12 Wege, wie Du an profitable Objekte herankommst – In dieser Folge erfährst Du einige Arten, an lukrative Immobilien als Kapitalanlage oder Investment heranzukommen. Es geht also darum, profitable Objekte zu finden. Du erfährst, wie man diese akquiriert und welche Praktiken es gibt, „off – market“ Immobilien, also Immobilienobjekte, die nicht auf dem Markt sind, sehr günstig anzukaufen.
Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps zum Thema profitable Immobilien finden.
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Tipps für Deinen Immobilienkauf
Heute alles zum Thema „12 Wege wie Du an profitable Immobilien heran kommst“
Hier werden Dir folgende Fragen beantwortet:
- Was bedeutet „on market“ und was ist der Unterschied zu „off market“?
- Wie komme ich an Off Market Immobilien?
- Welche Kontakte sind wichtig für mich?
- Wie baue ich mit ein profitables Netzwerk auf?
Grundlegende Einkaufsprinzipen
Zunächst ein paar grundlegende Einkaufsprinzipien. Das erste sind natürlich die bekannten Portale wie zum Beispiel Immobilienscout, Immobilienwelt oder Planethome. Du wirst jetzt vielleicht Planethome gar nicht kennen, aber genau das macht es interessant für den Objekteinkauf! Planethome ist eine Immobilienplattform, die vor allem von Banken gefüttert wird. Deren Kunden wollen Immobilien verkaufen und die Banken stellen diese dann dort ein. Weil es aber nicht so viele kennen ist gerade Planethome sehr interessant, weil dort wird kaum gesucht. Oder zumindest nicht in dem Umfang wie bei Immobilienscout oder Immobilienwelt.
Portale zum Immobilienkauf:
- Immobilienscout
- Immobilienwelt
- Planethome
- Planethome wird von Banken gefüttert
Hier gilt die Regel: Wenn Du Objekte einkaufen willst, such immer auf Nischen-Plattformen, weil dort nicht zu viele konkurrierende Interessenten sind. Wenn Du Immobilien verkaufen möchtest, gehe immer zum Marktführer. Das wäre in dem Fall Immobilienscout24. Denn beim Marktführer sind die meisten Interessenten unterwegs und das ist beim Ankauf schlecht, aber beim Verkauf gut.
Einkauf immer bei Nischen-Plattformen – Verkauf beim Marktführer!
Suchmaschine für Immobilien
Der zweite Tipp ist die Firma Imtech. Das ist im Prinzip nichts anderes als eine Suchmaschine, die sämtliche Portale durchsucht. Aktuell sind das über 30. Du kannst dort Deine Suchkriterien eingeben und bekommst dann alle Angebote angezeigt. Und zwar nicht nur alle Angebote zu den Suchkriterien, sondern auch wie lange diese schon am Markt sind, ob sich die Preise verändert haben und so weiter. Das ist allerdings nicht ganz umsonst. Die Mitgliedschaft kostet eine monatliche Gebühr um die 100 Euro. Das ist dann eine Software, die Du praktisch mietest. Das Programm wird downgeloadet und anschließend hast Du das bei Dir auf dem PC, es ist also keine reine Browserversion, sondern eine sehr praktische und übersichtliche Sache.
- Imtech durchsucht sämtliche Portale
- aktuelle über 30
- + weiterführende Informationen
- Mitgliedschaft kostet etwa 100 Euro
Für Einsteiger & Profis: Zwangsversteigerungen
Die nächste Art und Weise, mit deren Hilfe Du an profitabel Objekte herankommst, sind Zwangsversteigerungen. Aktuell sind die allerdings ein bisschen überlaufen. Hier ist es ratsam sich nach Nischen rumzuschauen, also Arten von Immobilien, an denen kein großes Interesse besteht. Ein Beispiel dafür sind Gewerbeeinheiten, da an diesen momentan nicht so ein großes Interesse herrscht. Zum Thema Zwangsversteigerung gibt es jede Menge Videos auf Alex Website www.alex-fischer-duesseldorf.de. Gerade auch zu Steigerungsstrategien und welche Nischen aktuell gut laufen und vielversprechende Prognosen haben.
Momentan besteht kein großes Interesse an Gewerbeeinheiten – das könnte Deine Nische sein!
