechtes Karma, wenn es sich um Deine erste Immobilie handelt. Eine schnelle Immobilienbewertung ist bei Besichtigungsterminen wichtig, wenn Du eine bestehende Immobilien erwerben willst.

Hier lernst Du, wie Du den Renovierungsbedarf in Eigentumswohnungen selbst einschätzen kannst, die wichtigsten Daumenwerte und Hinweise. Es geht um das Thema „Kostenkalkulation und Risikoabschätzung“ bezüglich Kosten und Aufwand in der jeweiligen Wohnung, also nicht in den Außenbereichen, sondern in der Wohnung selbst. So grundsätzlich, ist es natürlich immer eine Frage des Standards. Das heißt, im Nachfolgenden wirst Du verschiedene Bereiche kennen lernen: Verschiedene Gewerke, verschiedene Teile und Substanzen, was die Kosten sind und welche Möglichkeiten es gibt.

Vom Prinzip wird ein mittlerer Standard angesetzt: Das ist der Standard, der jetzt nicht den High-End-Eigennutzer befriedigen würde, der aber für die Vermietung – und auch für eine gute Vermietung – absolut in Ordnung ist. Übrigens: Renovierungen sind eine großartige Möglichkeit zur Wertsteigerung Deiner Eigentumswohnung und Grundlage für viele Mieterhöhungen.

Risiko: Neubau-Immobilie

Kreditentscheidungen für Immobilienfinanzierung – Wie denkt eine Bank bei der Kreditvergabe? Hast Du Dich gefragt wie Banken eine Kreditentscheidungen treffen? Es ist wichtig seine Verhandlungspartner gut zu verstehen und auch Einblicke hinter die Kulissen zu haben: Hier zeige ich Dir den Ablauf damit Du besser verstehst was Du tun musst, damit es mit dem Kredit bestmöglich klappt…

Das Wort Kredit kommt von lateinischen „Credo“, „glauben“. Heißt nichts anderes als, dass der Banker glauben muss, dass er sein Geld stressfrei wieder zurück kriegt. Versetz Dich mal die Lage von einem Bänker. Dieser Banker vergibt ein Darlehen. Das ist ja praktisch vergleichbar mit einer Heirat.

Risiko: Eigentumswohnung

Grundsätzlich ist es natürlich immer eine Frage des Standards. Das heißt, im Nachfolgenden wirst Du verschiedene Bereiche kennen lernen: verschiedene Gewerke, verschiedene Teile und Substanzen, was die Kosten sind und welche Möglichkeiten es gibt. Vom Prinzip wird ein mittlerer Standard angesetzt: Das ist der Standard, der jetzt nicht den High-End-Eigennutzer befriedigen würde, der aber für die Vermietung – und auch für eine gute Vermietung – absolut in Ordnung ist. Übrigens: Renovierungen sind eine großartige Möglichkeit zur Wertsteigerung deiner Eigentumswohnung und Grundlage für viele Mieterhöhungen.

Hier lernst Du, wie Du den Renovierungsbedarf in Eigentumswohnungen selbst einschätzen kannst, die wichtigsten Daumenwerte und Hinweise. Es geht um das Thema „Kostenkalkulation und Risikoabschätzung“ bezüglich Kosten und Aufwand in der jeweiligen Wohnung, also nicht in den Außenbereichen, sondern in der Wohnung selbst.

Eigenkapital beschaffen für Immobilien?

Bonität, Banken, Möglichkeiten und Känguruh-Finanzierung: Welche Möglichkeiten es gibt, um Eigenkapital für den Kauf einer Immobilie zu besorgen und welche Regeln Du als Investor beachten musst, erkläre ich Dir hier! Des Weiteren erfährst Du, welche Sicherheiten Du benötigst und worauf Du auch hier bei Deiner Investition achten musst, um vom Finanzamt nicht als gewerblich eingestuft zu werden.

Baufinanzierung: Checkliste

Hier ein offizielles, beispielhaftes Bankformular mit allen wichtigen Nachweisen, die Du für die Baufinanzierung erbringen musst. Dabei geht es um relativ einfache Informationen, wie dem Kaufpreis, bis hin zu Grundstück, Grundriss und potenziellen, geplanten Bauvorhaben.