Insolvenzverwalter schließen Vergleiche
Ein weiterer Tipp, mit dem Du Dir gute Immobilienkontakte aufbauen kannst, sind Insolvenzverwalter. Das ist vor allem interessant, wenn Du in der Lage bist, die Objekte in der sogenannten kalten Insolvenz herauszufischen. Die kalte Insolvenz ist praktisch die Insolvenz, die noch nicht brennt, sondern wo man noch versucht, das Unternehmen zu retten. Dort werden dann teilweise Vergleiche mit Banken geschlossen und das macht in der Regel ein Insolvenzverwalter.
Auf diese Art kann man das eine oder andere Objekt sehr günstig schnappen. Die Liste der Insolvenzverwalter findest Du beim Amtsgericht. Die haben dort eine ganze Liste von den zuständigen Insolvenzverwaltern. Beziehungsweise Du kannst Dich auch einfach über Google im Netz informieren. Natürlich bist Du wahrscheinlich nicht der Erste, der auf die Idee kommt einen Insolvenzverwalter anzusprechen. Aber natürlich gibt es besonders erfolgsversprechende Techniken, wie man sich am besten an die Insolvenzverwalter herangepirscht. Videos zu diesem Thema werden in nächster Zeit auf der Alex Fischer Website veröffentlicht.
Darum brauchst du Kontakt zu einem Insolvemzverwalter:
- Insolvenzverwalter = gute Immobilienkontakte
- besonders für kalte Insolvenz
- Insolvenzverwalter schließen Vergleiche
- Liste beim Amtsgericht oder im Internet
- Techniken, hier und in den Immobilien Kursen
Geheimtipp: Kontakte zu Handwerkern
Ein weiterer sehr effektiver Tipp sind Handwerker. Nehmen wir beispielsweise einen Klempner oder eine Malerfirma und zwar idealerweise mit Inhabern, die so um die 50 bis 60 sind. Denn diese Handwerker haben schon seit 30, 40 Jahren Kunden. Diese Kunden sind teilweise sehr in die Jahre gekommen und können sich nicht mehr richtig um ihre Objekte kümmern. Und das weiß der Handwerker alles.
Er weiß schon zu einem sehr frühen Zeitpunkt, wer seine Immobilie in Zukunft verkaufen wird und das kannst Du Dir zu Nutzen machen. Dein Job ist es in diesem Fall, einen guten Kontakt mit ihm zu pflegen und sp herauszufinden, wer schon älter ist und sich nicht mehr kümmern kann oder kein Interesse mehr hat. Für das Kontakt-Herstellen kannst Du ihm dann eine Maklergebühr in Aussicht stellen.
Handwerker wissen alles und zwar zum frühesten Zeitpunkt!
Der Klassiker: Eigentümer Recherche
Ein weiterer Weg ist natürlich, ganz einfach Eigentümer zu recherchieren. Das heißt, Du gehst her, schnapst Dir einen Fotoapparat oder organisierst jemanden auf 450 Euro-Basis, der fotografiert einfach mit seinem iPhone oder mit seinem Handy Klingelschilder und die jeweiligen Hausnummern. Du oder ein Fotograf muss selbstverständlich mitschreiben, wo er ist. Hinterher hast Du dann ein Foto des Hauses inklusive Hausnummer plus Klingelschild.
Mit diesen Informationen setzt Du Dich dann ans Telefon und recherchierst quasi zuerst die Mieter der Wohnungen. Mithilfe des Klingelschildes kannst Du die Telefonnummern rauskriegen. Dann rufst Du an und meldest Dich natürlich nicht als Interessent für das Haus, sondern als Mieter oder stellst einfach Dein Interesse am Haus in den Vordergrund. So kriegst Du dann hoffentlich die Telefonnummer des Eigentümers oder der Hausverwaltung.
So kommst Du an die Eigentümer heran:
- Häuser & Klingelschilder fotografieren
- mit Hilfe dessen Mieter kontaktieren
- über diese Kontaktdaten des Hausverwalters/Eigentümers bekommen
Das sind übrigens auch sehr, sehr wichtige Leute für Dich: Die Hausverwalter! Die wissen nämlich genau, was in ihren Immobilien los ist, wer keine Lust mehr hat, wer sein Objekt verkaufen möchte wer und nicht mehr wirklich investiert und repariert. Das heißt, die Hausverwalter wissen teilweise schon vor den Eigentümern, was mit einer Einheit passieren wird und das ist natürlich ein sehr früher und günstiger Zeitpunkt.
Konkurrenz im Vorfeld vermeiden: Online Marketing
Ein weiterer Weg, um an Hauseigentümer heranzukommen kann auch Online Marketing sein. Es ist nämlich so, dass sobald ein Eigentümer einmal auf den großen Plattformen ist, handelt es sich bei seinem Objekt um ein on market Objekt. Du möchtest aber idealerweise off market kaufen. Das heißt, Du möchtest keine Konkurrenz haben, sondern möchtest praktisch der einzige sein, der mit dem Eigentümer verhandelt. Und über Online Marketing bist Du in der Lage, genau diesen Eigentümer früh abzuholen, bevor er überhaupt die endgültige Verkaufsentscheidung getroffen hat.
Off market bedeutet keine Konkurrenz – Du bist im besten Fall der Einzige, der mit dem Eigentümer verhandelt!
Aber wie wird das genau gemacht? Du könntest beispielsweise Google Anzeigen schalten, in denen Du eine kostenlose Checkliste mit den 10 besten Tipps herausgibst, wie man sein Haus am besten ohne Makler verkauft. Darauf machst Du also Werbung und wenn sich jemand dann diese Checkliste herunterladen möchte, dann muss er seine Mail-Adresse hinterlegen. Sobald die Mail-Adresse hinterlegt ist, bekommt er seinen Report beziehungsweise seine Checkliste zugeschickt.
Für Dich hat das den Vorteil, dass Du die Email-Adresse des Interessenten hast und kannst ihn regelmäßig mit anderen Dingen bewerben. Erstmal würdest Du ein bisschen Vertrauen aufbauen und danach würdest Du einfach dazu übergehen, vielleicht ein Seminar zu machen. In diesem hättest Du lauter Eigentümer sitzen, die mit dem Gedanken spielen ihre Immobilie ohne Makler zu verkaufen.
Beispiele für gutes Online Marketing:
- kostenlose Checkliste m
- bei Download: Mail-Adresse angeben
- daraus folgt regelmäßige Bewerbung
- zu späterem Zeitpunkt vielleicht Seminar
Auf Alex Seite www.alex-fischer-duesseldorf.de gibt es einen eigenen Kurs für dieses Thema, der nennt Internet Marketer Masterkurs. Darin geht es jetzt nicht speziell um das Online Marketing um Objekte zu akquirieren, sondern allgemeiner über die Prinzipien des Online Marketings und wie man das macht.
Was interessiert Hauseigentümer?
Die nächste Möglichkeit an Immobilien und Objekte heranzukommt ist relativ allgemein formuliert, weil es ausgesprochen schwierig ist, sie präzise zu beschreiben. Er hat etwas mit Dir persönlich zu tun und mit Deinen Stärken. Und zwar heißt dieser Weg Immobilienspannungs-Bilanz aufbauen. Was genau versteht man unter einer Spannungs-Bilanz? Die Spannungs-Bilanz ist eine Bilanz die beschreibt, wie spannend Du für Deine Zielgruppen bist. Also in diesem Fall für Hauseigentümer, die verkaufen wollen. Du könntest Dir einfach überlegen: Was würde Hauseigentümer interessieren? Was kann ich tun, damit ich spannend für sie bin und dass sie Lust haben, mich kennenzulernen?
Die Spannungs-Bilanz ist eine Bilanz die beschreibt, wie spannend Du für Deine Zielgruppen bist.
Das könnte zum Beispiel eine kostenlose Vermietung im Rahmen der Mietpreisbremse sein. Also ohne Vermieterprovision, weil vom der Mieter darf man ja eh keine mehr nehmen und das wäre natürlich ein absolutes Alleinstellungsmerkmal hier kostenlose Vermietung anzubieten. Das würde Dich dann zwar was kosten, weil Du das natürlich subventionieren musst. Allerdings hättest Du einen super Spannungs-Bilanz-Faktor, sodass Dir die Eigentümer die Bude einrennen würden.
Das muss allerdings nicht genau das sein, sondern Du solltest Dir irgendetwas zulegen, das Dich unglaublich spannend für Hauseigentümer macht. Zum Beispiel auch eine kostenlose Beratungshotline für Mietrecht oder kostenlose Beratung von einem Rechtsanwalt zum Thema Immobilienverkauf. Wie gesagt, dieser Weg hängt natürlich davon ab was für Stärken Du hast und was für Kontakte Du hast, um Dich spannend zu machen.