Quelle der Auflistung: BB Bank

Nachweise Objektunterlagen Erhältlich bei
Sicherheitensituation Aktueller unbeglaubigter  Grundbuchauszug (nicht älter als 6 Monate) Grundbuchamt
Kaufpreis Notarieller Kaufvertrag (ggf. Übergabe-, Erbbaurechts- oder Werkvertrag)/evtl. Entwurf Notar
Ausstehende und zu finanzie­rende Modernisierungen/
Renovierungen
Kostenaufstellung, wenn möglich mit
Kostenvoranschlägen
Architekt/Baufirma/Handwerker
Gebäudeversicherung Gebäudeversicherungsnachweis
ab 500.000 ,– Euro eingetragene Grundschuld
Verkäufer/Makler/Hausverwaltung/
Versicherung
Grundstück Lageplan (Flurkarte) des Grundstücks inkl.
Flurstücknummer
Verkäufer/Kataster-/Vermessungsamt
Kubikmeter umbauter Raum und/oder Wohnflächenberechnung Berechnung des umbauten Raumes und der Wohnfläche Verkäufer/Bauträger/Architekt
Grundriss Grundrisszeichnung/-pläne Verkäufer/Bauträger/Architekt
Wert der Immobilie Wertgutachten ab 306.000 ,– Euro
Grundschuld
Gutachter/Bank
Eigentumswohnung Teilungserklärung/Vertrag über die
Begründung von Wohneigentum inkl.
Aufteilungsplan
Verkäufer/Notar/Hausverwaltung
Zusätzlich bei Erwerb/Bau eines Hauses
Gebäude Baubeschreibung (bei Bestandsimmobilien) Verkäufer/Bauträger/Architekt
Bauvorhaben Baupläne/Baugenehmigung Verkäufer/Bauträger/Architekt
Gesamtkosten Gesamtkostenaufstellung Bauträger/Architekt
Eigenleistungen Eigenleistungsnachweise Eigene Unterlagen/Architekt
Lohn/Gehalt/Bezüge
(Haupt- und Nebenerwerb)
Lohn- und Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate bzw. aktuellste Bezügemitteilung Arbeitgeber/Dienstherr
Steuerbescheid Letzter Einkommenssteuerbescheid
max. 2 Jahre alt
Finanzamt
Renten (inkl.  Betriebsrenten) / Pension Aktueller Rentenbescheid/Pensionsbescheid
oder Kopie der Kontoauszüge der letzten 3 Monate
Rentenstelle/Pensionskasse/Bank
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Neuvermietung: Mietvertrag, falls noch nicht vorhanden: Mietspiegel

Bestehende Vermietung: Kontoauszüge, Anlage Vermietung und Verpachtung der letzten Steuererklärung

Stadt/Makler/Bank/Finanzamt
Eigenkapital Kontoauszug, Depotauszug (nicht älter als einen Monat), bestätigter Rückkaufswert LV, Bauspar-/Sparguthaben (nicht älter als 12 Monate), bei Schenkung eines Dritten: Absichtserklärung mit Guthabensnachweis Bank/Versicherung/Bausparkasse
Immobilienvermögen Grundbuchauszug – nicht älter als 6 Monate Grundbuchamt
Bankspezifisch Wohnflächenberechnung/Lageplan/
Kubaturberechnung/Wertgutachten
Verkäufer/Bauträger/Architekt
Darlehensverbindlichkeiten und Leasing Darlehensvertrag und letzter vorliegender Kontoauszug Bank
Legitimation Personalausweis
Selbstauskunft Unterschriebene Finanzierungsanfrage Bankeigene Unterlagen
Zusätzlich bei Förder-Darlehen Unterlagen Erhältlich bei
Darlehensantrag Unterschriebener Darlehensantrag Bank
Onlinebestätigung Je nach Programm ggf. erforderlich Energieberater

Wie viel Eigenkapital sollte man haben?

Welche Möglichkeiten es gibt, um Eigenkapital für den Kauf einer Immobilie bzw. für die Baufinanzierung zu besorgen? Wie viel Eigenkapital sollte man beim Hauskauf / -bau haben? Und welche Regeln musst Du als Investor beachten? Das und noch vieles mehr erkläre ich Dir hier! Als Eigennutzer gibt es außerdem spezielle Steuervergünstigungen. Diese kannst Du nutzen, um schnell mehr Eigenkapital aufzubauen. Diese Strategie solltest Du unbedingt kennen und nutzen! Zunächst aber ein vereinfachtes Beispiel für diejenigen, die sich zum ersten Mal mit der Materie Eigenkapital und Immobilien beschäftigen.

Ich könnte hier eine technische Definition von Eigenkapital geben, aber ich denke, ist es mit einem vereinfachten, visuellen Beispiel besser erklärt. Auch wenn diese Erklärung vielleicht nicht zu 100 % genau ist, wird sie Dir doch zu einem besseren Verständnis von Eigenkapital verhelfen.

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