Bezahlte Tippgeber: Networking ist alles
Dann gibt es noch die bezahlten Tippgeber. Darunter versteht man einfach Menschen, die gegen Bezahlung Tipps geben. Eine Art von Tippgebern hast Du oben schon kennengelernt: Den Handwerker. Das ist allerdings ein spezieller Fall. Allgemeine Tippgeber wären zum Beispiel Friseure, die sprechen mit vielen Leuten und wissen immer, was los ist. Das wären weiterhin Kioskbetreiber oder Mitarbeiter in einem Tante Emma Laden. Oder, gerade in Nordrhein Westfalen, Vereinsvorstände. Diese wissen meistens auch ganz genau, was ihre Mitglieder machen: Da wird abends ein Bier getrunken und dabei über alles gesprochen. Das sind Leute mit denen Du gut arbeiten kannst, wenn Du auf der Suche nach einer Immobilie bist.
Beispiele für bezahlte Tippgeber:
- Friseure
- Kioskbetreiber
- Mitarbeiter in kleinen Läden
- Vereinsvorstände
Kontakte zu Zielgruppen-Besitzern
Der letzte Punkt ist auch wieder etwas allgemeiner. Er lautet: Baue Kontakt zu Zielgruppen-Besitzern auf. Sprich Deine Zielgruppe sind Hausbesitzer, die etwas verkaufen möchten. Und die Frage ist nun: Wer besitzt diese Zielgruppe schon? Also wer kennt sie schon, wer hat schon Draht zu dieser oder jener Person? Ein Beispiel hierfür wäre der Haus- und Grundbesitzerverein, der hat einen Draht zu sehr vielen Haus- und Wohnungseigentümern. Oder es wäre ein Versicherungsmakler, der sich auf Wohngebäudeversicherung spezialisiert hat. Auch das wäre ein Zielgruppen-Besitzer.
Wer könnte bereits einen Draht zu Deiner Zielgruppe haben?
Profitable Objekte bedeuten Arbeit
Natürlich sind alle diese Tipps mit Arbeit verbunden. Erfolg es fällt nicht von den Bäumen! Wenn Du ordentliche oder profitable Objekte einkaufen möchtest, musst Du definitiv etwas dafür tun. Jetzt kann es sein, dass Du zu beschäftigt bist, viel zu arbeiten hast und einfach nur das Geld nicht auf der Bank vergammeln lassen willst und jetzt auch nicht unbedingt Deine Immobilien aktiv akquirieren und managen willst. Du sehnst Dich eigentlich mehr danach, ein ordentliches Full Service Produkt zu bekommen, weil Du gar nicht die Zeit hast, Dich so intensiv darum zu kümmern.
Auf genau solche Kunden hat sich Alex mit seiner Firma spezialisiert. Er hat zum Beispiel sehr viele Ärzte als Kunden, lange und viel arbeiten und denen die Firma dann einfach entsprechend die Objekte einkauft. Außerdem liefert Alex Firma die komplette Finanzierung und kümmert sich um die jeweiligen Versicherungen. Das ist sozusagen das Full Service Paket. Hierbei ist aber besonders wichtig, dass Du nicht einfach nur irgendwelchen Webseiten oder Werbung vertraust, sondern Dich unbedingt mit Leuten über diese Firmen unterhältst! In diesem Fall am besten auf Empfehlungs-Basis arbeiten, weil einen schlanken Fuß in der Werbung zu machen ist relativ einfach. Aber wenn man auch einen schlanken Fuß bei seinen langfristigen Kunden macht, dann ist man schon ganz weit vorne mit dabei.
- Full Service Pakete möglich
- kaufen Objekte
- liefern Finanzierung und Versicherungen
- nur auf Empfehlung!
Noch ein letzter Tipp zu diesem 12 Wegen: Versuche nicht alle 12 gleichzeitig zu machen, sondern entscheide Dich erstmal für einen und werde da drin Spezialist. Weil, wenn Du versuchst alle 12 gleichzeitig zu starten, wird mit hoher Wahrscheinlichkeit erstmal gar nichts passieren. Klar, wenn Du einen Weg mal erfolgreich machst, kannst Du gerne einen zweiten eröffnen, aber bitte nicht alle gleichzeitig!
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